Zwolnienie od PIT a przychód ze sprzedaży nieruchomości na lokal biurowo-mieszkalny

W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 27 lipca 2023 r. (sygn. akt I SA/Łd 399/23), naczelnik urzędu skarbowego wszczął wobec podatnika postępowanie podatkowe w sprawie podatku dochodowego od osób fizycznych za 2016 r. z tytułu sprzedaży 19 grudnia 2016 r., stanowiącego odrębną nieruchomość samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Urząd ustalił, że podatniczka nabyła 31 lipca 2013 r. w drodze darowizny od rodziców mieszkanie, a 19 grudnia 2016 r. sprzedała je za 450 tys. zł. Podatniczka wskazała, że 23 maja 2017 r. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego kupiła od spółki udziały, wynoszące 1/2 część nieruchomości. Wyjaśniła, że w momencie zakupu na działkach posadowionych było łącznie 5 budynków niemieszkalnych oraz garaż. Na nieruchomości prowadzona była budowa domu mieszkalnego z częścią usługową. Podatniczka stwierdziła, że jej zamiarem było kontynuowanie rozpoczętej budowy i ostateczne wybudowanie domu mieszkalnego dla rodziny. Znajdujące się na nieruchomościach budynki biurowe, przemysłowe oraz niemieszkalne miały zostać częściowo usunięte, a w ich miejsce miał powstać ogród. Podatniczka zleciła przygotowanie projektu budowlanego zamiennego, ponieważ projekt z 2001 r. nie odpowiadał obecnej technologii, ale na skutek epidemii covid zawiesiła prace nad budową. Podatniczka okazała potwierdzenie złożenia do Urzędu Miasta Łodzi wniosku o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego. Warto tu dodać, że 2 listopada 2018 r. podatniczka założyła działalność gospodarczą, którą wykonuje do tej pory.

US: celem nabycia nieruchomości było zwolnienie podatkowe

Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie określił podatniczce zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych za 2016 r. od dochodu ze sprzedaży 19 grudnia 2016 r. nieruchomości – lokalu w kwocie 85 500 zł, stanowiącej 19% od uzyskanej ceny sprzedaży w wysokości 450 000 zł. Podatniczka bowiem sprzedała mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia w drodze darowizny od rodziców. Urząd skarbowy stwierdził, że wbrew swoim twierdzeniom nie dysponuje dokumentami, potwierdzającymi, że poniosła wydatki na nakłady, które zwiększają wartość sprzedanej nieruchomości. Urząd podkreślił, że nabycie przez podatniczkę udziałów dotyczyło nieruchomości, gdzie prowadzona była działalność gospodarcza. Jednymi pracami, jakie podatniczka wykonała na tej nieruchomości było położenie gładzi cementowej na stropie, co odnotowano w dzienniku 15 maja 2018 r., jednak podatniczka nie posiada dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków na ten cel.

Urząd skarbowy stwierdził, że pomimo nabycia nieruchomości w 2017 r., dopiero w roku 2022 r. podatniczka dokonała formalności związanych z budową w urzędzie miasta. Nastąpiło to dopiero po wszczęciu wobec niej postępowania podatkowego, a zatem dopiero po uzyskaniu informacji o realnej możliwości zakwestionowania przez organ podatkowy wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, podatniczka podjęła działania zmierzające do uprawdopodobnienia faktu, że nieruchomość kupiła na własne cele mieszkaniowe. Jednak do dziś cel ten nie jest realizowany. Zgodnie z jej wyjaśnieniami, znajdujące się na działce nieruchomości miały zostać wyburzone, tym bardziej nie można uznać, że podatniczka przeznaczyła pieniądze ze sprzedaży mieszkania na cel mieszkaniowy.

Reasumując, Urząd Skarbowy wskazał, że dokonane przez podatniczkę nabycie nieruchomości nie było związane z zamiarem realizacji celu mieszkaniowego, a jego celem było zwolnienie z opodatkowania.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi, do którego podatniczka się odwołała utrzymał w mocy decyzję Urzędu Skarbowego. Urząd podatkowy drugiej instancji wskazał, że podstawowym warunkiem decydującym o zastosowaniu omawianego zwolnienia podatkowego jest przeznaczenie przychodów w nieprzekraczalnym, wyżej określonym terminie 5-letnim na ściśle określony cel. Nabycie uprawnienia do ulgi powinno być związane z realizacją celu mieszkaniowego. W omawianej sprawie nabycie przez podatniczkę udziału w nieruchomości służy jedynie prowadzeniu działalności gospodarczej przez drugiego ze współwłaścicieli działki – spółkę z o.o., w której podatniczka jest głównym udziałowcem i prezesem zarządu.

WSA: zamiar powinien być widoczny w chwili wydatkowania środków

Sprawa na skutek skargi podatniczki trafiła do rozpoznania do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że kierunkowość omawianego zwolnienia określa wyrażenie „własne cele mieszkaniowe” i to jest istota ulgi mieszkaniowej. W omawianej sprawie celem działania podatniczki w zakresie dokonania wydatku nie była realizacja własnego celu mieszkaniowego. Od momentu nabycia udziału w prawie własności nieruchomości podatniczka nie podjęła starań mających na celu przeniesienie na nią uprawnień z wydanego w 2002 r. pozwolenia na budowę. Podatniczka nie wykazała, aby podejmowała jakiekolwiek starania o likwidację kilku budynków o charakterze przemysłowo – produkcyjnym i o przeniesienie w inne miejsce prowadzonej obecnie na działkach produkcji przemysłowej prowadzonej przez firmę, w której jest udziałowcem, którą współzarządza i z której czerpie dochody. Podatniczka nie wykazała, aby czyniła starania o realizację deklarowanego planu wybudowania na spornych działkach rodzinnego domu z ogrodem w miejscu obecnych budynków.

Sąd nie wykluczył możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej w razie kupna przez podatnika nieruchomości użytkowanej gospodarczo, ale podatnik powinien w takiej sytuacji przedstawić przekonujące argumenty, że jego celem było następnie wybudowanie budynku mieszkalnego. Zamiar taki powinien być widoczny w chwili zakupu nieruchomości, wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedanej wcześniej nieruchomości lub prawa, skoro zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT warunkiem zastosowania ulgi mieszkaniowej jest wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 lipca 2023 r. 

(sygn. akt I SA/Łd 399/23)