Spółdzielczość mieszkaniowa 2020 – plany, obawy i nadzieje

Pierwsza z ustaw dotyczy oczywiście całej spółdzielczości, nie tylko mieszkaniowej, druga to już efekt pomysłu na odizolowanie spółdzielczości mieszkaniowej od reszty środowiska spółdzielczego. Pierwsza – to dobrze i przejrzyście napisany akt prawny (uznawany za jeden z najlepszych aktów prawnych w ówczesnej Europie), druga – to przykład niedobrej legislacji, podporządkowanej chorej idei likwidacji (de facto) spółdzielczości mieszkaniowej jako komunistycznego wypaczenia. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych była do tej pory kilkanaście razy nowelizowana, a każda kolejna nowelizacja pogłębiała jedynie rozliczne wady tego aktu prawnego. O pierwszej w wolnej Polsce ustawie, dotyczącej organizacji spółdzielczych dzisiaj mało kto pamięta, a szkoda. Czego zatem można spodziewać się w roku 2020, a raczej czego należałoby się spodziewać z mojego punktu widzenia?

I Prus był spółdzielcą...

Należy przypomnieć początki prawodawstwa dotyczącego spółdzielczości po odzyskaniu przez Polskę niepodległości w 1918 roku. Uważam (już to zasugerowałem w środowisku warszawskich spółdzielni mieszkaniowych), że setna rocznica uchwalenia pierwszej ustawy spółdzielczej to dobry pretekst do podjęcia działań, zmierzających do przywrócenia właściwego (tj. ważnego) miejsca spółdzielczości mieszkaniowej w polskiej gospodarce. Spotkania, prelekcje, konferencje, okolicznościowe wydawnictwa, itp., przy jednoczesnym wsparciu mediów elektronicznych pozwolą, moim zdaniem, rozpocząć proces zmiany, nadszarpniętego niewątpliwie wizerunku spółdzielni mieszkaniowych, a w szczególności jej organów. Mam nadzieję, że pojawią się również osoby publiczne, które swoim autorytetem będą ideę spółdzielczości uwiarygadniać i promować. W tym miejscu można przypomnieć, że do grona takich właśnie osób należeli w przeszłości między innymi: Prezydent RP Stanisław Wojciechowski, Bolesław Prus, Maria Dąbrowska czy Stefan Żeromski.

Wiemy już, że zostanie zaproponowana kolejna nowelizacja Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.  Jak donosiły media, projekt będzie zawierał przede wszystkim dosyć rewolucyjne regulacje, dotyczące wyborów zarządów spółdzielni. Chcę przypomnieć (pisałem o tym na łamach Administratora), że środowisko warszawskich spółdzielni mieszkaniowych też przygotowało w ubiegłym (tj. 2019) roku swoje propozycje zmian. Mam nadzieję – i tego oczekuję od nowego Senatu, że wszelkie projekty będą konsultowane z przedstawicielami środowiska, które w praktyce musi stosować nie zawsze szczęśliwe, rozwiązania ustawowe. Stoję na stanowisku, że przedstawiciele organów spółdzielczości mieszkaniowej (członkowie zarządów i rad nadzorczych) powinni niejako obowiązkowo uczestniczyć w posiedzeniach komisji parlamentarnych omawiających proponowane zmiany, tym bardziej w sytuacji, gdy będziemy mieli do czynienia z tzw. projektem poselskim czyli trybem, w którym nie obowiązują konsultacje społeczne.

Oczekujemy na kolejną nowelizację Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zmiany powinny dotyczyć przede wszystkim rozszerzenia katalogu nieruchomości, podlegających przekształceniu z mocy prawa, o nieruchomości przyległe do nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Te przyległe nieruchomości to najczęściej drogi wewnętrzne, parkingi, garaże, place zabaw, hydrofornie, trafostacje, domy kultury itp., wydzielone w trybie art. 40 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dokonując podziałów nieruchomości w celu wydzielenia nieruchomości, w których zostanie określony przedmiot odrębnej własności lokali, spółdzielnie mieszkaniowe zostały zobowiązane do pozostawienia jako mienia spółdzielni nieruchomości wskazanych art. 40, który stanowi:

W szczególności mieniem spółdzielni pozostają:

1. nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami;
2. nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli…

Podsumowując, spółdzielnia mieszkaniowa, wywiązując się z obowiązku ustawowego zawartego w jednej ustawie (USM), została „ukarana” zapisami innej ustawy (ustawa przekształceniowa). Ponadto w tej ustawie powinny zostać znowelizowane przepisy art. 9a, które w obecnym kształcie eliminują z możliwości skorzystania z bonifikaty od opłaty jednorazowej w wysokości 99% osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, a nie prawa własności lokalu.

Wiemy, że w listopadzie 2019 roku rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy Prawo budowlane oraz przy okazji kilkunastu innych ustaw. Na uwagę zasługują między innymi pomysły uproszczonej i bezpłatnej legalizacji samowoli budowlanej w przypadku obiektów budowlanych starszych niż 20 lat, zmniejszenie zakresu projektu budowlanego, stanowiącego podstawę ubiegania się o pozwolenie na budowę (na tym etapie nie będzie wymagany projekt techniczny), zwiększenie katalogu obiektów, dla których nie będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę czy wprowadzenie granicznego, pięcioletniego terminu dla stwierdzenia w postępowaniu administracyjnym nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę lub decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach – zobaczymy, co i kiedy uchwali parlament.

Czego można się spodziewać w 2020 roku?

W roku 2020 czekają nas znaczące, żeby nie powiedzieć, drastyczne podwyżki opłat za wywóz nieczystości. W Warszawie, zgodnie z Uchwałą Rady m.st. Warszawy z dnia 12 grudnia 2019 roku, opłata będzie wynosiła 94 złote od gospodarstwa domowego dla budynków jednorodzinnych oraz 65 złotych od gospodarstwa domowego w przypadku budynków wielorodzinnych. Uchwała, zgodnie zresztą z dyspozycją ustawową, określa podwyższone stawki za niewypełnianie obowiązku zbierania odpadów w sposób selektywny. Wynoszą one w przypadku Warszawy dwukrotność stawek wyżej wymienionych. Ustawa dopuszcza czterokrotność. O ile w przypadku domów jednorodzinnych sprawa jest w miarę prosta i oczywista, to w przypadku domów wielorodzinnych może dojść teoretycznie do sytuacji, w której jeden nieodpowiedzialny użytkownik lokalu może spowodować, że podwójną stawkę zapłacą wszyscy użytkownicy lokali w budynku, liczącym np. 500 lokali. Oczywiście te pieniądze będzie musiała uzyskać od swoich członków spółdzielnia mieszkaniowa i wpłacić do kasy miasta. Jestem bardzo ciekawy, jak w praktyce będzie wyglądać ta procedura.

Trzymając się przykładu budynku 500-lokalowego (są takie budynki w Warszawie np. w osiedlu „Za Żelazną Bramą”), w którym średnia wielkość mieszkania – to ok. 30 m², przy opłacie karnej wynoszącej 130 złotych na gospodarstwo domowe, obciążenie jednostkowe wyniesie 4,33 zł/m² – przecież to jest paranoja. Po raz kolejny egzekucja opłat obciąży zarządy spółdzielni mieszkaniowych i na nich skupi się oczywiście całe odium niezadowolenia mieszkańców. Jestem przekonany, że w przypadku zaistnienia opisanej wyżej sytuacji, użytkownicy lokali nie będą wnosili podwyższonych opłat, co drastycznie podniesie wskaźniki zaległości, a w niektórych przypadkach może doprowadzić nawet do zachwiania płynności finansowej spółdzielni (w naszym przykładzie: zamiast 32 500 zł miesięcznie trzeba będzie odprowadzać 65 000 zł., co w skali roku daje różnicę 390 000 zł). Najgorsze w tym wszystkim jest to, że zgodnie z opiniami specjalistów, zajmujących się gospodarką odpadami, segregacja na 5 frakcji nie ma sensu – wystarczyłoby podzielić odpady na zmieszane (mokre) i pozostałe (suche) – resztę załatwiłyby urządzenia w sortowniach.

Mimo wszystko wkroczyłem w Nowy Rok z nową nadzieją na powrót normalności i prymatu rozumu nad emocjami i polityką, czego i Państwu życzę.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!