Uciążliwy lokator a prawo

Jednym z wyżej wskazanych rozwiązań jest art. 13 ust. 1 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej: Ustawa OchrLokU), który stanowi, że:

1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. (…)

Na wstępie należy zaznaczyć, że odmiennie do regulacji zawartych w art. 16 Ustawy o własności lokali, którego sankcje dotykają właściciela lokalu (nawet gdy naruszeń dopuszcza się lokator), komentowany wyżej przepis art. 13 ust. 1 Ustawy OchrLokU dotyczy sytuacji, gdy naruszeń dopuszcza się lokator, przez którego – zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 1 Ustawy OchrLokU należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Ustawodawca w komentowanym przepisie art. 13 ust. 1 Ustawy OchrLokU zawarł uprawnienia zmierzające do pozbawienia lokatora prawa zamieszkiwania w zajmowanym lokalu. Treść wyżej wskazanego przepisu można zatem uznać za uzupełnienie art. 11 Ustawy OchrLokU w zakresie podstaw warunkujących rozwiązanie stosunku najmu przez właściciela przy czym podstawy wskazane w art. 13 ust. 1 Ustawy OchrLokU odnoszą się do uprawnień jakie mają inni lokatorzy lub właściciel innego lokalu¹.

Celem art. 13 ust. 1 Ustawy OchrLokU jest zatem zapewnienie innym lokatorom ochrony przed uciążliwymi sąsiadami, których zachowania w sposób rażący lub uporczywy naruszają porządek domowy².

W omawianym przepisie nie sposób nie zauważyć analogii do postanowień art. 16 Ustawy o własności lokali w zakresie przesłanek jakie muszą zostać spełnione, aby inny lokator lub właściciel innego lokalu znajdującego się w tym samym budynku wystąpił do sądu z właściwym powództwem.

Wspólnymi przesłankami dla obydwu wyżej wspomnianych regulacji są uporczywość bądź rażący sposób zachowania się lokatora, co sprawia, że korzystanie z innych lokali staje się uciążliwe.

Elementem wspólnym art. 13 ust. 1 Ustawy OchrLokU oraz art. 16 Ustawy o własności lokali jest również to, że zachowanie musi wykraczać przeciwko porządkowi domowemu.

Jak zostało to wspomniane w poprzedniej publikacji, zasady porządku domowego ustalane są z reguły w stosownych regulaminach wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych czy przez ogół mieszkańców budynku. Przy czym brak sformalizowanego katalogu przesłanek stanowiących to naruszenie nie przesądza, że dane zachowanie nie będzie mogło zostać uznane za naruszenie porządku domowego bowiem te mogą wynikać z panujących zwyczajów.

Za rażące wykroczenie należy uznać przede wszystkim takie zachowanie, które nacechowane jest złą wolą i znaczną szkodliwością dla innych lokatorów. Przy spełnieniu tej przesłanki nie jest wymagana jej cykliczność. W literaturze wskazuje się, że nawet jednorazowe rażące wykroczenie może być uznane za przesłankę wystarczającą do rozwiązania stosunku prawnego³.

Przesłanka uporczywości zakłada natomiast, że zachowanie lokatora cechuje powtarzalność, występowanie przez pewien bliżej niesprecyzowany okres. W odróżnieniu od pierwszej z przesłanek, uporczywość nie musi być rażąca. Istotnym jest natomiast, aby była mimo wszystko zauważalna i trwała bądź powtarzała się przez dłuższy czas.

Zauważyć należy, że ustawodawca w przedmiotowym przepisie art. 13 ust.1 Ustawy OchrLokU używa spójnika lub wobec czego brak jest konieczności spełnienia obu wyżej wymienionych przesłanek łącznie, a wystarczy wystąpienie którejkolwiek z nich.

Przed skierowaniem powództwa do sądu, koniecznym (jak się wydaje) jest zastosowanie instytucji wynikającej z art. 11 ust. 2 pkt 1 OchrLokU, która nakłada na właściciela obowiązek pisemnego upomnienia lokatora. Przedmiotowe „upomnienie” ma w zamyśle doprowadzić do zmiany postawy lokatora i jego działań oraz zaprzestania naruszania ustalonego porządku domowego. Zmiana zachowania lokatora jest w tym przypadku kluczowa – jak podnosi M. Pecyna – jeżeli do takiej zmiany dojdzie już w toku procesu, a zmiana ta będzie na tyle długotrwała, iż będzie uzasadniała domniemanie jej trwałego charakteru, może to doprowadzić do oddalenia powództwa jako bezzasadnego⁴.

Kto na gruncie ustawy uprawniony jest do wytoczenia powództwa o rozwiązanie stosunku uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia?

Na podstawie art. 13 ust. 1 Ustawy OchrLokU powództwo może zostać wytoczone przez:

• lokatora,
• właściciela innego lokalu, nie zamieszkującego wspólnie z uporczywym lokatorem.

Przy czym art. 13 ust. 1 OchrLokU uzależnia legitymację procesową zarówno po stronie czynnej (powód), jak i biernej (pozwany) od statusu lokatora. Co istotne z punktu widzenia definicji ustawowej, osoba, która nie posiada tytułu prawnego do korzystania z lokalu nie jest lokatorem w rozumieniu ustawy. Podobnie legitymacja czynna (poza lokatorem) przysługuje również właścicielowi, przy czym – na gruncie art. 2 ust. 1 pkt. 2 Ustawy OchrLokU – jako właściciela należy rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny, uprawniający go do używania lokalu. Powyższa definicja powoduje, że właścicielowi nie musi przysługiwać żaden tytuł prawny do lokalu, istotne jest natomiast to, by wiązał go z lokatorem stosunek prawny, uprawniający tego ostatniego do używania lokalu.

Lektura omawianego przepisu art. 13 ust. 1 OchrLokU może prowadzić do wniosku, że powództwo z niego wynikające może wytoczyć tylko lokator lub właściciel lokalu, znajdującego się w tym samym budynku, w którym zamieszkuje lokator, dopuszczający się naruszeń. Jednakże, w doktrynie pojawiają się głosy, aby nie stosować w tym przypadku literalnego brzmienia ww. przepisu, a zastosować wykładnię funkcjonalną bowiem konkretne okoliczności zachowania uciążliwego lokatora mogą prowadzić do wniosku, że najbardziej „zainteresowanymi” wytoczeniem powództwa będą lokatorzy czy właściciele lokali innego budynku, bowiem to zachowanie najbardziej ich dotyka.

Ponadto, art. 13 ust. 1 OchrLokU w swojej treści nie zawiera nigdzie wymogu wytoczenia powództwa przez osobę bezpośrednio dotkniętą działaniami uporczywego lokatora. Zatem – a contrario – stroną powodową w sprawie (przy spełnieniu pozostałych przesłanek) może być każda osoba dbająca o interes wspólny pozostałych mieszkańców.

Istotnym zagadnieniem z punktu widzenia procesowego jest również kwestia współuczestnictwa po stronie pozwanej. Należy nadmienić, że gdy powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do korzystania z lokalu i eksmisję wytoczy inny lokator lub właściciel innego lokalu, to po stronie pozwanej oprócz pozwanego lokatora powinien wystąpić również właściciel lokalu tj. wynajmujący. Udział po stronie pozwanej pozwanego lokatora i właściciela lokalu jest obligatoryjny i ma charakter współuczestnictwa koniecznego, bowiem są to strony stosunku najmu, który ma zostać rozwiązany. Wyrok w takiej sytuacji musi dotyczyć zarówno właściciela lokalu jak i lokatora, nie może też zapaść w takiej sytuacji odmienne rozstrzygniecie co do jednej z ww. stron.

Gmina współpozwanym

Ponadto, gdy współpozwanym – właścicielem lokalu jest gmina, na którą może zostać nałożony obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego, która może (ale nie musi) przystąpić do sprawy w charakterze interwenienta ubocznego. Podobnie udział gminy może okazać się konieczny w sytuacji żądania eksmisji i jej orzeczenia wobec współlokatorów wspólnie zamieszkujących z eksmitowanym lokatorem głównym, wywodzących swój tytuł prawny do zamieszkiwania z praw głównego lokatora. Ich udział ma charakter współuczestnictwa koniecznego i koniecznym jest, aby byli oni wskazani zarówno w wyroku, jak i tytule wykonawczym oraz aby w wyroku orzeczono czy przysługuje im prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego stosowanie do regulacji zawartych w art. 14 i 15 Ustawy o OchrLokU.

W tym miejscu należy przywołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18.11.2020 r., wydanego w sprawie o sygnaturze akt I NSNc 61/19, gdzie wskazano, iż w drodze wyjątku należałoby dopuścić powództwo o opróżnienie lokalu, które zostało wytoczone przez innego lokatora przeciwko już byłemu lokatorowi, który narusza w sposób rażący porządek domowy, a w stosunku do którego sąd już pierwotnie rozwiązał stosunek najmu z powodów określonych art. 13 Ustawy OchrLokU lub też doszło do rozwiązania stosunku najmu np. wskutek niepłacenia czynszu. W opisywanym przypadku mamy do czynienia z sytuacją, w której lokator, posiadając uprzednio tytuł prawny do lokalu sprzeciwia się porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystnie z innych lokali, ale Sąd nie orzekł uprzednio o opróżnieniu lokalu na skutek błędów formalnych pozwu lub własnego niedopatrzenia⁵.

Nie sposób nie wspomnieć również o sytuacji, w której rażącego zachowania godzącego w porządek ogółu mieszkańców dopuszcza się nie sam lokator (dysponujący tytułem prawnym do lokalu), a jeden z zamieszkujących z nim domowników. W tej materii również wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w Uchwale 7 sędziów z dnia 06.04.1970 r. w sprawie o sygnaturze akt. III CZP 61/69 podkreślił, że niewłaściwie zachowania pozostałych domowników obciążają głównego lokatora bowiem należy domniemywać, że dochodzi do nich za jego zezwoleniem lub co najmniej tolerowaniem takiego zachowania. Powyższe implikuje zatem możliwość wytoczenia powództwa przeciwko głównemu lokatorowi, chociaż to nie on bezpośrednio dopuszcza się „uciążliwości” w stosunku do pozostałych lokatorów zamieszkujących budynek.

Innym wartym wspomnienia aspektem, na który zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w ww. uchwale jest fakt, że eksmisja samego niewłaściwie zachowującego się domownika wpływałaby na stosunki rodzinne, a nadto mogłaby okazać się nieefektywna, bowiem główny lokator (który nadal posiadał tytuł prawny do zajmowania lokalu) mógłby po prostu zezwolić eksmitowanemu domownikowi na powrót⁶.

Specyficzna procesowo jest również sytuacja małżonków, w której każdego z nich łączy z właścicielem lokalu stosunek prawny (każdy z małżonków ma samodzielny tytuł prawny do zajmowania lokalu). W powyższym przypadku można żądać rozwiązania stosunku prawnego i opróżnienia lokalu tylko co do tego małżonka, który swoim zachowaniem czyni uciążliwym korzystnie z innych lokali. W sytuacji zaś gdyby eksmitowany małżonek wrócił, już jako domownik, do nadal zajmowanego przez drugiego z małżonków lokalu, pozostaje powództwo wobec tego małżonka, który nadal posiada tytuł do zajmowania lokalu. W uzasadnionych przypadkach można jednakże skierować pozew od razu wobec obydwu małżonkom (pomimo tego, że tylko jeden z nich zachowuje się niewłaściwie). Taka możliwość będzie istniała wówczas, gdy drugi z małżonków w sposób jawny toleruje zachowanie drugiego i będą istniały uzasadnione przesłanki, że pozwoli on na powrót do lokalu pomimo orzeczenia eksmisji.

Tożsame przesłanki prawne, ale różne kategorie osób

W komentowanym art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów widzimy zatem wiele analogii do omawianego uprzednio art. 16 ustawy o własności lokali. Podobieństwa wynikają przede wszystkim z tożsamych przesłanek uporczywości i rażącego zachowania, których musi dopuścić się lokator/właściciel, aby przepis mógł mieć zastosowanie.

Różnice pomiędzy obydwiema ww. regulacjami dotyczą natomiast kategorii osób, co do których mają zastosowanie. Sankcje z art. 16 Ustawy o własności lokali mają bowiem dotkliwe bezpośrednie konsekwencje dla samego właściciela lokalu, który w wyniku działań własnych (lub działań osób zamieszkujących jego lokal) pozbawiany jest członkostwa we wspólnocie na skutek przymusowej sprzedaży lokalu, natomiast sankcje z art. 13 ust. 1 Ustawy OchrLokU dotykają bezpośrednio lokatora (stratą właściciela w takim przypadku jest zazwyczaj potencjalny zarobek ze stosunku najmu). Ponadto, art. 13 ust. 1 Ustawy OchrLokU nie zawiera w sobie przesłanki finansowej polegającej na zaleganiu z opłatami, jak ma to miejsce w przypadku regulacji zawartych w art. 16 Ustawy o własności lokali, kładąc nacisk na inne pozaekonomiczne naruszenia.

Różnicą pomiędzy wyżej wskazanymi przepisami jest również fakt, iż w następstwie przymusowej sprzedaży lokalu właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego w sytuacji, gdy w przypadku orzeczenia o rozwiązaniu stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i jego opróżnienia w ustawowo określonych przypadkach lokatorowi będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego.

Ponadto, wyżej wskazane przepisy różni również krąg podmiotów uprawnionych do wytoczenia powództwa. W przypadku art. 13 ust. 1 Ustawy OchrLokU, tak jak wskazano powyżej, są to lokator (w uzasadnionych przypadkach również były lokator) oraz właściciel innego lokalu. Ustawodawca nie przewidział natomiast w ww. przepisie legitymacji procesowej czynnej dla wspólnoty mieszkaniowej, która z kolei jest jedynym podmiotem uprawnionym do wytoczenia powództwa, o którym mowa w art. 16 ustawy o własności lokali.

Przepis artykułu 13 ust. 1 Ustawy OchrLokU daje zatem możliwość niejako indywidualnego reagowania poszczególnych lokatorów na zachowania innych współmieszkańców, których zachowanie narusza porządek domowy i czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali. Ponadto, przepis ten nie wymaga podejmowania uchwały przez wspólnotę mieszkaniową, upoważniającej do wytoczenia powództwa. Oba przepisy pozwalają natomiast osiągnąć co do zasady ten sam cel, czyli „pozbyć” się osoby, która swoim zachowaniem narusza porządek domowy i nie pozwala na prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty. 

Literatura

1. por. [w:] AiMN 1-2/24, s. 30
2. por. Dziczek Roman, Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, wyd. VIII/Lex
3. por. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa 2024, wydanie 12/Legalis 
4. por. Dziczek R., Ochrona praw lokatorów, 2020 
5. M. Pecyna, Podmiotowe i przedmiotowe przesłanki skuteczności wygaśnięcia stosunku najmu lokalu na tle regulacji ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, TPP 2002, Nr 1–2
6. por. Wyrok SN z dnia 18.11.2020, I NSNc 61/19
7. por. Uchwała SN z 06.04.1970, III CZP 61/69/Lex