Zmiany w Prawie budowlanym (cz. II)

Ustawą zmieniającą z dnia 16 października 2019 r., która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2020 r., wprowadzono obowiązek dołączenia do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenia projektanta o możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej, zgodnie z warunkami Prawa energetycznego. Z punktu widzenia ustawodawcy sprawa jest tak ważna, że wprowadzono wymóg złożenia tego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Ustawą zmieniającą z dnia 20 grudnia 2019 r., która weszła w życie z dniem 31 stycznia 2020 r. ustalono w związku z epidemią COVID-19, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa niecek dezynfekcyjnych, w tym niecek dezynfekcyjnych z zadaszeniem (podlega ona zgłoszeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej).

Ustawą zmieniającą z dnia 16 kwietnia 2020 r. w związku z rozprzestrzenianiem się COVID 19 wprowadzono definicję przenośnego wolnostojącego masztu antenowego, chodzi o wszelkie posadowione na gruncie konstrukcje metalowe bądź kompozytowe, samodzielne bądź w połączeniu z przyczepą, rusztem, kontenerem technicznym, lub szafami telekomunikacyjnymi, wraz z odciągami, balastami i innymi elementami konstrukcji, instalacją radiokomunikacyjną i infrastrukturą zasilającą (przeznaczone do wielokrotnego montażu i demontażu bez utraty wartości technicznej).

Według nowych przepisów, do budowy takich tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem, gdy inwestorem jest przedsiębiorca telekomunikacyjny nie stosuje się wymogu uzyskania pozwolenia na budowę, jeżeli przedsięwzięcie wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko Natura 2000. Zrezygnowano z takiego wymogu również wtedy, gdy roboty budowlane wykonywane przy obiekcie budowlanym wpisanym indywidualnym lub obszarowym do rejestru zabytków.

Dodano także, że do takich robót może przystąpić inwestor w terminie 3 dni roboczych od dnia zgłoszenia budowy. Przepisy te wprowadzono w celu ułatwienia dla inwestycji telekomunikacyjnych a nie dla robót innych inwestorów. Omawiane przepisy preferencyjne weszły w życie z dniem 18 kwietnia 2020 r.

Ustawą nowelizującą do Prawa budowlanego wprowadzone zostaną zmiany od dnia 31 lipca 2020 r. m.in. do rozdziału trzeciego ww. ustawy.

Po pierwsze, do słowniczka ustawy wprowadzono definicję mapy do celów projektowych, dla potrzeb geodezyjnych oraz geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Po drugie, dodano art. 27a PB ustalający, że do wykonania czynności geodezyjnych w trakcie projektowania i budowy obiektu budowlanego jest obowiązany:

• inwestor – w zakresie opracowania mapy do celów projektowych na potrzeby wykonania projektu budowlanego;
• kierownik budowy, a jeżeli nie został ustanowiony, to inwestor – w zakresie pozostałych czynności geodezyjnych wykonywanych w trakcie budowy, w szczególności dotyczących wytyczenia, wykonywania pomiarów kontrolnych oraz pomiarów przemieszczeń i odkształceń obiektu budowlanego.

Po trzecie, dodano art. 34b PB ustalający, że takie mapy do celów projektowych muszą być opatrzone klauzulą urzędową określoną w przepisach prawa geodezyjnego i kartograficznego stanowiącą potwierdzenie przyjęcia materiałów do państwowego zasobu geodezyjnego albo oświadczeniem geodety o uzyskaniu pozytywnej weryfikacji.

Po czwarte, uchylono przepis ust.4 art. 43 PB dający delegację dla przepisów wykonawczych dotyczących zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych, co oznacza, że decydują przepisy ustawy, także na etapie powykonawczym, ponieważ do zawiadomienia o zakończeniu budowy (lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie) inwestor jest obowiązany dołączyć także (według nowego art. 57 ust. 1 pkt 5 PB): „dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, w tym mapę, o której mowa w art. 2 pkt 7b ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii”.

Z dniem 19 września 2020 r. wejdzie w życie duża zmiana Prawa budowlanego, wprowadzona ustawą nowelizującą z dnia 13 lutego 2020 r.

Zasadniczo, wprowadzone zmiany mają na celu:

• wprowadzenie ułatwień dla inwestorów poprzez usunięcie zbędnych barier, w tym poprzez objęcie większej ilości zamierzeń budowlanych zgłoszeniem budowy (por. art. 29, 30 PB);
• uściślenie tych przepisów, które są przedmiotem sporów i budzą wątpliwości interpretacyjne;
• zmianę procedur dotyczących odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych;
• zmianę zasad sporządzania projektu budowlanego;
• wprowadzenie przepisów szczegółowych dotyczących zamierzeń budowlanych;
• zmiany przepisów dotyczących zasad stwierdzenia nieważności decyzji;
• zmianę przepisów przeniesienia decyzji pozwolenia na budowę;
• zmianę przepisów dotyczących samowoli budowlanych;
• nowe uregulowanie kwestii nielegalnego użytkowania obiektu;
• wprowadzenie nowych przepisów dot. zwiększenia bezpieczeństwa pożarowego.

W tych nowych przepisach określono katalog zamierzeń budowlanych i obiektów, których budowa wymaga dokonania tylko zgłoszenia budowy. Na nowo opisano katalog zamierzeń budowlanych i katalog budów, których prowadzenie nie wymaga ani decyzji o pozwoleniu na budowę ani też zgłoszenia budowy.

W nowych przepisach dochodzi do modyfikacji projektowania związanego z procesem budowlanym i projektem budowlanym, ponieważ jest jego część projektowa, którą zatwierdza organ (projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany) oraz część projektowa, która nie będzie zatwierdzana i przedkładana organowi administracji architektoniczno-budowlanej (projekt techniczny), co jest zupełnie nowym i rewolucyjnym rozwiązaniem.

W celu ochrony interesów inwestorów, którzy:

• dokonali budowy na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (będącej w obiegu),
• wybudowali budynki, dla których została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie

wprowadzono nową regulację, zgodnie z którą nie będzie można stwierdzić nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli na jej podstawie zostało zrealizowane zamierzenie budowlane, a od dnia jej doręczenia lub zgłoszenia upłynęło 5 lat, a w przypadku wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.

W nowych przepisach dochodzi również do wprowadzenia uproszczonego postępowania legalizacyjnego odnoszącego się do starych samowoli budowlanych (budowy obiektu zakończonej minimum 20 lat temu), a w szczególności zrealizowanej przed wejściem w życie obowiązującej ustawy.

Nowelizacje Prawa budowlanego uzasadniono „koniecznością uproszczenia i przyspieszenia procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienia większej stabilności podejmowanych w nim rozstrzygnięć. W celu uczynienia bardziej czytelnym zakresu odpowiedzialności projektanta oraz organów administracji, w projektowanych przepisach przewiduje się podział projektu budowlanego na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Rozróżnienie elementów projektu budowlanego, które będą podlegały weryfikacji przez organ administracji publicznej od elementów, za których prawidłowe sporządzenie odpowiadać będą wyłącznie projektanci, sprawi, że wydawanie decyzji pozwolenia na budowę czy też przyjęcie zgłoszenia wraz z projektem będzie przebiegało sprawniej i szybciej”.

Zmianie nowych przepisów Prawa budowlanego będzie towarzyszyło wydanie nowych przepisów wykonawczych, jednakże z uwagi na przepisy końcowe ustawy nowelizującej (art. 66) „dotychczasowe przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 7 ust. 2 i 3 oraz art. 34 ust. 6 pkt 1 PB zachowują moc do dnia wejścia w życie nowych przepisów wykonawczych, nie dłużej jednak niż przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (od dnia 19 września 2020 r.), i mogą być w tym czasie zmieniane na podstawie tych przepisów w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, w szczególności z uwzględnieniem potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami”.

Przepisy normalizacyjne i ograniczające inwestora

Wiadomo, że dla każdego inwestora ograniczeniem są przepisy art. 5–6 PB i dalsze dotyczące procesu inwestowania a także przepisy techniczno-budowlane, tj. dotyczące projektowania i budowy – rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W zakresie procesu inwestycyjnego polegającego na sytuowaniu obiektów budowlanych na działce, na budowie, a także na przebudowie, rozbudowie, nadbudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynków regulację szczególną dla inwestora stanowi cytowane rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Zakres stosowania norm cytowanego rozporządzenia określono szczegółowo w przepisach wstępnych oraz końcowych rozporządzenia (§ 330 rozp.).

Przepisy techniczno-budowlane stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 207 ust. 2 i w zw. z przepisami końcowymi § 330 cyt. rozporządzenia.

Przepisy techniczno-budowlane stanowią także, że przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków (o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 1 000 m2, oraz budynków o powierzchni użytkowej przekraczającej 1 000 m2, wymagania norm przepisów techniczno-budowlanych mogą być spełnione według wskazań ekspertyzy technicznej uzgodnionej z właściwym organem, [np. PSP lub WIS, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy).

Pamiętajmy też, że przepisy cytowanego rozporządzenia odnoszące się do budynku o określonym przeznaczeniu stosuje się także do każdej części budynku o tym przeznaczeniu (chodzi o zmianę sposobu użytkowania obiektu w zw. z art. 71 PB).

Niezależnie od powyższego, inwestora obowiązują odpowiednio przepisy innych ustaw, np. ustawy o wyrobach budowlanych, ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, ustawy o ochronie przeciwpożarowej, Prawa ochrony środowiska.Przepisy końcowe rozporządzenia, w § 207 ust. 2, precyzują zakres stosowania ww. norm techniczno-budowlanych także w wypadkach, gdy nie jest realizowane zamierzenie budowlane, ponieważ „przepisy rozporządzenia dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, a także oświetlenia awaryjnego, o którym mowa w § 181, stosuje się, z uwzględnieniem § 2 ust. 2 i 3a, również do użytkowanych budynków istniejących, jeżeli zagrażają one życiu ludzi”.

Przypomnijmy, że przepisy techniczno-budowlane uległy częściowej zmianie od dnia 1 stycznia 2018 r., oraz że nadal obowiązują przepisy przejściowe cyt. rozporządzenia, istotne dla inwestorów. Przypomnijmy inwestorom o ustaleniach § 2 przepisów przejściowych nowelizacji cyt. rozporządzenia MI mówiących o przejściowym stosowaniu dotychczasowych norm rozporządzenia. O czym niżej.

Po pierwsze, dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem 1 stycznia 2018 r.:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego,
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego – stosuje się przepisy dotychczasowe.

Po drugie, w przypadku zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem 1 stycznia 2018 r., została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz dla którego przed dniem 1 stycznia 2020 r.:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego,
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego – na wniosek inwestora stosuje się § 12 ust. 2 rozporządzenia, o którym mowa w § 1, w brzmieniu dotychczasowym. Dla przypomnienia, cytowany § 12 ust. 1–2 rozporządzenia stanowił o odległościach budowanych obiektów od granicy z działką sąsiednią (mniejsza odległość).

Po trzecie, w przypadku mieszkalnego budynku niewielorodzinnego, dla którego została wydana decyzja pozwolenia na budowę przed dniem 1 kwietnia 1995 r. i dla którego przed dniem 1 stycznia 2018 r. dokonano zmiany sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny, dopuszczono stosowanie § 55 ust. 4 rozporządzenia, o którym mowa w § 1, w brzmieniu dotychczasowym. Dla przypomnienia, stary przepis § 55 ust. 4 rozporządzenia, obowiązujący do 31 grudnia 2017 r., stanowił: „W budynku niewyposażonym w dźwigi, na którego budowę została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę przed dniem 1 kwietnia 1995 r., na poddaszu usytuowanym bezpośrednio nad 4 kondygnacją dopuszcza się zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń na mieszkania”.

Po czwarte, nowego przepisu § 94 rozporządzenia nie stosuje się do dokonanej poprzednio przebudowy mieszkań o powierzchni użytkowej mniejszej niż 25 m2:

• powstałych już poprzednio w ramach przebudowy;
• które w dniu 1 stycznia 2018 r. spełniają warunki samodzielności lokalu (art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze UWL).

Po piąte, w przypadku takiego zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem 1 stycznia 2021 r.:

• został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego,
• zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
• została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego – można jeszcze stosować PN wymienione w poz. 49 zał?cznika nr 1 doącznika nr 1 do rozporządzenia MI w brzmieniu dotychczasowym. Dla przypomnienia, w poz. 49 zał. nr 1 – chodzi o PN dla obciążeń oraz dla konstrukcji w zw. § 204 ust. 4 rozporządzenia.

Dozwolone prawnie odstępstwa od norm przepisów techniczno-budowlanych

Generalnie inwestorzy są obowiązani przestrzegać wymienionych wyżej przepisów oraz norm PN określonych w przepisach techniczno-budowlanych Odstępstwa od zasad generalnych Prawa budowlanego oraz norm techniczno-budowlanych są możliwe tylko na warunkach wynikających z samej ustawy (por. art. 9 PB oraz cyt. rozporządzenie w sprawie warunków techniczno-budowlanych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Stosowanie rozwiązań zamiennych w związku z przepisami art. 9 PB

W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7 PB. Odstępstwo nie może jednak powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4 PB – ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, przeciwpożarowych, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

Z dniem 19 września 2020 r. art. 9 ust. 1–3 PB otrzyma brzmienie:

1. W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7.

Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie... o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, oraz nie może powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

2. Zgody na odstępstwo, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, udziela albo odmawia udzielenia, w drodze postanowienia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

3. Wniosek do ministra, o którym mowa w ust. 2, w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo organ administracji architektoniczno-budowlanej składa przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Wniosek zawiera:

1. charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie – również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;

2. opinię organu wnioskującego wraz ze szczegółowym uzasadnieniem o konieczności wprowadzenia odstępstwa;

3. propozycje rozwiązań zamiennych;

4. w przypadku obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub do gminnej ewidencji zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochroną konserwatorską – pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w zakresie wnioskowanego odstępstwa;

5. w przypadku odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego:

a) ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz

b) postanowienie wyrażające zgodę na zastosowanie rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej, o którym mowa w art. 6a ust. 2 ustawy o ochronie przeciwpożarowej – w przypadku obiektów budowlanych istotnych ze względu na konieczność zapewnienia ochrony życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem, o których mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 6g ustawy z dnia o ochronie przeciwpożarowej;

6. w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higienicznych i zdrowotnych – pozytywną opinię w zakresie proponowanych rozwiązań państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego.

W art. 9 dodaje się od dnia 19 września 2020 r. nowy ust. 5 i 6 w brzmieniu:

5. Odstępstwa, o którym mowa w ust. 1, nie dopuszcza się w postępowaniach, o których mowa w rozdziale 5a.

6. W przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych oraz w przypadku dostosowywania tych obiektów do wymagań ochrony przeciwpożarowej, w szczególności przy usuwaniu stanu zagrożenia życia ludzi, rozwiązania zamienne w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej stosuje się na podstawie zgody udzielonej w postanowieniu, o którym mowa w art. 6a ust. 2 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, bez wymogu uzyskiwania zgody na odstępstwo, o której mowa w ust. 2.

Komentarz do zmian art. 9 PB

Co do procedur, na uwagę zasługuje to, że w nowym art. 9 ust. 2 ustalono zasadę, że zgodę na odstępstwo wyda organ administracji architektoniczno-budowlanej, ale pod warunkiem uzyskania upoważnienia ministra. Jest oczywiste, że czy to zgoda czy odmowa jej udzielenia, musi to nastąpić jeszcze przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Wskazuje to na dwuetapowe podejście w postępowaniu administracyjnym.

Co do warunków odstępstw, na uwagę zasługuje to, że w przypadku odstępstw od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego doprecyzowano (czego dotychczas nie było), jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku, gdy chodzi o aspekt ochrony życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem (por. art. 6a ust. 2 ustawy o ochronie przeciwpożarowej).

W takim wypadku jest konieczne załączenie do wniosku inwestora uzyskanej ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz postanowienia właściwego komendanta PSP. Przypomnijmy, jakie warunki stawia art. 6a ustawy o ochronie przeciwpożarowej – odnośnie do takich rozwiązań zamiennych, czyli warunków uzyskania zgody na legalne odstępstwo.

Otóż, według cytowanych przepisów, wymagania ochrony przeciwpożarowej mogą być spełnione w sposób inny niż określony w tych przepisach, jeżeli proponowane rozwiązania zamienne w stosunku do normatywnych ograniczają możliwość powstania pożaru, a w razie jego wystąpienia zapewniają zachowanie nośności konstrukcji przez określony czas, ograniczenie rozprzestrzeniania się ognia i dymu wewnątrz obiektu, ograniczenie rozprzestrzeniania się pożaru na sąsiednie obiekty lub tereny przyległe, ewakuację ludzi lub ich uratowania w inny sposób, oraz uwzględniają bezpieczeństwo ekip ratowniczych.

Komendant wojewódzki PSP na uzasadniony ekspertyzą techniczną wniosek inwestora, którego dotyczą rozwiązania zamienne, może wyrazić zgodę na zastosowanie takich rozwiązań albo zgodę „pod warunkiem spełnienia dodatkowych wymagań” lub też może nie wyrazić zgody na takie rozwiązania zamienne.

Przypomnijmy, że według art. 6b UOP istnieje obowiązek uzgodnienia projektu budowlanego (z takimi rozwiązaniami zamiennymi) pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, gdy dołączono do niego:

• zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych według art. 9 PB;
• zgodę na rozwiązania zamienne.

Rzeczoznawca przesyła zawiadomienie o uzgodnieniu takiego projektu budowlanego właściwemu komendantowi wojewódzkiemu PSP. Zadziwiające, że komendant, już po czasie działania inwestora przed organem administracji architektoniczno-budowlanej, unieważnia uzgodnienie projektu budowlanego obiektu budowlanego, który zawiera rozwiązania niezgodne z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej. Zadziwiające, również, że do takiego unieważnienia może dojść do dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu.

W takim wypadku komendant PSP zawiadamia o unieważnieniu wcześniejszego uzgodnienia 2 organy, organ administracji architektoniczno-budowlanej oraz organ nadzoru budowlanego. Podkreślam to dlatego, że jest to zupełnie inne rozwiązanie niż określone w § 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które mówi, że ekspertyza opracowana ad hoc przy rozwiązaniach zamiennych jest uzgadniana z komendantem PSP i dopiero na tej podstawie opracowywany jest projekt budowlany z rozwiązaniami zamiennymi.

W uzasadnieniu projektu cytowanej nowelizacji napisano, że „odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, które łączą się z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, ale jednocześnie są istotne z innego punktu widzenia, np. ergonomii, funkcjonalności, bezpieczeństwa użytkowania z punktu widzenia innego niż zachowanie bezpieczeństwa pożarowego, nie mogą podlegać ww. trybowi”.

Wprowadzono w art. 9 PB przepis, który przesądza, że nie dopuszcza się odstępstwa w postępowaniach, o których mowa w rozdziale 5a nowelizowanego Prawa budowlanego, tzn. w postępowaniach w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, było konieczne ze względu na pojawiające się w tej kwestii wątpliwości oraz rozbieżności w orzecznictwie.

O czym mówi nowy rozdział 5a PB?

Rozdział 5a PB mówi o postępowaniu w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy, co określa m.in. art. 48–53a PB, tj. o działaniach organu w wypadku samowoli budowlanych oraz postępowaniu legalizacyjnym przed organami.

Stare samowole budowlane w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym

Na uwagę zasługują nowe przepisy art. 49f PB, które regulują kwestie starych samowoli budowlanych.

W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:

• bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
• bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia – jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna z urzędu uproszczone postępowanie legalizacyjne.

W przypadku starszych samowoli budowlanych, o których mowa w art. 103 ust. 2 PB, takie uproszczone postępowanie legalizacyjne prowadzi się nie z urzędu, lecz wyłącznie na żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu budowlanego.

Cytowany przepis art. 103 ust. 2 PB mówi, że do takich obiektów (chodzi o samowole stare) stosuje się przepisy dotychczasowe. Oznacza to, że w wypadku samowoli jeszcze starszych, ponad 20-letnich, postępowanie legalizacyjne następuje tylko na żądanie.

Gdyby jednak stwierdzono stan zagrożenia organ nadzoru budowlanego, działając według zasad ogólnych, nakaże samowolnikowi zabezpieczenie obiektu i usunięcie stanu zagrożenia.

Dokumenty niezbędne do uproszczonego postępowania legalizacyjnego:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;
• ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
• nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz
• pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Organ wyda w tej sprawie postanowienie, ale przedtem sprawdzi:

• kompletność dokumentów legalizacyjnych oraz
• co wynika z ekspertyzy technicznej, czy stan techniczny obiektu nie stwarza zagrożenia oraz czy pozwala na bezpieczne jego użytkowanie, zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Po tym etapie postępowania organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o legalizacji, w przypadku gdy dokumenty legalizacyjne są kompletne oraz gdy ekspertyza potwierdzi stan bezpieczny obiektu. W innym wypadku organ wyda decyzję o nakazie rozbiórki.

Istotne znaczenie dla samowolnika ma otrzymana od organu decyzja o legalizacji, ponieważ według prawa stanowi ona „podstawę użytkowania obiektu budowlanego”. Tym samym z tym momentem rozpoczyna się legalne użytkowanie obiektu.

Interesujący jest również nowy przepis art. 52 PB, ponieważ zasadą jest, że obowiązki z nakazów i zakazów, decyzji adresowane są do inwestora–samowolnika; jeżeli jednak „roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego”. Oznacza to, że w tym drugim wypadku to obecny właściciel obiektu wejdzie z mocy prawa w te obowiązki z nakazów i będzie musiał je wykonać ponosząc z tego tytułu koszty.

Co było podstawą nowego podejścia do regulacji art. 9 PB?

U podstaw zmian legło niespójne orzecznictwo sądów administracyjnych, które z jednej strony wyjaśniało, że możliwe jest stosowanie instytucji zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie tylko na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Dla przykładu, w wyroku NSA z dnia 21 lutego 2019 r., sygn.

II OSK 878/17, stwierdzono, że „odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 9 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, może zostać udzielone także w stosunku do obiektów budowlanych już zrealizowanych”.Podobnie w wyroku NSA z dnia 13 lipca 2017 r., sygn. II OSK 2864/15, który przedstawił tezę, że możliwe jest stosowanie instytucji zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie tylko na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, ale także w tzw. postępowaniu naprawczym i postępowaniu dotyczącym legalizacji obiektu budowlanego bądź jego części.

Z kolei z drugiej strony w orzecznictwie, z taką tezą nie zgadzano się, np. w wyroku WSA w Opolu z dnia 26 lipca 2013 r., sygn. II SA/Op 210/13, gdzie stwierdzono, że „postępowanie w sprawie wyrażenia zgody na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych może prowadzić tylko organ architektoniczno-budowlany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Tym samym brak jest możliwości stosowania instytucji odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych uregulowanej w art. 9 w postępowaniu legalizacyjnym, w którym konieczna jest ocena zgodności wykonanych robót budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi”.

Reasumując, wprowadzone w art. 9 PB zmiany mają na celu m.in. jednoznaczne wskazanie, że zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie może być udzielana w ramach prowadzonych postępowań legalizacyjnych, ale jest możliwa legalizacja starych samowoli budowlanych na warunkach określonych w nowelizacji.

W kwestii odstępstw oraz legalizacji samowoli budowlanych istotne znaczenie mają przepisy końcowe ustawy nowelizującej.

Według art. 25 noweli do spraw uregulowanych ustawą dotychczasową, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, przepisy Prawa budowlanego „stosuje się w brzmieniu dotychczasowym”, czyli po staremu.

Według art. 26 noweli – w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia noweli inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów „w brzmieniu dotychczasowym”, czyli po staremu.

Według art. 29 noweli – do wniosków o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych złożonych do organów administracji architektoniczno-budowlanej i nierozpatrzonych przez te organy przed dniem 19 września 2020 r. stosuje się przepisy art. 9 PB „w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą”, czyli po nowemu.

Według art. 32 noweli – nie można wszcząć uproszczonego postępowania legalizacyjnego, o którym mowa w art. 49f ust. 1 ustawy zmienianej, w stosunku „do obiektów budowlanych, do których wydano przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy decyzję o nakazie rozbiórki”, czyli takie postępowanie uproszczone nie będzie miało zastosowania.

Analiza zmian Prawa budowlanego będzie kontynuowana w kolejnym artykule.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!