Remonty i modernizacje w budynkach mieszkalnych – stawka VAT

Budownictwo mieszkaniowe

W budownictwie mieszkaniowym stosuje się stawkę obniżoną do 8% VAT. Aby z niej skorzystać, trzeba łącznie spełnić dwa warunki. Po pierwsze, zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji obiektów budowlanych. Po drugie, budynki lub ich części muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Jak wynika z art. 41 ust. 12 Ustawy o VAT, 8% stawkę podatku stosuje się do budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych albo ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Społeczny program mieszkaniowy obejmuje:

1) obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części sklasyfikowane w PKOB w dziale 11,
2) lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12,
3) obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską.

Zgodnie z PKOB, budynek mieszkalny to taki obiekt, w którym co najmniej 50% powierzchni użytkowej jest wykorzystywana na cele mieszkalne.
Jeżeli w budynku mieszkalnym znajdują się lokale użytkowe, ale prace remontowo-modernizacyjne nie są w nich prowadzone (tzn. prace dotyczą wyłącznie budynku) – nie ma to wpływu na stawkę podatku. Zasada ta powinna dotyczyć także wymiany instalacji w całym budynku, a więc częściowo także w lokalach. Instalacje zalicza się bowiem do nieruchomości wspólnej.

Dla stawki 8% wprowadzono limit powierzchni; dla domów jednorodzinnych jest to 300 mkw. powierzchni użytkowej, a dla lokali mieszkalnych – 150 mkw. Oznacza to, że prace remontowo-modernizacyjne mogą zostać objęte:

• wyłącznie stawką 8%, jeżeli powierzchnia mieści się w „limicie”,
• dwoma stawkami 8% i 23%, jeżeli powierzchnia przekracza „limit”.

W tej drugiej sytuacji należy ustalić współczynnik powierzchni objętej 8% stawką (np. 80%) i wszystkie prace, niezależnie od tego, w której części domu/lokalu są prowadzone, opodatkować w taki sam sposób wyznaczony proporcją. Opisana zasada nie ma zastosowania w budynkach wielorodzinnych.

Powierzchnia użytkowa

Ustawa o VAT wprowadziła limity powierzchni użytkowej, nie określając jednak w jaki sposób należy ją obliczać. W praktyce korzysta się z wielu „pomocy”, takich jak normy budowlane lub przepisy ustawy o PCC albo o podatku od spadków i darowizn. Dopuszcza się także ustalenie sposobu obliczania powierzchni wg innych, ustalonych przez strony zasad.

Z tej przyczyny na uwagę zasługuje wyrok NSA z 8.05.2013 r. (I FSK 888/12), w którym sąd uznał, że wobec braku definicji ustawowej powierzchni użytkowej podatnicy mają swobodę wyboru jednej z metod obliczania powierzchni.

„Przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu i budynku na potrzeby ustalania limitów, o których mowa w art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, celem skorzystania z obniżonej stawki podatku od towarów i usług, podatnicy są uprawnieni do wyliczenia «powierzchni użytkowych» w oparciu o jedną z normatywnych definicji, która umożliwi obliczenie powierzchni użytkowej zarówno budynków mieszkalnych, jak i lokali mieszkalnych, np. przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych lub ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Wyliczenia «powierzchni użytkowych» można dokonać również w oparciu o normy stosowane w budownictwie, nawet jeżeli nie są one obligatoryjne (np. PN-70/B-02365). Należy bowiem przypomnieć, że przytoczone wyżej przepisy ustaw podatkowych (o PCC lub o podatku od spadków i darowizn – przyp. aut.) przy ustalaniu powierzchni użytkowej odsyłają do elementów występujących w normie PN-70/B-02365”.

NSA uznał więc, że każdy – przyjęty w umowie z klientem – sposób obliczania powierzchni jest wiążący przy stosowaniu stawki podatku VAT.

Remont i modernizacja 

W ustawie o VAT nie zdefiniowano także pojęcia remontu i modernizacji budynków (lokali). Powszechnie przyjęto, że remontem są wszelkie prace budowlane wykonywane w istniejącym obiekcie budowlanym polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego (z wyjątkiem bieżącej konserwacji); dopuszcza się jednak stosowanie nowych materiałów, technologii i wyrobów budowlanych. Modernizacją jest unowocześnienie i usprawnienie obiektu; polega zwykle na dodaniu nowych elementów lub funkcji.

Roboty budowlane z materiałów wykonawcy 

Największe spory budzi kwestia odpowiedniego zaklasyfikowania prac (usług) wykonywanych z materiałów wykonawcy. Ciągle jeszcze zdarza się, że organy podatkowe uznają, że wykonawca sprzedaje materiały budowlane właścicielowi lokalu, a następnie wykonuje z ich pomocą usługę modernizacyjną lub remontową.

Jednym słowem, zostaje to zrównane z sytuacją, w której inwestor sam kupuje potrzebne materiały (np. panele podłogowe, farby, drewno na szafy i szafki kuchenne) i zamawia wykonanie odpowiednich usług z jego materiałów. Taka kwalifikacja prowadzi do zastosowania stawki 23% na materiały i wyposażenie oraz 8% na usługi remontowo-modernizacyjne.

Na ogół jednak izby skarbowe rozstrzygają takie spory na korzyść podatników, uznając, że jest to usługa opodatkowana stawką 8%. DIS w Poznaniu wypowiadał się na temat opodatkowania montażu drewnianych schodów z materiałów wykonawcy, uznając, że jest to typowa modernizacja budynku.

„Modernizacja oznacza unowocześnienie, uwspółcześnienie produktu, trwałe ulepszenie, np. istniejącego obiektu budowlanego prowadzące do zwiększenia jego wartości użytkowej. (…) Usługi polegające na wykonaniu i zamontowaniu schodów drewnianych w obiektach budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym można zaliczyć do usług wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy. Zatem w zakresie, w jakim czynności te dotyczą usług „budowy”, „remontu”, „modernizacji” oraz „przebudowy”, podlegają one opodatkowaniu stawką podatku 8%” (interpretacja z 10.10.2011 r., ILPP2/443-1063/11-2/Akr).

DIS w Warszawie (interpretacja z 29.07.2013 r., IPPP1/443-582/13-2/Igo) wypowiadał się w sprawie montażu płytek i instalacji przez osobę, która prowadziła sklep z płytkami ściennymi i podłogowymi oraz wyposażeniem sanitarnym. Co więcej, osoba ta zamierzała zlecać tego typu usługi podwykonawcy.

Podatnik pytał, czy taka „operacja” będzie traktowana jak jedna kompleksowa usługa, czy raczej jak dwie osobne transakcje: sprzedaż w ramach prowadzonego sklepu (stawka 23%) oraz usługa wykonana przez podwykonawcę (stawka 8%).

DIS uznał, że o opodatkowaniu decyduje treść umowy, a w zasadzie to, w jaki sposób strony określą jej przedmiot. Jeśli będzie z niej wynikać, że chodzi o kompleksową usługę remontową lub modernizacyjną – to stawka wyniesie 8% od całości. Jeśli natomiast strony będą odrębnie rozliczać zakup poszczególnych elementów, a osobno robociznę – należy zastosować osobne stawki dla sprzedaży materiałów, osobne dla usługi.

„Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa remontowa, budowlana, budowlano-montażowa, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży, ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (materiały, robocizna, transport, zużyta energia, narzędzia itp.). Wyliczenie, co składa się na wykonaną usługę, ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych)”.

Ponieważ sprawa opodatkowania usług z materiałów wykonawcy budziła dużo wątpliwości, NSA podjął w dniu 24.06.2013 r. uchwałę w składzie 7 sędziów dotyczącą trwałej meblowej zabudowy. Sędziowie uznali, że:

„W stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2011 r. świadczenie kompleksowe polegające na zaprojektowaniu, dopasowaniu oraz montażu komponentów w sposób tworzący wraz z elementami konstrukcyjnymi obiektu budowlanego lub jego części trwałą zabudowę meblową, wykonywane w obiektach budowlanych zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stanowi usługę modernizacji opodatkowaną stawką obniżoną 8% podatku VAT” (I FPS 2/13).

Uchwała dotyczy montażu elementów mebli do zabudowy kuchennej, wnękowej, łazienkowej itp., przygotowanych na konkretny wymiar z materiałów podatnika, które były wbudowane w sposób trwały w lokalu mieszkalnym lub budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Wydaje się jednak, że wnioski z niej płynące obejmą wszystkie trwałe prace w budynkach i lokalach mieszkalnych.

Roboty instalacyjne w budynku

Stawka 8% obejmuje także prace instalacyjne wykonywane w budynkach i lokalach mieszkalnych. Do instalacji zalicza się nie tylko te „podstawowe”, jak wodno-kanalizacyjne, gazowe i elektryczne, ale także instalację alarmową lub montaż centralnego odkurzacza (interpretacja DIS w Łodzi z 18.01.2012 r., IPTPP1/443-878/11-4/IG).

Konserwacja

W ustawie o VAT nie wymienia się prac konserwacyjnych. Przyjęto, że konserwacja jest pojęciem węższym niż remont. Roboty konserwacyjne mają na celu utrzymanie sprawności technicznej poszczególnych elementów budynku. Dla robót konserwacyjnych także przewidziano obniżoną do 8% stawkę VAT.

Zgodnie z § 7 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 4.04.2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, 8% stawkę podatku stosuje się do robót konserwacyjnych dotyczących budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Oznacza to stosowanie takich samych zasad, jak w przypadku remontów i modernizacji.

Budownictwo społeczne to budynki PKOB 11, lokale mieszkalne w budynkach PKOB 12 oraz budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską. Także i w tym wypadku stawka 8% powinna być modyfikowana wielkością powierzchni użytkowej – w budynkach jednorodzinnych i w lokalach mieszkalnych.

Rozporządzenie przewiduje jednak, że w pozostałej części (tj. po przekroczeniu limitu powierzchni użytkowej) także stosuje się obniżoną stawkę w budynkach PKOB 11 (z wyjątkiem lokali użytkowych) oraz w lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynkach PKOB 12.

Warunkiem zastosowania obniżonej stawki jest jednak, aby wartość netto towarów użytych do świadczenia robót konserwacyjnych nie przekraczała 50% należności za usługę. Jeżeli przy robotach konserwacyjnych użyje się towarów, których wartość netto przekracza 50% należności za usługę konserwacji – stawka za całość wynosi 23%. Ta „podwyżka” nie dotyczy budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (tj. w granicach limitowanej powierzchni).

Infrastruktura – stawka 23%

Stawka 8% VAT obejmuje m.in. budowę obiektów budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT obiekty budownictwa mieszkaniowego zostały sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Z obu definicji wynika więc, że obniżoną stawką objęto wyłącznie prace związane z samymi budynkami, a nie obejmuje ona prac prowadzonych poza budynkiem. Wątpliwości dotyczyły jedynie instalacji, które siłą rzeczy muszą „wychodzić” poza bryłę budynku.

Zwolennicy stawki 8% podnosili, że przecież definicja budynku zawarta w PKOB obejmuje także instalacje, te zaś z założenia prowadzą do dostawcy mediów, a więc ich budowa – nawet prowadzona poza budynkiem – jest budową budynku i podlega stawce 8%. W dniu 3.06.2013 r.

NSA w składzie 7 sędziów podjął uchwałę, w której uznano, że obniżona stawka VAT nie może mieć zastosowania do robót dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego wykonywanych poza bryłą takich obiektów (I FPS 7/12). Uchwała dotyczy nie tylko budowy nowych obiektów infrastruktury, ale także modernizacji istniejących sieci technicznych i uzbrojenia terenu.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!