Tendencje na rynku nieruchomości w 2022 roku

Budownictwo mieszkaniowe spowolniło. Eksperci alarmują, że za 2 lata nie będzie już nowych mieszkań. Z najnowszych danych GUS za 11 miesięcy 2022 roku wynika, że stale spada liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Dane statystyczne potwierdzają też, że deweloperzy rzeczywiście ograniczają nowe budowy. Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym spadła o 5,9%, a mieszkań, których budowę rozpoczęto – o 10,7%.

Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-listopad 2022¹ 

• 214,2 tys. mieszkań oddano do użytku, tj. 1,7% więcej niż w roku ubiegłym,
• 129,6 tys. mieszkań, tj. o 1,5% więcej niż w 2021 r. przekazali do eksploatacji deweloperzy,
• 81,4 tys. mieszkań, oddali do użytku inwestorzy indywidualni, tj. o 3,4% więcej niż przed rokiem,
• wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 277,4 tys. mieszkań, tj. o 9,9% mniej niż w analogicznym okresie 2021 roku,
• rozpoczęto budowę 190,4 tys. mieszkań, tj. o 26,8% mniej niż przed rokiem (deweloperzy rozpoczęli budowę 108,3 tys. mieszkań – o 29,5% mniej, a inwestorzy indywidualni 79,3 tys., czyli mniej o 21,8% mniej.

Zdaniem analityków rynkowych, za 2 lata, bo tyle trwa budowa, może być odczuwalny brak podaży nowych mieszkań. Niewątpliwie wzrośnie wówczas zainteresowanie rynkiem wtórnym, a deficyt sprawi, że ceny jeszcze bardziej wystrzelą w górę.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w 2022 roku² 

Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu dużych miastach w Polsce wzrosły o 18,5 procent w skali roku – wynika z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego za trzeci kwartał 2022 roku.

Ceny na rynku wtórnym poszły w górę o 12,9 procent. Liderami wzrostów na rynku pierwotnym w ujęciu rocznym były Szczecin i Poznań, najwięcej płacono w Warszawie. W ujęciu kwartalnym spadek zanotowano w Gdyni.

Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego na rynku pierwotnym w sześciu dużych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław) wzrosły o 3,8 proc. kwartał do kwartału i o 18,5 proc. rok do roku. W Warszawie wzrost wyniósł odpowiednio 3,0 i 15,8 proc. 

Ceny rosły też na rynku wtórnym. Średnie stawki transakcyjne w sześciu dużych miastach zwiększyły się o 12,9 proc. rok do roku i 2,7 proc. kwartał do kwartału. W ujęciu kwartalnym w Warszawie odnotowano wzrost o 0,6 proc. Z kolei w porównaniu do sytuacji rok wcześniej średnie stawki transakcyjne poszły w górę o 2,4 proc. Na rynku wtórnym liderem wzrostów był Wrocław – 18,9 proc. rok do roku. Na drugim miejscu znalazła się Gdynia – 16,4 proc. rok do roku. W przypadku Poznania zanotowano spadek średnich stawek transakcyjnych na rynku wtórnym – o 2,2 proc. kwartał do kwartału.

Zapaść na rynku kredytów hipotecznych

Jak wynika z danych rynkowych, w 2022 roku banki udzieliły zaledwie 125 tys. kredytów mieszkaniowych, co daje najniższy poziom od 20 lat. W trzecim kwartale ub.r. udzielono 21,2 tys. kredytów, czyli mniej o 69 proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2021 roku. W 2023 analitycy rynkowi spodziewają się dalszego spadku liczby udzielonych kredytów do 80-85 tysięcy.

Adrian Jarosz – prezes zarządu Expander Advisors i prezes zarządu ZFPF w apelu wystosowanym do rządu w imieniu Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, w którym ZFPF proponuje rozwiązania, które mogłyby być wdrożone, by złagodzić sytuację, wyjaśniał m.in., że podwyżki stopy referencyjnej, która w dużej mierze odpowiada za wysokość spłacanej co miesiąc raty przed kredytobiorcę, a więc pośrednio i za koszt kredytu, zaczęły się w październiku 2021 roku. W sumie były zmieniane 11 razy, wpływając negatywnie na zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców, ale stały się też wyzwaniem dla wielu wcześniejszych kredytobiorców.

Rosnące stopy procentowe nie wyczerpują katalogu problemów kredytobiorców w 2022 r. Była nim również rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która zmieniła zasady wyliczania zdolności kredytowej. Najważniejsza zmiana dotyczyła tego, że przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów, banki muszą brać pod uwagę zmianę poziomu stopy procentowej o nie mniej niż 5 pp., a nie jak wcześniej 2,5 pp. Dodatkowo, podczas procesu analizowania zdolności kredytowej banki muszą przyjmować wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Nowelizacja zasad była co prawda naturalną konsekwencją wielokrotnego podniesienia stóp procentowych w całym 2022 r. i miała na celu poprawę poziomu bezpieczeństwa udzielania kredytów mieszkaniowych oraz ochronę konsumentów przed ryzykiem, ale nie da się ukryć, że wprowadzone zmiany ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych. Oznacza to również pogłębienie się luki mieszkaniowej, szacowanej przez różne źródła na 1 do 2 mln lokali.

Zakupy inwestycyjne na hamulcu

Kurcząca się mocno liczba osób, spełniających warunki, pozwalające na uzyskanie kredytu hipotecznego oraz – jak alarmuje GUS – zaciąganie hamulca przez inwestorów instytucjonalnych, kupujących mieszkania na wynajem – to główne powody ograniczania przez deweloperów nowych budów.

Przez ostatnie lata grupy inwestorów instytucjonalnych stanowiły specjalistyczne fundusze niemieckie i skandynawskie, fundusze private equity z USA i Wielkiej Brytanii oraz inne instytucje inwestycyjne z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Jak podaje NBP w „Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych”, inwestorzy ci nie szukali atrakcyjnej stopy zwrotu, a raczej bezpieczeństwa dla swojego kapitału.

Jarosław Sadowski – ekspert rynku nieruchomości – w wypowiedziach dla mediów wyraził opinię, że wzrost stóp procentowych uniemożliwił zakup mieszkania osobom, które chciały je nabyć na własne potrzeby oraz zniechęcił inwestorów, którzy kupowali nieruchomości za gotówkę, aby na tym zarabiać. Na początku 2022 r. bowiem przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosiła 4 proc. netto, co jest odpowiednikiem około 5 proc. na lokacie bankowej. Wtedy była to dobra inwestycja, ponieważ lokaty miały oprocentowanie wynoszące przeciętnie od 1 proc. do ok. 3 proc. Obecnie zyskowność inwestycji w mieszkanie wzrosła do 5,61 proc. netto, ale najkorzystniejsze lokaty mają oprocentowanie na poziomie ponad 8 do aż 10 proc.

Na topie segment premium i PRS

Nie brakuje wśród analityków rynkowych jednak głosów, że w sektorze mieszkaniowym, ze względu na wstrzymaną praktycznie akcję kredytową, najmocniej ucierpiały tańsze lokalizacje. W segmencie premium natomiast widoczna jest nowa podaż i popyt, a deweloperzy dysponujący kapitałem nieustannie poszukują gruntów pod projekty, które planują wprowadzić na rynek za 3–4 lata. W atrakcyjne nieruchomości regularnie inwestują też fundusze w sektorze PRS (Private Rental Sector), czyli tzw. instytucjonalnego najmu, który zaczął się rodzić zaledwie 6 lat temu i odpowiada obecnie za zaledwie 1 proc. rynku najmu w Polsce, przy czym najaktywniejsze pod względem zakupu, przejęć czy tworzenia nowych ofert były lata 2020 i 2021, kiedy m.in. Aurec Capital utworzyło markę LivUp, przejmując trzy nieruchomości w Warszawie (ponad 400 mieszkań) a Zeitgeist Asset Management zakupił cztery budowane w Gdańsku budynki z ponad 200 mieszkaniami. Z kolei szwedzki fundusz Heimstaden Bostad nabył w 2020 roku 640 mieszkań w Warszawie (Praga Północ i Służewiec) od spółki Eiffage, a w rok później zakupił ponad 3 000 lokali od spółek Marvipol i Budimex. Również w 2021 r. nordycki fundusz NREP nabył od YIT ponad 1 000 mieszkań w Warszawie. Sektor PRS – to ponad 8 500 mieszkań na wynajem, głównie w Warszawie (ponad 4 000), Wrocławiu (ok. 1 200) i Poznaniu (ok. 1 000). W budowie jest łącznie ponad 10 000 mieszkań w Warszawie, w Krakowie i w Łodzi.

Najem alternatywą dla własnego M? 

W momencie, gdy zakup własnego mieszkania dla wielu Polaków stal się nieosiągalny, alternatywą stał się najem, ale stawki czynszów poszybowały i wzrosły średnio o ok. 20 proc. w skali kraju. Na przykład w Gdańsku za mieszkanie trzypokojowe we wrześniu trzeba było zapłacić 5,2 tys. zł. Dla porównania w lutym 2022 r., czyli przed wybuchem wojny w Ukrainie, czynsz za to samo mieszkanie wynosił 3,7 tys. zł. Z kolei w Krakowie koszty najmu zarówno kawalerki, jak i trzypokojowego mieszkania wzrosły o ponad 30 proc. W Rzeszowie ten wzrost był jeszcze wyższy, bo o ponad 40 proc. Czynsz za trzypokojowe mieszkanie wzrósł tam z 1,9 tys. zł do 2,7 tys. zł. średnia cena za wynajęcie kawalerki do 38 mkw. we Wrocławiu wyniosła w lipcu ok. 2370 zł, czyli o niemal 42% więcej niż przed rokiem. Obecnie za wynajem średniego mieszkania w stolicy województwa dolnośląskiego trzeba zapłacić od 2500 do nawet 4500 zł. Zdarzają się również oferty po 7000 czy 11 000 zł.

O sektorze PRS, dysponującym 8 500 mieszkań trudno jeszcze mówić jak o jednym ze znaczących rozwiązań problemów mieszkaniowych. Rozwój tego sektora jest jednak realny, jeśli oczywiście fundusze zagraniczne, które obecnie inwestują ostrożnie, przyglądając się rynkowi i lokują kapitał w nieruchomości, położone w dobrej lokalizacji. Nie bez znaczenia jest też grupa docelowa wynajmujących. Przez pryzmat tych dwóch czynników oceniają bezpieczeństwo swojej lokaty w nieruchomości.

Warto tu dodać, że rozwojowi sektora PRS nie sprzyja rozbieżność pomiędzy zmianą cen mieszkań i stawek czynszu. Jest ona zdecydowanie mniejsza niż w innych krajach Unii. W Polsce ceny wzrosły o 40%, a stawki czynszu o 33%, przy czym do 2017 roku wzrost czynszu był wyższy niż cen mieszkań, które zaczęły nadrabiać dystans dopiero od 2018 roku. Na koniec 2020 roku skumulowane tempo wzrostu obu kategorii się zrównało, by wreszcie w 2021 stawki czynszu ustąpiły wzrostowi cen mieszkań.

Rynek zwalnia, ale może przynieść atrakcyjną ofertę inwestycyjną

Jak będzie w tym roku, nietrudno przewidzieć. Faktem jest, że finansowa kondycja deweloperów słabnie i uderza w inne branże, które – jak usługi budowlane czy produkcja materiałów budowlanych, banki, towarzystwa ubezpieczeniowe – już stoją w kolejce po swoje, przeterminowane zresztą należności, szacowane obecnie na dziesiątki milionów złotych. Gospodarka bowiem jest systemem naczyń połączonych (…) i – jak mówią eksperci Krajowego Rejestru Długów – problemy finansowe jednej branży pociągają za sobą problemy innych.

Łyżką miodu w tej beczce dziegciu może być opinia ekspertów. Uważają oni, że w 2023 roku rynek co prawda zwolni, ale może też przynieść atrakcyjną ofertę inwestycyjną. Inwestorzy nieustannie uważnie obserwują rynek nieruchomości w Polsce, przyciągają ich przede wszystkim konkurencyjne ceny aktywów w porównaniu z rynkami europejskimi. Przeszkodę jednak do inwestowania w naszym kraju stanowią wysokie stopy procentowe i koszty finansowania projektów, rosnące ceny energii oraz trwający konflikt za naszą wschodnią granicą. Podmioty, planujące inwestować na polskim rynku z jeszcze większą uwagą przyglądają się teraz nie tylko lokalizacji i standardowi nieruchomości, ale także strukturze najemców, która stanowi gwarancję stabilnego zwrotu z inwestycji.

Które sektory rynku mogą liczyć na zainteresowanie inwestorów? 

Zmiany w geopolityce i przetasowania w światowej gospodarce najmniej negatywnie odbiły się na sektorze magazynowym. Zainteresowanie projektami logistycznymi nie słabnie. Ten segment cieszy się ciągłym zainteresowaniem, zarówno inwestorów, jak i najemców.

W mieszkaniowym segmencie premium widoczna jest nowa podaż i popyt. Deweloperzy dysponujący kapitałem nieustannie poszukują gruntów pod projekty, które planują wprowadzić na rynek za 3–4 lata. W atrakcyjne nieruchomości regularnie inwestują też fundusze w sektorze PRS.

Wysokie koszty budowy i finansowania inwestycji powodują, że na rynku biurowym zaczynają wzrastać stawki czynszowe. Jednocześnie zwiększa się dostępność atrakcyjnych aktywów biurowych. Pod tym względem prym zaczynają wieść rynki regionalne, które mają do zaoferowania nieruchomości zapewniające wyższe stopy zwrotu z najemcami, wśród których dominują firmy globalne z sektora BPO/SSC. Na rynku warszawskim minimalna, nowa podaż nie stwarza tak dużych szans inwestycyjnych. W 2023 roku wyzwaniem będą przede wszystkim opłaty eksploatacyjne. Inflacja, wzrost cen energii oraz innych mediów, a także zapowiadane podwyżki płacy minimalnej przyniosą znaczne podwyżki kosztów utrzymania nieruchomości. Zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych będą dużo wyższe.

Deweloperzy przesuwają start realizacji nowych projektów. Trudno jest im oszacować koszty budowy i finansowania projektów, a tym samym realny poziom zwrotu z inwestycji. W Warszawie w budowie pozostaje pięć razy mniejsza ilość nowych powierzchni niż przed trzema laty. Tym samym, dostęp do biur typu prime jest już bardzo ograniczony. Ograniczenie oferty będzie najbardziej odczuwalne w latach 2023 i 2024, kiedy pojawi się luka podażowa. Niska podaż powierzchni biurowych i rosnące czynsze, a w perspektywie wyższe opłaty eksploatacyjne to nie jedyne wyzwania, z którymi boryka się teraz rynek biur.

Na rynku logistycznym natomiast – już od wiosny 2022 r. rosną stawki czynszowe za wynajem powierzchni. Jednocześnie popyt utrzymuje się nadal na bardzo wysokim poziomie, a współczynnik pustostanów spadł do najniższych wartości w historii. Duży przyrost nowej podaży i ilość powierzchni w budowie pozwala zwiększyć dostępność atrakcyjnych aktywów na naszym rynku.

Z sondy, przeprowadzonej przez portal otodom.pl wśród deweloperów wynika, że wyhamowanie podwyżek stóp procentowych oraz poluzowanie rekomendacji S, zdecydowanie poprawiłoby sytuację na tym rynku. W najbliższej przyszłości – ich zdaniem – nie należy jednak liczyć na radykalną poprawę sytuacji. Niektórzy przy tym dodają, że popyt na rynku w 2022 roku uratowali klienci gotówkowi, których udział w zakupie mieszkań wynosił w niektórych przypadkach nawet 85 proc.  

/za: Colliers, Gethome, 

Dompress, Cushman&Wakefield;

JLL, AXI IMO, Raport NBP/

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!