Opłaty na pokrycie kosztów w spółdzielniach mieszkaniowych a regulacje prawne

Obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją nieruchomości, kosztów utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz świadczenia na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych wynika wprost z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. z późniejszymi zmianami, w tym z jej nowelizacji z 14 czerwca 2007 r. (DzU z 2001 r. nr 4, poz. 27 z późn. zm.).

Opłaty a ustawa i statut

Regulacje ustawowe dotyczące obowiązku uczestniczenia w pokrywaniu kosztów eksploatacji nieruchomości oraz innych wyżej wymienionych zawarte są w art. 4 oraz art. 6 ust. 3 ustawy (USM). Należy zwrócić uwagę, że ustawa (USM) w art. 4 ust. 1 kompetencje w zakresie uiszczania opłat ceduje na regulacje wewnątrzspółdzielcze, regulowane postanowieniami statutu: „członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu”.

W świetle powyższego zapisu spółdzielnie mieszkaniowe mają ustawowy obowiązek ustalenia w swoich statutach szczegółowych zasad dotyczących obowiązku uczestniczenia ich członków w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Ustawa stanowi także o zasadzie uiszczania opłat przez osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Jej art. 4 ust. 1¹ stanowi: „Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5”.

Art. 5 USM mówi o dysponowaniu pożytkami z nieruchomości wspólnej oraz o dysponowaniu pożytkami i przychodami z własnej działalności gospodarczej prowadzonej przez spółdzielnię.

Regulacje a niespółdzielca

Kolejna regulacja ustawowa zawarta w art. 4 ust. 4 dotyczy właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni.

Artykuł ten stanowi, że: „właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5”.

Spółdzielnie mieszkaniowe są jednym z inwestorów na rynku budownictwa mieszkaniowego.

Sprawę uiszczania opłat przez osoby oczekujące na ustanowienie na ich rzecz prawa do lokalu reguluje art. 4 ust. 3. Stanowi on, że „członkowie spółdzielni, którzy oczekują na ustanowienie na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa odrębnej własności lokalu, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów budowy lokali przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych. Od chwili postawienia im lokali do dyspozycji uiszczają oni opłaty określone w ust. 1 albo 2”. 

Jest jeszcze ust. 2 w art. 4, odnoszący się do obowiązku wnoszenia opłat przez członków spółdzielni będących właścicielami lokali.

Ust. 2 art. 4 wyraźnie wskazuje, że uiszczają oni opłaty zgodnie z postanowieniami statutu. „Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu”.

Są spółdzielnie mieszkaniowe, które – poza zarządzaniem nieruchomościami będącymi w jej zasobach – prowadzą także działalność społeczną, oświatową i kulturalną. Uczestniczenie w ponoszeniu kosztów związanych z tą działalnością określa ust. 5 art. 4 USM, który stanowi, że „członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią”.

Z przytoczonych powyżej regulacji ustawowych dotyczących obowiązku wnoszenia przez prawnych użytkowników lokali opłat na eksploatację i utrzymanie nieruchomości bez względu na bycie członkiem spółdzielni i bez względu na prawo władania lokalem, spółdzielcze prawo do lokalu czy prawo własności, jednoznacznie wynika jak ważne są statutowe regulacje dotyczące opłat na eksploatację, utrzymanie nieruchomości, opłat na utrzymanie mienie wspólnego.

Regulacje ustawowe zawarte w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych są powszechnie znane, ale ich interpretacja może być niestety, bardzo różna, co uwidacznia się w zapisach statutowych poszczególnych spółdzielni.

Na ogół statuty spółdzielni w zakresie obowiązku uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją, kosztów utrzymania nieruchomości oraz opłat na remonty zawierają ustawowe zapisy art. 4 i art. 6 ust. 3. Nie zawsze jednak statut wypełnia obowiązek wynikający z ustawy.

Są spółdzielnie, które tylko częściowo regulują te sprawy w statucie, a nieuregulowane przenoszą do regulaminów, uchwalanych na ogół przez radę nadzorczą. Regulaminy uchwalane przez uprawniony organ spółdzielni to kolejny, po statucie, dokument wewnątrzspółdzielczy, ustalający zasady naliczania opłat na koszty eksploatacji, koszty utrzymania nieruchomości, na fundusz remontowy czy utrzymanie mienia spółdzielni. Niestety, bywają one kwestionowane bezpośrednio na drodze sądowej.

Ważne jest sprecyzowanie, w pierwszej kolejności w statucie, co stanowi składową poszczególnych grup kosztów, które są podstawą wyliczenia opłat:

• na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokale członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu i osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie członków spółdzielni i nieczłonków spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu;
• na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali członków spółdzielni będących właścicielami lokali oraz właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni;
• na eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnych dla członków spółdzielni będących właścicielami lokali oraz właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni;
• na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni dla członków spółdzielni będących właścicielami lokali;
• na wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Dla podkreślenia ważności poprawności regulacji wewnątrzspółdzielczych w zakresie ustalania zasad opłat na wyżej wyszczególnione koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości przytoczę fragment z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Kielcach, II Wydział Cywilny Odwoławczy, w sprawie o sygn. akt II Ca, 291/14 „(…) chociaż ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje pojęcia koszty eksploatacji, nie wyjaśnia też pojęcia koszty utrzymania, to obydwa rodzaje tych kosztów muszą być bezpośrednio związane z daną nieruchomością, nie można do nich zaliczyć innych wydatków (…)”.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!