Rozliczanie kosztów ogrzewania z kotłowni własnej. Analiza przypadku

Z informacji zwartych w liście lokatora i załączonych do listu dokumentów można zbudować następujący opis sytuacji:

• budynek, w którym jest 7 lokali mieszkalnych jest ogrzewany z lokalnej kotłowni, znajdującej się w piwnicy tego budynku,
• łączna powierzchnia ogrzewana lokali w budynku wynosi 432,73 m²,
• właścicielem budynku jest Spółka „X”, należąca do grupy spółek Skarbu Państwa, działająca na terenie całego kraju i posiadająca rozsiane po całym kraju zasoby mieszkaniowe,
• zarządzaniem zasobami mieszkaniowymi Spółki „X” w terenie zajmują się wyspecjalizowane odziały zarządzania nieruchomościami,
• właściciel wprowadził „Regulamin dostawy energii cieplnej dla potrzeb centralnego ogrzewania, dostawy wody i odprowadzania ścieków, dostawy energii elektrycznej, gazu sieciowego oraz wywozu nieczystości stałych …”, którego jeden z rozdziałów ustala zasady rozliczania kosztów ogrzewania z użytkownikami lokali,

• regulamin został uchwalony w listopadzie 2013 r. przez Zarząd Spółki „X”, jako regulamin obowiązujący w całej Spółce i w dniu uchwalenia został podany do wiadomości komórkom organizacyjnym Spółki oraz regionalnym Oddziałom Zarządzania Nieruchomościami; brak jest informacji czy i w jakim terminie regulamin został podany do wiadomości użytkownikom lokali,

• rozdział regulaminu dotyczący rozliczania kosztów ogrzewania obejmuje rozliczanie kosztów ciepła do ogrzewania dostarczanego przez dostawców zewnętrznych (przedsiębiorstwa ciepłownicze), wytwarzanego w kotłowniach lokalnych znajdujących się w budynkach, a także rozliczanie kosztów ciepła zużywanego do centralnego przygotowania ciepłej wody użytkowej w budynkach, w których taka instalacja występuje,
• rozliczania kosztów ogrzewania z kotłowni znajdującej się w budynku, dotyczy fragment regulaminu (cyt.): (…) podstawą kalkulacji są następujące koszty:
  — amortyzacja kotłów, urządzeń, sieci przesyłowych,
  — podatek od nieruchomości i opłaty lokalne (w tym opłata za emisję zanieczyszczeń),
  — media niezbędne do funkcjonowania układu grzewczego tj. woda, ścieki energia elektryczna,
  — koszt opału (węgiel, koks, olej opałowy
  — obsługa kotłowni,
  — wywóz pozostałości po spaleniu opału (np.: żużel, popiół),
  — bieżące utrzymanie, konserwacje, przeglądy okresowe i remonty,
  — koszty utrzymania i eksploatacji pomieszczeń, w których znajdują się urządzenia do wytwarzania ciepła,
  — narzuty kosztów pośrednich.

Regulamin a specyfikacje kosztów

W kwietniu 2016 r. lokatorzy budynku, którego dotyczy sprawa, zostali poinformowani o konieczności znaczącej dopłaty za ogrzewanie w sezonach ogrzewczych 2012/2013, 2013/2014 oraz 2014/2015, a także o podniesieniu stawek bieżących opłat.

W odpowiedzi na protest, lokatorzy otrzymali wyjaśnienie z właściwego terenowo oddziału zarządu nieruchomościami Spółki „X”, zawierające specyfikację kosztów ogrzewania budynku w wymienionych wyżej sezonach ogrzewczych. Przy czym pozycje specyfikacji kosztów podane w wyjaśnieniu nie odpowiadają pozycjom regulaminu zacytowanym powyżej. Niektóre pozycje zostały zagregowane, pojawiła się nowa pozycja „pozostałe koszty”, a pozycja „narzuty kosztów pośrednich” została zastąpiona trzema pozycjami narzutów, odpowiadającymi trzem szczeblom zarządzania w spółce (rejon, oddział, centrala).

Analiza kosztów ogrzewania podanych w liście do lokatorów wykazuje, że koszty ogrzewania w sezonie ogrzewczym 2012/2013, w rozpatrywanym budynku, w przeliczeniu na 1 m² powierzchni, były 5-krotnie wyższe od średniego kosztu ogrzewania z miejskich sieci ciepłowniczych w Polsce i od 3,5 do 4 razy wyższe od średniego kosztu ogrzewania z poprawnie eksploatowanych kotłowni lokalnych. Taki koszt ogrzewania przewyższa koszty ogrzewania prądem elektrycznym, przy zastosowaniu jednolitej całodobowej taryfy.

W sezonie ogrzewczym 2012/2013 łączny udział narzutów kosztów pośrednich w całkowitym koszcie ogrzewania budynku wyniósł 45,92%. W kolejnych sezonach było to odpowiednio 43,45 i 43,25%.

Co na to Prawo energetyczne?

Sposób rozliczania kosztów ogrzewania przez jego właściciela lub zarządcę i obciążania tymi kosztami użytkowników lokali w budynkach wielolokalowych reguluje w art. 45a ustawy Prawo energetyczne [3].

Ustawa stanowi:

Art. 45a

1. Przedsiębiorstwo energetyczne na podstawie cen i stawek opłat zawartych w taryfie lub cen i stawek opłat ustalanych na rynku konkurencyjnym, o którym mowa w art. 49 ust. 1, wylicza opłaty za dostarczane do odbiorcy paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło.

2. Opłaty, o których mowa w ust. 1, z uwzględnieniem udzielonych odbiorcy upustów i bonifikat, stanowią koszty zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła dostarczanych do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, zamieszkane lub użytkowane przez osoby nie będące odbiorcami.

(…)

4. Koszty zakupu, o których mowa w ust. 2, są rozliczane w opłatach pobieranych od osób, o których mowa w ust. 2. Wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.

5. Przepisy ust. 4 stosuje się odpowiednio do ustalania przez odbiorcę – właściciela lub zarządcę budynku opłat dla osób, o których mowa w ust. 2, do których ciepło dostarczane jest z własnych źródeł i instalacji cieplnych.

Zatem właściciel/zarządca budynku, w którym jest kotłownia lokalna, jako opłatę za ciepło do ogrzewania może przyjmować tylko koszty zakupu paliwa i energii elektrycznej niezbędnej do obsługi kotłowni. Tylko te koszty zarządca budynku powinien dzielić pomiędzy lokatorów w postaci opłat za centralne ogrzewanie. Z tego punktu widzenia regulamin wprowadzony przez właściciela budynku jest niepoprawny w zakresie rozliczania kosztów ogrzewania z kotłowni lokalnej.

W stosunku do takiego rozumienia przepisu art. 45a ustawy Prawo energetyczne zgłasza wątpliwości autor artykułu „Ciepło z własnej kotłowni – studium przypadku” [2], odwołując się do literalnego brzmienia ust. 4 i 5 przytoczonych wyżej. Skoro bowiem właściciel/zarządca budynku ma stosować przepisy ust. 4, a ma kotłownię lokalną i nie kupuje ciepła od dostawcy zewnętrznego, to może dzielić tylko koszty gazu i energii elektrycznej. Co zrobić w przypadku kotłowni na paliwo olejowe lub stałe (węgiel, koks ew. pelety)?

Wydaje się, że przepis ust. 5 należy rozumieć w aspekcie celu, w jakim został wprowadzony. Przepis ust. 4 wymienia nośniki energii, jakie właściciel/zarządca budynku kupuje od dostawców zewnętrznych (przedsiębiorstw energetycznych) i mówi, że do kosztów ich zakupu nie może doliczać żadnych kosztów własnych ani narzutów.

Przepis ust. 5 mówi, że w przypadku własnego źródła ciepła w budynku właściciel/zarządca ma postępować tak samo, tzn. do kosztów zakupu od dostawców zewnętrznych (a kupuje od nich paliwa stałe, ciekłe lub gazowe i energię elektryczną) nie może doliczać żadnych innych kosztów.

Jeśli zanegujemy taki sposób rozumienia przepisu ust. 5 art. 45a ustawy Prawo energetyczne, to okaże się, że ust. 5 jest niepotrzebny, bo zakup gazu i elektryczności mieści się w zapisach ust. 4.

Warto przy tym zwrócić uwagę na istniejące rozwiązania techniczne, do których odnosi się ta część ust. 4, w której jest mowa o „paliwach gazowych”.

Nie chodzi tu tylko o paliwo do kotłowni opalanych gazem. Przepis ten powstał także na potrzeby budynków, w których istnieje instalacja gazu przewodowego, doprowadzona do poszczególnych lokali, ale z jakichś powodów (np. bezpieczeństwa) nie jest ona wyposażona w lokalowe liczniki gazu. Budynki takie były budowane w latach 50. ubiegłego wieku i część z nich funkcjonuje do chwili obecnej. Występuje w nich tylko gazomierz centralny, a odbiorcą paliwa gazowego na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym (dostawcą gazu) jest właściciel/zarządca budynku. Ten zarządca dzieli następnie koszty dostarczonego gazu, wynikające z faktur dostawcy, pomiędzy użytkowników lokali.

Kryterium podziału jest w takich wypadkach liczba osób zamieszkałych w lokalu.

Przy dzieleniu kosztów gazu zarządca nie może doliczać dodatkowych opłat i o to chodzi w tym przepisie.

Treść artykułu „Regulamin rozliczania kosztów ciepła a Prawo energetyczne” [1] zawiera próbę usprawiedliwienia Spółki „X” jako właściciela budynku, przyznając mu prawo do rozliczania w ramach opłat za ogrzewanie „uzasadnionych kosztów” wytworzenia ciepła we własnym źródle czyli kotłowni wbudowanej.

Autorka artykułu zastrzega tylko, że właściciel/zarządca budynku ma działać bez zysku.

Podstawą takiego rozumowania jest przyjęcie, że właściciel budynku pełni funkcję dostawcy ciepła dla jego lokatorów i w tym zakresie wchodzi w rolę przedsiębiorstwa energetycznego, któremu przysługują uprawnienia wynikające z art. 45 oraz 45a ust. 1 ustawy Prawo energetyczne.

Takie rozumienie roli właściciela budynku przy obciążaniu lokatora kosztami ogrzewania budzi wątpliwości. Źródłem tych wątpliwości jest przekonanie, że ustawę należy czytać i stosować w całości wraz z aktami wykonawczymi (rozporządzeniami) wydanymi na podstawie delegacji w niej zawartych. Nie można korzystać wyłącznie z prerogatyw przypisanych przedsiębiorstwu energetycznemu – dostawcy ciepła w zakresie obciążania odbiorcy kosztami uzasadnionymi. Należy także stosować się do obowiązków, jakie ustawa Prawo energetyczne nakłada na dostawcę.

Prerogatywy zapisano w art. 45 ustawy Prawo energetyczne. Początek tego artykułu brzmi:

Art. 45.
1. Przedsiębiorstwa energetyczne ustalają taryfy dla paliw gazowych lub energii, stosownie do zakresu wyko­nywanej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 32 ust. 1; taryfy należy kalkulować w sposób zapewniający:

1) pokrycie kosztów uzasadnionych działalności gospodarczej przedsiębiorstw energetycznych w zakresie wytwarzania, przetwarzania, przesyłania, dystrybucji lub obrotu paliwami gazowymi i energią (…)”.

Następujące po tym tekście punkty 1a) i 2) zawierają dalsze szczegóły, określające co zaliczane jest do kosztów uzasadnionych w poszczególnych rodzajach działalności przedsiębiorstw energetycznych.

Ostatni punkt tego artykułu ma treść:

„3) ochronę interesów odbiorców przed nieuzasadnionym poziomem cen i stawek opłat.

Wynikają stąd dwa zobowiązania: ustalenie taryfy opłat oraz zapewnienie, że ustalona taryfa będzie chroniła nie tylko interesy dostawcy ale również odbiorcy paliw lub energii. Dla przypomnienia: zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy – ciepło jest formą energii.

Sposób ustalania taryf i cen ciepła określa rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło [4], wydane na podstawie delegacji zawartej w art. 46 ust. 5 ustawy Prawo energetyczne.

Nie wdając się w szczegóły można stwierdzić, że taryfa powinna zawierać dwa rodzaje opłat: opłaty niezależne od zużycia ciepła, zwane opłatami za moc zamówioną, wyrażane w złotych za MW (megawat), oraz ceny ciepła, wyrażone w złotych za GJ (gigadżul).

• Cena po pomnożeniu przez wielkość rzeczywistego zużycia ciepła, wskazanego przez układ pomiarowo-rozliczeniowy, zainstalowany na doprowadzeniu ciepła do odbiorcy, daje opłatę za zużytą energię cieplną.
• Taryfy i ceny ciepła dla przedsiębiorstw energetycznych są zatwierdzane przez Urząd Regulacji Energetyki albo powinny być ustalane na rynku konkurencyjnym, jeśli zatwierdzenie nie jest wymagane.

Ten mechanizm – zatwierdzenie przez państwowy organ regulacyjny albo ustalenie ceny na rynku konkurencyjnym – ma chronić interesy odbiorcy przed nieuzasadnioną wysokością opłat.

Z rozporządzenia wynika, że ilość dostarczonego/odebranego ciepła jest mierzona przez układ pomiarowo-rozliczeniowy. Dostawa ciepła do odbiorcy końcowego wiąże się z jego sprzedażą i jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT).

Od zasady pomiaru ilości dostarczanego ciepła przez układ pomiarowo-rozliczeniowy jest wyjątek, uregulowany w § 7 Rozporządzenia [4]:

§ 7 ust. 6. W przypadku wytwarzania ciepła w lokalnym źródle ciepła, które nie jest wyposażone w układ pomiarowo-rozliczeniowy, taryfa zawiera stawki opłaty miesięcznej i sezonowej: stawki te wyraża się w złotych za MW zamówionej mocy cieplnej lub w złotych za metr kwadratowy powierzchni lokali.

Cytowany przepis dotyczy przypadków, w których właściciel lub zarządca budynku wyposażonego w kotłownię lokalną przekazuje tę kotłownię do profesjonalnej eksploatacji przez przedsiębiorstwo energetyczne (ciepłownicze) na podstawie umowy. Wówczas przedsiębiorstwo ciepłownicze przejmuje na siebie wszystkie koszty zakupu paliw, wody i energii elektrycznej niezbędnych do utrzymania ruchu kotłowni, a także obsługi bieżącej i konserwacji urządzeń. Zależnie od treści umowy płaci również za wynajem pomieszczeń kotłowni lub pomieszczenia te są przedsiębiorstwu użyczane nieodpłatnie. Takie przedsiębiorstwo energetyczne sporządza taryfę zgodnie z § 7 ust. 6 jw.

Jak widać, opisany na początku tego tekstu regulamin rozliczania kosztów ogrzewania w budynku z kotłownią wbudowaną, nie jest zgodny z wymaganiami obowiązujących przepisów. Trudno uznać właściciela budynku za wypełniającego warunki dostawcy ciepła i przypisać mu wynikające z tego prerogatywy. Właściciel budynku nie jest równocześnie, sam dla siebie, podmiotem zewnętrznym – przedsiębiorstwem dostarczającym ciepło.

Zarządca/właściciel – to nie dostawca ciepła

Jest jeszcze jeden powód, chyba najważniejszy, dla którego właściciel/zarządca budynku w opisywanej sytuacji nie może być traktowany jako dostawca ciepła i naliczać kosztów uzasadnionych w opłacie za ciepło do ogrzewania, pobieranej od lokatorów. Jeśli jest dostawca, to musi być też odbiorca (odbiorcy). Użytkownicy lokali w budynku wielolokalowym nie są odbiorcami ciepła w świetle przepisów ustawy Prawo energetyczne. Art. 3 tej ustawy zawiera następujące definicje:

Art. 3. Użyte w ustawie określenia oznaczają:

12) przedsiębiorstwo energetyczne – podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wytwarzania, przetwarzania, magazynowania, przesyłania, dystrybucji paliw albo energii lub obrotu nimi;

13) odbiorca – każdego, kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym;

13a) odbiorca końcowy – odbiorcę dokonującego zakupu paliw lub energii na własny użytek; do własnego użytku nie zalicza się energii elektrycznej zakupionej w celu jej zużycia na potrzeby wytwarzania, przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej;

13b) odbiorca paliw gazowych lub energii elektrycznej w gospodarstwie domowym – odbiorcę końcowego dokonującego zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła wyłącznie w celu ich zużycia w gospodarstwie domowym.

Umowa o dostawę ciepła powinna spełniać warunki rozporządzenia [4] i być oparta o taryfę.

Właściciel/zarządca budynku nie zawiera z lokatorem umowy o dostawę ciepła, tylko umowę najmu lokalu. To, że lokal mieszkalny, jako pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi, powinien być ogrzewany, wynika z przepisów techniczno-budowlanych, które nie regulują spraw opłat za ogrzewanie.

Ustawa traktuje użytkownika lokalu jako odbiorcę końcowego wyłącznie w odniesieniu do paliw gazowych i energii elektrycznej (pkt 13b). O cieple nie ma mowy.

Wniosek: Spółka „X” jako właściciel/zarządca budynku w opłatach za ciepło dostarczane do ogrzewania z kotłowni wbudowanej, może obciążać użytkowników lokali wyłącznie kosztami zużytego paliwa i energii elektrycznej, zgodnie z przepisem art. 45a ust. 5 ustawy Prawo energetyczne.

Wszystkie pozostałe koszty należą do kosztów utrzymania całej nieruchomości i powinny być rejestrowane na kontach dotyczących eksploatacji bieżącej budynku, amortyzacji, funduszu remontowego itd., a następnie dzielone pomiędzy użytkowników lokali w opłatach dotyczących tych pozycji kosztów. Kotłownia wbudowana nie stanowi wyodrębnionej nieruchomości, ani nie jest odrębnym przedmiotem własności właściciela budynku. Zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, wydanymi z mocy ustawy Prawo budowlane, jest elementem części wspólnej budynku, na równi z całą instalacją centralnego ogrzewania.

Umowa najmu a odpowiedzialność

Przedstawiony regulamin narusza przepisy ustawy Prawo energetyczne jeszcze z innego powodu. Nie uwzględnia bowiem prawa do opustów z tytułu przerw w ogrzewaniu lub niedogrzewania. Jest to nieuczciwe i sprzeczne z wymaganiami ustawy Prawo energetyczne, która nakazuje stosować takie opusty.

Z ostrożności należy rozważyć jeszcze jedną kwestię. Być może właściciel rozpatrywanego budynku – Spółka „X” – korzysta z jakichś specjalnych uprawnień, które pozwalają jej na odmienne od ustalonych w Prawie energetycznym gospodarowanie nośnikami energii i odmienne rozliczanie kosztów. Prawo energetyczne zawiera następujące wyłączenia:

Art. 1 ust. 3. przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) wydobywania kopalin ze złóż oraz bezzbiornikowego magazynowania paliw w zakresie uregulowanym ustawą z dnia 4 lutego 1994 r. – Prawo geologiczne i górnicze (DzU z 2005 r. nr 228, poz. 1947, z późn. zm.);

2) wykorzystywania energii atomowej w zakresie uregulowanym ustawą z dnia 29 listopada 2000 r. – Prawo atomowe (DzU z 2012 r., poz. 264 i 908).

Działalność Spółki „X” nie należy do zakresu objętego przepisami wyżej wymienionych ustaw.

Dalej, art. 21 ustawy Prawo energetyczne określa, że zadania z zakresu regulacji rynku energetycznego realizuje Prezes Urzędu Regulacji Energetyki (URE), działający poprzez Odział Centralny URE oraz Odziały terenowe. Prezes URE kontroluje przestrzeganie przepisów ustawy Prawo energetyczne przez podmioty działające na terenie całego kraju. Równocześnie art. 21a ustawy Prawo energetyczne stanowi, że w wymienionych w tym artykule instytucjach (wojsko, policja itd.), organami właściwymi ds. regulacji gospodarki paliwami i energią są inspekcje gospodarki energetycznej, powoływane przez właściwych ministrów w uzgodnieniu z Prezesem URE.

Art. 21a ustawy Prawo energetyczne nie wprowadza żadnych odstępstw od przepisów ustawy dla wymienionych w nim instytucji państwowych, można się jednak spodziewać, że odrębny nadzór może skutkować jakimiś różnicami w rozumieniu tych przepisów. Spółka „X” nie została wymieniona w art. 21a ustawy. Oznacza to, że podlega powszechnie obowiązującym przepisom, a kontrolę nad ich przestrzeganiem powinny sprawować Terenowe Oddziały URE.

Na końcu artykułu [1] znajduje się uwaga o możliwości przedawnienia się opłat za ogrzewanie – jako opłat okresowych. Wydaje się celowym spojrzenie na to zagadnienie inaczej. Przedawnienie dotyczy opłat okresowych (np. czynszu czy podatków lokalnych na rzecz gminy), które zostały jednoznacznie określone w chwili, w której były wymagalne. W opisywanym przypadku właściciel – Spółka „X” – domaga się od lokatorów dopłaty za ogrzewanie w poprzednich okresach ogrzewczych wg stawek ustalonych przez tegoż właściciela po upływie kilku lat od okresu, którego opłaty te miałyby dotyczyć. Lokatorzy nie zalegają z opłatami ustalonymi w poprzednich latach. Nie godzą się tylko na dopłacanie za poprzednie lata.

Należy zauważyć, że sytuacja Spółki „X” jako właściciela/zarządcy budynku jest odmienna od sytuacji zarządu np. spółdzielni mieszkaniowej lub profesjonalnego zarządcy wynajętego przez wspólnotę mieszkaniową.

W przypadku spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej lokatorzy, na odmiennych zasadach w każdej z tych form prawnych, są jednak współwłaścicielami budynku i solidarnie odpowiadają za zobowiązania, wynikające z zaległości w opłatach na rzecz zewnętrznych dostawców mediów, jeśli takowe zaległości powstały, np. na skutek złej kalkulacji opłat, sprzeniewierzenia przez osoby zarządzające wpłacanych przez lokatorów pieniędzy, bałaganu w dokumentacji spowodowanego zmianami organizacyjnymi czy innych zaniedbań. W takiej sytuacji w spółdzielni mieszkaniowej odwołuje się członka zarządu odpowiedzialnego za powstałą sytuację, a we wspólnocie mieszkaniowej zmienia zarządcę, ale zaległe zobowiązania lokatorzy (lub członkowie wspólnoty) muszą spłacić. Ewentualne roszczenia w stosunku do osób winnych stanowią odrębny problem.

Spółka „X” nie jest zarządem spółdzielni ani wynajętym zarządcą. Jest właścicielem budynku i czerpie pożytki z wynajmowania lokali. Jeśli w latach poprzednich właściciel ustalił lokatorowi w umowie najmu jakiś poziom opłat, z podziałem na opłaty za ogrzewanie, wodę itd., jak również opłatę za wynajem (czynsz), a po iluś latach okazało się, że ma z tego powodu straty, to ponosi pełną odpowiedzialność za własne decyzje. Może próbować zrekompensować sobie te straty wymawiając umowę i ustalając na przyszłość nowy poziom opłat tak, aby pokryć rzeczywiste koszty bieżące i dodatkowo wyrównać straty z lat poprzednich. Nie może jednak, moim zdaniem, domagać się opłat wstecz, bo łamie w ten sposób zawartą z lokatorem umowę.

Regulamin rodzajem prawa lokalnego

Podsumowując, na podstawie informacji dostarczonych przez lokatora budynku ogrzewanego z kotłowni wbudowanej można stwierdzić, że rozliczenia kosztów ogrzewania obciążające lokatorów są prowadzone niewłaściwie, z naruszeniem obowiązujących przepisów, a regulamin rozliczeń wprowadzony przez właściciela/zarządcę tego budynku jest wadliwy.

W artykule [2] zwrócono uwagę na błędy formalne tego regulaminu. Należy tu dodać, że oprócz niezgodności z wymaganiami ustawy Prawo energetyczne podstawową wadą regulaminu jest to, że został on opracowany centralnie dla wszystkich rodzajów budynków, będących w zasobach właściciela w całym kraju. Jak słusznie zauważono w artykule [1], regulamin rozliczeń kosztów ogrzewania w budynku stanowi rodzaj prawa lokalnego, które powinno być zgodne z prawem powszechnie obowiązującym, ale także powinno być dostosowane do warunków technicznych obiektu, którego regulamin dotyczy.

Absurdem jest, w rozpatrywanym przypadku, że w stosunku do budynku ogrzewanego z kotłowni wbudowanej, pojawia się pozycja kosztów „amortyzacja sieci przesyłowych”, podczas gdy żadne sieci przesyłowe tam nie występują, ciepło z kotła trafia wprost do instalacji centralnego ogrzewania.

Na zakończenie wypada jednak przypomnieć, że pierwotną przyczyną kłopotów zarządców budynków wielolokalowych z poprawnym rozliczaniem kosztów ciepła do ogrzewania lokali pomiędzy użytkowników tych lokali są nieprecyzyjne i niekompletne uregulowania tego zagadnienia w art. 45a ustawy Prawo energetyczne. O poprawne, zgodne z zasadami techniki ogrzewczej i przepisów metrologicznych oraz zdrowym rozsądkiem, uregulowanie tych zagadnień w ustawie zabiega od wielu lat Stowarzyszenie ds. Rozliczania Energii, które jest organizacją „non profit”, promującą racjonalizację zużycia energii, w tym ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej w budynkach wielorodzinnych, w oparciu o pomiar indywidualnego zużycia ciepła w lokalu.

Niestety, wieloletnie wysiłki Stowarzyszenia w tej sprawie napotykają na niezrozumiały opór zarówno prawodawców jak i urzędników odpowiedzialnych za przygotowanie przepisów. Przedstawiciele Stowarzyszenia ds. Rozliczania Energii systematycznie występują na łamach „Administratora” oraz innych czasopism technicznych, wykładając swoje poglądy i racje.

***

Przedstawione w niniejszym tekście rozumowanie, poglądy i argumentacja są wyrazem rozumienia przepisów ustawy Prawo budowlane oraz ustawy Prawo energetyczne przez autora niniejszej analizy przypadku i jego zainteresowania technicznie poprawnymi sposobami rozliczania kosztów ogrzewania lokali w budynkach wielolokalowych, na podstawie zużycia ciepła przez użytkownika lokalu. Właściwa interpretacja przepisów ustawy i ocena działania właściciela budynku należy do wyłącznej kompetencji sądów powszechnych.

Literatura:

1. Stec-Bielak A., Regulamin rozliczania kosztów ciepła a Prawo energetyczne, „Administrator” nr 4/2017.
2. Cichowski K., Ciepło z własnej kotłowni – studium przypadku, „Administrator” nr 4/2017.
3. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne – tekst jednolity (DzU z 2012 r., poz. 1059) [Uwaga: przywołano tekst tego przepisu aktualny w chwili uchwalania omawianego regulaminu].
4. Rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 17 września 2010 r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z tytułu zaopatrzenia w ciepło (DzU z 2010 r. nr 194, poz.1291).

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!