Montaż klimatyzacji na strychu budynku wspólnoty

Wspólnota mieszkaniowa – to z jednej strony ogół właścicieli lokali w rozumieniu art. 6 UWL, a z drugiej – to osoba ustawowa, jednostka organizacyjna, do której stosuje się przepisy, jak do osób prawnych, w związku z normą art. 331 KC.

Wspólnota jako osoba ustawowa to także, z mocy ustawy o własności lokali i w związku z przepisami prawa budowlanego (PB), zarządca obiektu budowlanego, który jest obowiązany do zapewnienia bezpieczeństwa i niezawodności użytkowania obiektu budowlanego wspólnoty i jego poszczególnych elementów, urządzeń i instalacji. Na ten obowiązek wspólnoty i jej organu wykonawczego – zarządu wspólnoty, wskazuje m.in. art. 5 ust. 2 PB (obowiązek niezawodności obiektu) i art. 61 PB (obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania obiektu).

Bezpieczeństwo pożarowe budynku

Jedną z ważniejszych kwestii na etapie użytkowania obiektów budowlanych jest kwestia zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego, czego warunki określono szczegółowo w:

• prawie budowlanym i przepisach techniczno-budowlanych,
• ustawie o ochronie przeciwpożarowej i przepisach wykonawczych,
• odpowiednio w pozostałych przepisach.

Zgodnie z wymaganiami art. 5 ust. 2  PB, które jest normą generalną, każdy obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W cytowanych przepisach zakodowany jest obowiązek zapewnienia niezawodności obiektu budowlanego, co dotyczy każdego użytkowanego obiektu.

W tym celu wyróżnia się dwa podstawowe obowiązki władającego obiektem budowlanym, dotyczące użytkowania i utrzymania obiektu budowlanego, według których należy:

• użytkować obiekt budowlany zgodnie z przeznaczeniem,
• utrzymywać obiekt budowlany w należytym stanie technicznym i estetycznym, przy czym nie można dopuścić do pogorszenia stanu obiektu.

Celem tych regulacji jest zapewnienie przez właścicieli i zarządców obiektów budowlanych bezpieczeństwa na etapie użytkowania obiektów budowlanych. Stąd też obowiązki m.in. wspólnot – jako zarządców obiektów budowlanych – w zakresie przeprowadzenia przeglądów technicznych ochrony przeciwpożarowej obiektów według instrukcji producenta oraz obowiązki w zakresie zapewnienia kontroli okresowych stanu technicznego budynku i jego poszczególnych części w związku z przepisami art. 62 PB.

Pamiętajmy, że normy PN bezpieczeństwa pożarowego, określone szczegółowo w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, obowiązują władającą budynkiem wspólnotę i jej zarząd zawsze, nawet wtedy, gdy obiekt został wybudowano po rządem „starych” norm techniczno-budowlanych.

Normy obowiązujące na etapie użytkowania obejmują wszystkie elementy obiektu, tj. użytkowanie instalacji elektrycznej, instalacji i urządzeń wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, użytkowanie instalacji i urządzeń gazowych, kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych, użytkowanie instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, instalacji ciepłej wody użytkowej, instalacji i urządzeń ogrzewania, w tym centralnego ogrzewania, instalacji piorunochronnej i systemu ochrony przeciwpożarowej.

Warunki użytkowania budynków określa szczegółowo rozporządzenie MSWiA z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków, które jest adresowane do władających obiektami, w tym do zarządów wspólnot mieszkaniowych, jak też do użytkowników lokali, w tym do ich właścicieli.

Cytowane rozporządzenie określa m.in. wymagania dla wszelkich robót w budynku i w lokalach. Obliguje do tego, by:

• w robotach remontowych w obiekcie stosować wyroby dopuszczone do obrotu i stosowania w budownictwie oraz zapewniać właściwe funkcjonowanie znajdujących się w nim wspólnych instalacji lub urządzeń;
• w czasie wykonywania robót remontowych zapewnić, m.in. bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich, stosować rozwiązania eliminujące możliwość skażenia środowiska oraz stosować rozwiązania i technologie z PN.

Stosowanie norm PN przepisów techniczno-budowlanych rozporządzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie, wymaga również uwzględnienia:

• przepisów odrębnych dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określających w szczególności:
• zasad oceny zagrożenia wybuchem i wyznaczania stref zagrożenia wybuchem,
• warunków wyposażania budynków lub ich części w instalacje sygnalizacyjno-alarmowe i stałe urządzenia gaśnicze,
• zasad przeciwpożarowego zaopatrzenia wodnego,
• wymagań dotyczących dróg pożarowych;
• wymagań PN i warunków, określonych w załączniku nr 3 cytowanego rozporządzenia, dotyczących w szczególności zasad ustalania:
• gęstości obciążenia ogniowego pomieszczeń i stref pożarowych,
• klas odporności ogniowej i dymoszczelności elementów budynku oraz elementów stosowanych w instalacjach, w tym zamknięć otworów,
• klas odporności dachów na ogień zewnętrzny,
• właściwości funkcjonalnych urządzeń służących do wentylacji pożarowej,
• stopnia rozprzestrzeniania ognia przez ściany zewnętrzne od strony zewnętrznej,
• klas reakcji na ogień wyrobów (materiałów) budowlanych,
• toksyczności produktów rozkładu spalania materiałów.

W tym celu cytowane przepisy techniczno-budowlane używają określeń istotnych dla wymagań bezpieczeństwa pożarowego, jak: niepalny, niezapalny, trudno zapalny, łatwo zapalny, niekapiący, samogasnący, intensywnie dymiący. Klasy te odpowiadają reakcji na ogień.

Każdego władającego obiektem, także wspólnotę mieszkaniową, obowiązuje zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego użytkowanego obiektu. Z mocy §208 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – władający obiektem, w tym inwestor, powinien uwzględniać nie tylko przepisy techniczno--budowlane, ale również odrębne przepisy ochrony przeciwpożarowej, nawet gdyby to dotyczyło częściowej przebudowy lub montażu instalacji.

W tym miejscu powstaje pytanie, czy w „starych” użytkowanych obiektach budowlanych, w tym w budynkach wspólnot, obowiązuje ich władających stosowanie norm PN przepisów techniczno-budowlanych?

Przepisy końcowe cytowanego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, precyzują zakres stosowania ww. przepisów. Obejmuje on także użytkowane obiekty w zakresie bezpieczeństwa pożarowego.

Przepisy §207 ust. 2 rozporządzenia, dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, a także oświetlenia awaryjnego, o którym mowa w §181, stosuje się z uwzględnieniem §2 ust. 2 i 3a, również do użytkowanych budynków istniejących, jeżeli zagrażają one życiu ludzi.

Na potwierdzenie powyższych wywodów, warto przytoczyć przykłady orzeczeń sądowych. Na przykład NSA w wyroku z 17 marca 2006 r. (sygn. akt II OSK 654/05) czytamy: Uwzględnienie §2 ust. 2 rozporządzenia MI w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie polega na tym, że w odniesieniu do budynków istniejących zamiast stosowania wymagań zawartych w rozporządzeniu można zastosować wskazania ekspertyzy technicznej (…) albo rzeczoznawcy budowlanego albo (...) – odpowiednio do przedmiotu ekspertyzy.

Natomiast WSA w Gliwicach, w wyroku z dnia 12 czerwca 2019 r. (sygn. akt II SA/Gl 64/19) orzekł: Przepisy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.) dotyczące bezpieczeństwa pożarowego znajdują zastosowanie – z mocy §207 ust. 2 w związku z §2 ust. 2 rozporządzenia – także do budynków istniejących w dacie wejścia w życie tego rozporządzenia, bez względu na datę ich budowy, pod warunkiem spełnienia przesłanek określonych w tym przepisie.