Podatek od nieruchomości – kto i za co płaci?

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają nieruchomości lub obiekty budowlane na nieruchomościach, a więc grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części, związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, według zasad określonych w ustawie. Podatnikami podatku od nieruchomości są – według art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (UPOL) – osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem dot. art. 3 ust. 3 UPOL, ponieważ „jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym”;
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
• użytkownikami wieczystymi gruntów;
• posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
  — jest wynikiem umowy zawartej z właścicielem (Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego), Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
  — jest bez tytułu prawnego.

Tak więc podatnikami są właściciele i współwłaściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych, a także użytkownicy wieczyści gruntów, tj. osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej.

Są nimi także posiadający nieruchomości lub ich części współwłaściciele nieruchomości (współwłasność ułamkowa w rozumieniu art. 195 kc), ponieważ według art. 3 ust. 4 UPOL, jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowią współwłasność lub współposiadanie dwóch lub więcej podmiotów, obowiązek podatkowy od tej nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub współposiadaczach.

Wyjaśniono to m.in. w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 7 lipca 2009 r., I SA/Gl 1141/08: „W przypadku, gdy obowiązek podatkowy, z mocy przepisu prawa, ciąży solidarnie na osobach fizycznych, współwłaścicielach nieruchomości, organ wymierzający (ustalający) podatek zobligowany jest do wydania decyzji w stosunku do wszystkich osób objętych takim obowiązkiem.”

Podobne uzasadnienie znalazło się w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 9 września 2009 r., I SA/Gl 1155/08.

Podatnik w spółkach prawa handlowego

Podatnikami podatku od nieruchomości są spółki prawa handlowego posiadające nieruchomości lub ich części, także budowle.

W orzecznictwie wyjaśniono: „Podatnikiem podatku od nieruchomości w sytuacji, gdy nieruchomość została nabyta przez wspólników dla celów prowadzenia działalności gospodarczej, jest spółka jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej” – por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2013 r., sygn. I SA/Gl 207/13.

Podobnie orzekł NSA w Warszawie dnia 25 kwietnia 2008 r., II FSK 226/07: „Na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a. ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (..) podatnikiem podatku od nieruchomości jest spółka cywilna, a nie jej wspólnicy”.

Podatki od nieruchomości a użytkownicy wieczyści gruntu

Co do kwestii podatnika będącego użytkownikiem wieczystym w sytuacji, gdy wydzierżawił on część gruntu, wyjaśniono: „Podatnikiem podatku od nieruchomości od budynków i budowli wzniesionych przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 UPOL, gdyż jest on właścicielem tych budynków i budowli. Podatnikiem tym nie jest zatem dzierżawca gruntu” (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 24 lipca 2013 r., sygn. II FSK 937/13).

Podatek od nieruchomości a posiadacze samoistni

Zwróćmy uwagę, że adresatem podatku od nieruchomości są także posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych; chodzi o posiadanie w rozumieniu art. 336 kc.

W orzecznictwie wyjaśniono: „Przymiot bycia podatnikiem wynika z faktu, że jest się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 i 3 UPOL. Podatnikiem może być również posiadacz samoistny nieruchomości lub obiektu budowlanego (art. 3 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 UPOL), jednak tylko w sytuacji, gdy w określonym stanie faktycznym można wskazać na dwa odrębne podmioty, z których jednemu przysługuje prawo właścicielskie do nieruchomości, drugi zaś podmiot znajduje się w posiadaniu samoistnym tej nieruchomości – wtedy obowiązek podatkowy ciąży na tym podmiocie”. (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 marca 2013 r., sygn. III SA/Po 1239/12).

Sąd podkreślił jednak, że nie mogą być jednocześnie zobowiązanymi podatnikami co do tego samego przedmiotu opodatkowania właściciel (współwłaściciel) i posiadacz samoistny (współposiadacz).

Istotą posiadania samoistnego jest władanie rzeczą jak właściciel, a więc tym samym wyłączenie z tego władania właściciela w zakresie władania (współwładania) rzeczą przez samoistnego posiadacza (współposiadacza) (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 marca 2013 r., sygn. VIII SA/Wa 993/12).

By uznać posiadacza samoistnego za podatnika ww. podatku, konieczne jest ujawnienie tego faktu w księdze wieczystej, ponieważ według wyroku WSA w Poznaniu z dnia 1 października 2013 r. (sygn. III SA/Po 1056/13): „samoistny posiadacz «konkurujący» z właścicielem w opodatkowaniu danej nieruchomości tylko wtedy może podlegać obowiązkowi podatkowemu, gdy jest ujawniony w ewidencji gruntów i budynków”.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!