Przegląd kominiarski po nowemu, czyli dura lex sed lex

Wątpliwości budzi zarówno zakres obowiązkowych deklaracji, wypełnianych przez kominiarza (?) przy okazji przeglądów, jak i sposób ich składania. – Może to i słuszne, bo trzeba zyskać wiedzę o emisyjności budynków w kraju, ale dlaczego bez szansy dla zarządców na właściwe przygotowanie się do wejścia w życie rozporządzenia, wprowadzającego taki obowiązek. Tymczasem urzędy centralne na pytanie odpowiadają, że ustawa obowiązuje od 3 lat. Tak, ale bez aktów wykonawczych ustawa jest prawem martwym – mówili zarządcy podczas kuluarowych rozmów na XXI Kongresie rynku nieruchomości, zorganizowanym przez Polską Federację Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych.

Prawo… 

Środowisko zarządców zapewnia, że nie ucieka przed nowymi obowiązkami, ale ma pretensje do ustawodawcy o brak informacji na temat zakresu i sposobu przeprowadzenia takiego przeglądu. Dopiero z komunikatu Krajowej Izby Kominiarzy (z dnia 1 września 2023 r.) można było dowiedzieć się, jaki jest zakres wymaganych informacji do inwentaryzacji źródeł ciepła (kierowany do zarządców i administratorów nieruchomości, datowany na 2 sierpnia 2023 r., niestety bardzo słabo był rozpowszechniony. Dopiero w drugiej połowie sierpnia (rozporządzenie weszło w życie 18 września), organizacje zrzeszające zarządców otrzymały pismo, któremu towarzyszyła prośba o szybkie upowszechnienie przepisów rozporządzenia.

Jednym słowem – to Krajowa Izba Kominiarzy, a nie GUNB, odpowiedzialny za tworzenie Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków, poinformowała środowisko o rozszerzeniu protokołu kominiarskiego o inwentaryzację źródeł ciepła.

Tymczasem baza ma zawierać:

• dane ogólne, dostępne, czyli funkcję i typ budynku, liczbę kondygnacji i lokali, kształt i obwód oraz rok budowy;
• dane szczegółowe, a wśród nich średnią wysokość kondygnacji ogrzewanych, grubość ocieplenia podłogi na gruncie lub stropu nad garażem lub piwnicą, grubość ocieplenia dachu i stropodachu, strop nad piwnicą lub garażem, stan instalacji CG, stopień ocieplenia ścian zewnętrznych oraz grubość ocieplenia ścian zewnętrznych;
• informacje o termomodernizacji i wymianie stolarki okiennej i drzwiowej, o źródłach ciepła w budynku, z podaniem rodzaju źródła, charakteru produkowanego ciepła. W zależności od wybranego źródła ciepła system wymaga podania danych szczegółowych (np. rodzaj i ilość opału). Dane dotyczące źródeł ciepła w lokalu muszą być wypełniane dla każdego wydzielonego lokalu osobno, z podaniem m.in. powierzchni pomieszczeń ogrzewanych, średniej temperatury pomieszczeń ogrzewanych w sezonie grzewczym, liczby mieszkańców korzystających z CWU.

Jeśli w mieszkaniu jest dodatkowe źródło ciepła (dla każdego źródła ciepła osobno (gazowy podgrzewacz wody, piec kaflowy, kuchnia, piec transportowy) należy podać jego rodzaj, moc, charakter produkowanego ciepła, planowaną wymianę, rodzaj paliwa, roczne zużycie paliwa dla danego źródła ciepła.

Są to dane bardzo obszerne, o które – zobligowane do tego – firmy kominiarskie występują już do zarządców.

… a życie

Środowisko zwraca uwagę na wiele zapisów niejednoznacznych, nieprecyzyjnych. Podczas XXI Kongresu w trakcie rozmów kuluarowych, brzmiały wyraźnie głosy oburzenia na sposób wprowadzania deklaracji o źródłach ciepła (tzw. formularze CEEB) i – delikatnie mówiąc – niedoróbki prawa. – Jak ma zrobić to administrator, skoro nie ma dostępu do deklaracji? – pytają. – Deklaracje składane papierowo nie są bowiem widoczne w systemie. – Według uzyskanych informacji telefonicznych „możemy dane wprowadzić sobie sami”, czyli co? Mamy tworzyć alternatywną bazę danych (ewentualne błędy przy wpisywaniu)? Dlaczego złożone papierowo i wprowadzone przez urzędnika deklaracje do sytemu nie mogą być widoczne i dostępne dla administratora danego budynku? – pytali retorycznie.

Nie mniejszy problem stanowią deklaracje składane elektronicznie. Owszem, są widoczne, ale wówczas, gdy zarządca zaloguje się wyłącznie jako osoba fizyczna, poprzez własny, osobisty profil zaufany. Zdarzyło się już, że administrator posiadający swój własny dom złożył deklarację elektronicznie dla siebie. Dla wspólnot mógł również złożyć deklaracje elektronicznie, ale wyłącznie jako osoba fizyczna. Skutek? Na „koncie” administratora widnieje jego prywatna nieruchomość oraz budynki obsługiwanych nieruchomości.

Zarządcy zastanawiają się w związku z tym, co stanie się w przypadku zmiany administratora? Jak kolejny administrator uzyska dostęp do przejętego budynku, skoro jego poprzednik miał dostęp do informacji poprzez własny profil zaufany, a więc budynek i wszystkie o nim dane są „podpięte” pod dawnego administratora?

Art. 27e p. 1 ustawy z dnia 28 października 2020 r. wskazuje co prawda, że właścicielom budynków lub lokali udostępnia się te dane, ale szczegółowy zakres udostępnienia danych, co nastąpiło w drodze rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z dnia 31 sierpnia 2023 r.1, nie przewiduje takich uprawnień dla administratorów budynków wielorodzinnych.

Kominiarz z laptopem na dachu?

Jak wynika z komunikatu Krajowej Izby Kominiarzy, rozszerzeniu uległ dotychczasowy protokół kominiarski o inwentaryzację źródeł ciepła. Pojawiają się tu jednak kwestie czysto techniczne, związane ze sporządzaniem protokołów:

Czy kominiarz wchodząc do lokalu ma mieć komputer (?) i na bieżąco wprowadzać do sytemu uzyskane informacje od mieszkańca? Czy spisywać na kartce i później wprowadzać do sytemu?

Która data protokołu jest wiążąca? Z przeglądu lokalu czy data końcowa przeglądu całego budynku? Przegląd bowiem – to proces rozłożony w czasie, jest wyznaczanych kilka terminów przeglądu. Oprócz przeglądu w lokalach kominiarz sprawdza również tzw. część wspólną i dopiero na podstawie ogółu zgromadzonych danych stwierdza, czy budynek nadaje się do dalszej eksploatacji. Ponadto, wchodzą jeszcze w grę protokoły uzupełniające czy też protokoły przesłane przez użytkowników, wykonane we własnym zakresie (brak obecności przy zaplanowanych przez administratora przeglądach).

W którym momencie lokator kwituje protokół i zalecenia do wykonania? Co w przypadku braku możliwości uzyskania od mieszkańca wymaganych informacji (osoby starsze, patologia, itp.). A co w przypadku notorycznego braku dostępu do lokalu, bo lokator wyjechał za granicę, siedzi w areszcie, jest w szpitalu, lub świadomie uporczywie nie udostępnia lokalu do przeglądu (np. lokal zajęty samowolnie)?

Brakuje wytycznych i słownika pojęć 

Ogólnie rzecz biorąc nie ma żadnych wytycznych do właściwego sporządzenia wymaganego protokołu.

Rozporządzenie mówi, że z dniem 18 września 2023 r. przestał funkcjonować protokół papierowy, ale w przypadku prowadzenia książki obiektu papierowej, co jest dopuszczalne do 31 grudnia 2026 roku, protokół musi być ręcznie wpisany do książki i stanowić do niej załącznik. – Czy należy drukować wszystkie wprowadzone protokoły do sytemu? Do spełnienia wymogów potrzebna jest dokumentacja techniczna budynku. W wielu przypadkach, szczególnie dotyczy to starych budynków, administrator takiej dokumentacji nie posiada. Skąd ma wiedzieć jaka jest grubość np. stropu piwnicznego. Czy ma robić odkrywki? – pytają zarządcy i wyliczają luki prawne. Ich zdaniem, niewątpliwym niedopatrzeniem ustawodawcy jest brak słownika pojęć. Ani ustawa z 21 listopada 2008 roku o wspieraniu termomodernizacji i remontów, ani ustawa z 28 października 2020 roku o zmianie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów (wprowadzająca cały Rozdział 5a – Centralna ewidencja emisyjności budynków) nie wprowadzają takiego słownika, dlatego też wymagane dane nasuwają duże wątpliwości, np.:

• Obwód budynku – na której kondygnacji go mierzyć?
• Stan instalacji CG – co to za instalacja?
• Stopień ocieplenia ścian zewnętrznych – co to oznacza?
• Wymieniono stolarkę okienną – TAK/NIE (gdy TAK podać rok wymiany) – czy to dotyczy lokalu czy części wspólnej? Zarządcy mogą mieć przecież tylko dane dotyczące budynku, a nie poszczególnych lokali.
• Charakter produkowanego ciepła – w zależności od wybranego źródła ciepła system wymaga podania danych szczegółowych (np. rodzaj i ilość opału) – o co chodzi? A co w przypadku systemu centralnego ogrzewania? Kto ma podać te dane? Elektrociepłownia?
• Średnia temperatura pomieszczeń ogrzewanych w sezonie grzewczym – kto ma to wiedzieć?
• Liczba mieszkańców korzystających z CWU – kto ma to podać, administrator posiada tylko dane wynikające ze złożonych oświadczeń, a stan faktyczny jest przeważnie inny. A co wówczas, gdy użytkownik lokalu odmówi udzielenia takich informacji z obawy przed weryfikacją i podwyższeniem opłat?

Zarządcy punktują wręcz niedoróbki. Uważają przy tym, że tworzenie takiej bazy (dane techniczne budynku i lokali) danych powinno odbywać się podczas 5-letnich przeglądów budowlanych, dokonywanych przez osoby z uprawnieniami budowlanymi, a nie przez kominiarzy, którzy posiadają wyłącznie uprawnienia do kontroli i konserwacji przewodów kominowych i niekoniecznie muszą się znać na zagadnieniach, niezbędnych do tworzenia takiej bazy.

Zwracają również uwagę na koszty tego przedsięwzięcia: praca administratora, który musi przygotować niezbędne dane oraz dodatkowe czynności kominiarza, który musi zebrać i wprowadzić do systemu wszystkie ww. dane. Już wstępnie firmy kominiarskie sygnalizują o znacznym wzroście kosztów za te przeglądy nawet do kwoty 150 złotych od lokalu. Obecnie jest to koszt ok. 15–20 zł za lokal. Nie ma co się dziwić. Nie jest to już przecież standardowa kontrola przewodów kominowych (a tak są skonstruowane umowy na świadczenie usług kominiarskich), ale inwentaryzacja zasobów i tworzenie elektronicznego formularza inwentaryzacyjnego”. Tymczasem, obowiązek już jest, tyle że środków na cel w tym roku nie przewidziano w żadnym budżecie utrzymania nieruchomości.

Wątpliwości i pytań jest więcej, aczkolwiek nikt nie kwestionuje samej potrzeby przeprowadzenia takiej inwentaryzacji zasobów krajowych. Jednak zarządcy oczekiwali solidniejszego podejścia do sprawy i na pewno nie spodziewali się, że urzędy centralne zbywać będą ich pytania o wytyczne stwierdzeniem, że ustawa obowiązuje od 3 lat, zapominając przy tym, że pozbawiona aktów wykonawczych ustawa jest martwym prawem. Tymczasem rozporządzenia do niej pojawiły się dopiero w tym roku w sierpniu.

Szkoda, że nikt nie pomyślał o przygotowaniu aktów wykonawczych wcześniej, dając tym samym czas środowisku na przygotowanie się do tak wielkiej inwentaryzacji. Nie spisał się również GUNB, który, by ułatwić start systemu, mógł przynajmniej udostępnić jego wersję demo, przybliżającą zarządcom sam program.