Jaki będzie 2021 rok dla rynku najmu?

Okres spadków na rynku najmu

Ostatnie lata na rynku najmu wiązały się ze stałym wzrostem cen i nic nie wróżyło zmiany tego zjawiska. Pandemia odwróciła bieg wydarzeń. Ceny najmu lokali zaczęły spadać – ta tendencja utrzymywała się przez cały pandemiczny 2020 rok. Jak wynika z danych zebranych przez Expandera i Rentier.io, stawki za małe i średniej wielkości lokale spadły o ok. 10 proc. r/r. W 15 analizowanych miastach koszty najmu spadły średnio o 3 proc. r/r (tylko w samym IV kw. odnotowano już obniżkę cen najmu mieszkań w 14 z 15 analizowanych miast Polski). W tym samym czasie rata kredytu hipotecznego spadła aż o 14 proc. To powoduje, że np. w takich miastach jak Częstochowa czy Lublin koszt najmu lokalu o powierzchni 30 mkw. jest o połowę wyższy, niż wynosi rata kredytu na zakup takiego samego mieszkania.

Z rynku odeszły najważniejsze grupy, które kształtowały popyt – studenci i pracownicy z zagranicy. Ważną grupą są też pracownicy sezonowi, którzy z powodu rządowych ograniczeń, mieli mniejszą możliwość podjęcia tego typu pracy. Z danych GUS wynika, że liczba ogłoszeń o pracę sezonową skurczyła się w porównaniu do 2019 roku aż o 30 proc.

Niski popyt na mieszkania na wynajem hamowany przez pandemię spotkał się wysoką podażą nieruchomości, która została zwiększona nie tylko przez kryzys. Z danych GUS-u wynika, że w całym 2020 r. zarówno liczba mieszkań oddanych do użytkowania, jak i pozwoleń na budowę były zdecydowanie wyższe niż w 2019 r. Wiele z tych nowych lokali także trafiło na rynek najmu.

W oczekiwaniu na wyższy popyt

– To właściwie jest pytanie o to, jak szybko wrócimy do „normalności”. Tu z kolei wiele zależy od tego, jak będzie przebiegać narodowy program szczepień. Objęcie taką „ochroną” wystarczającej liczby Polaków w możliwie najkrótszym czasie sprawi, że oczywiście nie tylko nasza gospodarka będzie się podnosić po kryzysie, ale również np. studenci będą mogli powrócić na uczelnie i przez to najem znów stanie się opłacalny. Dopóki to nie nastąpi, mamy do czynienia z zaburzeniem równowagi na rynku nieruchomości na wynajem, czego efektem jest zdecydowana przewaga podaży mieszkań w stosunku do popytu na nie – komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

W ostatnich latach Polacy zainteresowali się najmem krótkoterminowym – nie chodzi tu tylko o pracowników kontraktowych, ale także o turystów. Wynajęcie mieszkania na okres wakacyjny stało się popularną alternatywą dla hoteli i dużych pensjonatów. Tylko w lipcu 2020 spadek liczby turystów z zagranicy, w porównaniu z 2019 r. wyniósł aż 68,3 proc. Jeżeli w tym roku czekają nas wakacje bez obostrzeń lub przynajmniej będzie można zrezygnować z części restrykcji, najem krótkoterminowy może się trochę odbudować.

Kredyt hipoteczny w 2021 roku = lepsze warunki dla kredytobiorcy

Czy takim momencie kupno mieszkania z myślą o późniejszym najmie i to w dodatku na kredyt, to dobry pomysł? Według eksperta ZFPF odpowiedź na to pytanie nie może być jednoznaczna, chociaż więcej wskazuje za tym, by zdecydować się na taką inwestycję. 

Pierwsza kwestia to podaż – liczba nowych mieszkań powstałych w 2020 r., jest rekordowa, co daje duży wybór lokalu pod wynajem. Opcją wartą rozważenia jest także zakup nieruchomości w dobrym stanie z drugiej ręki, od osób, którym w koronakryzysie zależy na szybkim pozbyciu się nieruchomości – niechcianego „kłopotu”.

Przyszli kredytobiorcy są w naprawdę dobrej sytuacji. Kredyty hipoteczne były i wszystko wskazuje na to, że również w 2021 r. będą tanie. W poprzednim roku Rada Polityki Pieniężnej aż trzykrotnie obniżyła wartość stopy procentowej, co miało być sposobem zminimalizowania negatywnego wpływu pandemii COVID-19 na rodzimą gospodarkę. Co jest z tym związane, rok 2020 r. był łaskawy dla kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym. Na chwilę obecną nie ma przesłanek mówiących o tym, że wysokość stóp procentowych wzrośnie. Średnie oprocentowanie kredytu z wkładem własnym wynoszącym 20 proc. spadło z 3,84 proc. w styczniu do 2020 r. do 2,42 proc. w styczniu 2021 r.

Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S, banki mają czas do końca czerwca 2021 r. (dla banków spółdzielczych ten termin wydłuża się do 31 grudnia 2022 r.), na wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową.

– Zakup mieszkania na kredyt, także na wynajem, stanie się mniej ryzykowną inwestycją niż to miało miejsce w przypadku, gdy klient banku decydował się na zmienne oprocentowanie. Przyszły kredytobiorca będzie mógł podjąć decyzję, czy woli zaciągnąć droższy kredyt, ale za to mieć pewność, że wysokość miesięcznej raty nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą procentową będą przez banki wprowadzane wcześniej i chętniej, bo takie produkty już znajdują się w ofercie kilku instytucji – komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse. 

Minimalny okres obowiązywania stałej stopy procentowej według nowelizacji wynosi 5 lat. Szczególnie dobrą informacją dla klientów banków jest fakt, że osoby, które już spłacają kredyt, będą mogły zmienić metodę oprocentowania zaciągniętych kredytów na tę korzystniejszą, czyli ze stałym oprocentowaniem.

Zakup mieszkania na wynajem nadal najlepszą inwestycją

Analizy Expandera i Rentier.io wskazują, że osoby wynajmujące swoje lokum przy pełnym obłożeniu mogą liczyć na 6,2 proc. rentowności brutto w skali roku. Po uwzględnieniu dodatkowych kosztów i podatku, zysk z inwestycji w mieszkanie o powierzchni 50 mkw. wyniesie natomiast 4,4 proc. netto. Tylko przy jednym miesiącu pustostanu, rentowność netto spadnie do poziomu 3,9 proc. netto. Oznacza to, że przy pesymistycznym scenariuszu, kiedy będziemy musieli dalej żyć z obostrzeniami, przy 6 miesiącach przestoju zysk z wynajmu wyniesie „tylko” 1,4 proc. netto. Jeżeli lokum stałoby puste przez pół roku, to i tak przyniesie ponad 3-krotnie wyższe zyski niż przeciętne lokaty bankowe. Według NBP średnie oprocentowanie lokat założonych w grudniu wyniosło bowiem 0,51 proc., co po uwzględnieniu podatku daje 0,41 proc. netto. Oznacza to, że zakup mieszkania z myślą o późniejszym wynajmie w dalszym ciągu jest opłacalną formą inwestowania gotówki.

Źródło: Lightscape

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!