Kontrole systemu ogrzewania i klimatyzacji w budynkach wielolokalowych

Zarządca i przepisy prawa budowlanego

Zarządcy powinni wiedzieć, iż zgodnie z art. 62 ust. 1–7 ustawy Prawo budowlane, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

1. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
2. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
3. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych); 

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresowej, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²;

4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 ustawy Prawo budowlane;

1. w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. W trakcie kontroli, o której jest mowa w art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli.

Obowiązek kontroli nie obejmuje właścicieli i zarządców:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
• obiektów budowlanych:

• budownictwa zagrodowego i letniskowego,
• wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane, z wyłączeniem sieci gazowych;

Przykład: Na jakiej podstawie zarządca nieruchomości powinien powierzyć kontrolę systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji instalatorowi?

Odpowiedź: Zarządca powinien powierzyć przeprowadzanie kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji instalatorowi posiadającemu uprawienia w zakresie kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji w budynku.

Zgodnie z art. 62 ust. 2a ustawy Prawo budowlane, kontrolę, właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia.

Organ nadzoru budowlanego – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Kontrole powinny przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, powinny przeprowadzać:

• osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
• osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolnostojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa prowadzi centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków, który obejmuje wykazy:

• osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej;
• osób uprawnionych do kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji;
• świadectw charakterystyki energetycznej;
• protokołów z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji;
• budynków, o których mowa w art. 3 ust. 2 ustawy Prawo budowlane.

Natomiast na podstawie art. 31 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków jest prowadzony z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne.

Wykazy, udostępnia się za pośrednictwem Biuletynu Informacji Publicznej urzędu obsługującego ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.