Wstrzymanie wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej (cz. 2)
Sąd, wydając postanowienie o wstrzymaniu wykonania uchwały, ocenia, czy przesłanki roszczenia powoda o uchylenie uchwały zostały uprawdopodobnione.
Rys. redakcja Administratora
W związku z tym, że dla wstrzymania uchwał wspólnot mieszkaniowych konieczne jest postanowienie sądu, uchwałom takim nie przysługuje atrybut prawomocności formalnej ani materialnej i podlegają one wykonaniu z dniem ich podjęcia. Jeżeli zatem na podstawie uchwały zostanie wyrażona zgoda na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to osoba, która ją uzyskała, może bezpośrednio po podjęciu uchwały rozpocząć prace. Jedynym sposobem na ich wstrzymanie jest wniesienie powództwa o uchylenie uchwały wraz z wnioskiem o zabezpieczenie poprzez wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy1).
Zobacz także
DomBest Legalizacja metodą statystyczną – czy można wymienić licznik tylko raz na 15 lat?
Dokumentem opisującym kwestie związane z kontrolą metrologiczną (tzw. legalizacją) przyrządów pomiarowych jest Rozporządzenie Ministra Przedsiębiorczości i Technologii w sprawie prawnej kontroli metrologicznej...
Dokumentem opisującym kwestie związane z kontrolą metrologiczną (tzw. legalizacją) przyrządów pomiarowych jest Rozporządzenie Ministra Przedsiębiorczości i Technologii w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych z dnia 22 marca 2019r. Zgodnie z powyższym rozporządzeniem, każdy wodomierz musi otrzymać tzw. legalizację pierwotną (realizowaną zwykle u producenta). Po pierwszych 5 latach urządzenia pomiarowe, takie jak wodomierze i ciepłomierze, muszą zostać zalegalizowanie ponownie...
Aneta Mościcka Luka planistyczna a odszkodowanie
W razie wystąpienia luki planistycznej przysługiwanie właścicielowi nieruchomości odszkodowania jest uzależnione od istnienia potencjalnej, ale jednocześnie realnej możliwości określonego korzystania z...
W razie wystąpienia luki planistycznej przysługiwanie właścicielowi nieruchomości odszkodowania jest uzależnione od istnienia potencjalnej, ale jednocześnie realnej możliwości określonego korzystania z nieruchomości, która wskutek uchwalenia planu miejscowego została utracona lub istotnie ograniczona – orzekł Sąd Najwyższy.
Czytaj całość »
Paweł Puch Regulamin porządku domowego
We wspólnotach mieszkaniowych właściciele lokali, podejmując uchwały w sprawie regulaminu porządku domowego muszą pamiętać, że gminy czy spółdzielnie – uchwalając takie regulaminy – mogą pozwolić sobie...
We wspólnotach mieszkaniowych właściciele lokali, podejmując uchwały w sprawie regulaminu porządku domowego muszą pamiętać, że gminy czy spółdzielnie – uchwalając takie regulaminy – mogą pozwolić sobie na dużo więcej niż wspólnoty, które są właścicielami całego budynku. Tymczasem wspólnoty mieszkaniowe zarządzają tylko nieruchomością wspólną więc w swoich postanowieniach nie mogą ingerować w poszczególne lokale. Wspólnota musi też pamiętać, że nie może zmieniać w regulaminie przepisów prawa, może...
Czytaj całość »
W artykule:• Uwagi do przyjętych zasad w art. 25 ust 1 i 2 UWL
|
Istotne jest także to, że wstrzymanie wykonania uchwały może powodować skutki również dla innych postępowań cywilnych. Jako przykład można wskazać uchwałę o ustaleniu wysokości zaliczek na koszty zarządu, które mogą być pobierane w zwiększonej wysokości bez oczekiwania na zaskarżenie uchwały.[1] W związku z tym nie ma podstaw do zawieszenia postępowania do czasu rozpoznania przez właściwy sąd złożonych pozwów o uchylenie uchwały wspólnoty w tym przedmiocie.
Konstrukcja art. 25 ust 1 UWL oraz przyjęta w jego ust. 2 zasada, że nawet zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, o ile sąd nie wstrzyma jej wykonania, stanowią wyraz prymatu woli większości właścicieli lokali wyrażonej w uchwale oraz potrzeby zapewnienia stabilności unormowań wewnętrznych i pewności funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej nad uprawnieniem właściciela lokalu do jej zakwestionowania.
Tym samym dopiero wydanie przez sąd cywilny postanowienia o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia sprawy spowodowałoby konieczność zawieszenia postępowania, którego przedmiotem jest żądanie zapłaty zaległych zaliczek na poczet kosztów zarządu[2].
Sąd, wydając postanowienie o wstrzymaniu wykonania uchwały, ocenia, czy przesłanki roszczenia powoda o uchylenie uchwały zostały uprawdopodobnione, co może wskazywać, że po przeprowadzeniu postępowania dowodowego dojdzie ostatecznie do uchylenia zaskarżonej uchwały. Stanowi to zatem sygnał dla wspólnoty mieszkaniowej, że w przypadku podejmowania uchwały mogło dojść np. do naruszenia interesów właściciela lokalu, na co może wskazywać argumentacja zawarta w uzasadnieniu powołanego postanowienia.
- Nie oznacza to, że właściciele lokali muszą oczekiwać na wyrok sądu uchylający zaskarżoną uchwałę.
- Nie ma przeciwwskazań, aby podjąć kolejną uchwałę, na mocy której zaskarżona uchwała zostanie uchylona.
Tak też uznał Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 3 września 2015 r., sygn. akt I ACa 342/15. Uchylenie uchwały w ramach kompetencji wspólnoty mieszkaniowej – podejmowania uchwał – nie może być uznane za działanie niezgodne z prawem. Jednak nie oznacza to, że powód w takiej sprawie jest stroną przegrywającą, gdyż sąd może ocenić, że przesłanki uchylenia uchwały z art. 25 UWL występowały, a więc powództwo w chwili jego wnoszenia było zasadne. Nawet jeżeli sąd umorzy postępowanie o uchylenie uchwały na podstawie art. 355 § 1 kpc, strona powodowa może zostać uznana za wygrywającą sprawę.
Zaskarżanie uchwał niewykonanych
Istotny pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 15 czerwca 2016 r., sygn. akt I ACa 94/16, wskazując, że ustawodawca dopuszcza zaskarżanie uchwał niewykonanych.
W sprawie tej powód domagał się uchylenia uchwały, na mocy której ustalono opłatę za najem części wspólnych lokali.
Sąd pierwszej instancji uznał, że zaskarżona uchwała nie narusza interesów powoda. Zgodnie z jej treścią ma ona na celu jedynie upoważnienie zarządu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej do zmiany wysokości opłaty, którą miał wnosić powód.
Sama uchwała nie dokonywała automatycznie podniesienia powodowi wysokości dotychczas uiszczanej opłaty. Zaskarżona uchwała nie jest dla powoda wiążąca i nie kreuje jego zobowiązań wobec pozwanej, lecz jedynie na jej podstawie zarząd pozwanej będzie mógł wystąpić z odpowiednim żądaniem w stosunku do powoda.
Dopiero w przypadku, gdyby zarząd pozwanej dokonał w stosunku do powoda zmiany wysokości opłaty, powód będzie mógł podnosić stosowne zarzuty, także w postępowaniu sądowym.
W razie kwestionowania wysokości opłaty wspólnota będzie mogła wystąpić z powództwem o zapłatę bądź powód będzie mógł wytoczyć powództwo o ustalenie, że opłata wspólnocie nie przysługuje albo przysługuje w innej wysokości.
Sąd Apelacyjny, nie zgadzając się ze stanowiskiem sądu pierwszej instancji i wyrażając swój pogląd, wskazał, że przyjęcie odmiennej konstrukcji powodowałoby, że skarżący nie uzyskałby należytej ochrony w toku postępowania o uchylenie uchwały, albowiem uchylenie wadliwej uchwały po jej wykonaniu nie prowadziłoby do odwrócenia jej skutków.
Odwrócenie skutków wykonania uchwały nie zawsze jest możliwe, a próba przywrócenia stanu sprzed wykonania uchwały bez wątpienia wymaga podjęcia przez skarżącego dodatkowych środków, w tym procesowych. Na tej podstawie sąd odwoławczy uznał, że nie sposób przyjąć za sądem I instancji, że powód winien wstrzymać się z podejmowaniem jakichkolwiek środków prawnych do czasu wezwania go przez zarząd do uiszczenia czynszu w zwiększonej wysokości.
Jednakże w literaturze wskazuje się[3], że skutkiem orzeczenia uwzględniającego wniosek o zabezpieczenie powództwa jest wstrzymanie się z wykonaniem zaskarżonej uchwały, a więc niepodejmowanie żadnych działań wynikających z treści zaskarżonej uchwały.
W praktyce zdarza się niekiedy, że postanowienie o zabezpieczeniu powództwa jest doręczane zarządowi wspólnoty już po wykonaniu uchwały, np. po zawarciu umowy. Sytuacji takiej ustawa nie reguluje.
Z przepisów art. 25 ust. 2 ustawy wynika wprost, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu. Zarząd wspólnoty nie ma więc obowiązku czekania z jej realizacją przez sześć tygodni, a więc do upływu terminu przewidzianego dla zaskarżenia uchwały z mocy art. 25 ust. 1a ustawy.
Sądy nieraz orzekają w przedmiocie zabezpieczenia po kilku tygodniach od wpływu pozwu, co w praktyce oznacza, że postanowienie o wstrzymaniu wykonania uchwały zostaje wydane po trzech miesiącach od dnia podjęcia uchwały, a wtedy dopiero pozwana wspólnota mieszkaniowa dowiaduje się o zaskarżeniu często wykonanej już wcześniej uchwały.
Sąd orzekający w przedmiocie zabezpieczenia powództwa nie może jednak zastosować innego sposobu zabezpieczenia niż wstrzymanie wykonania uchwały, także w sytuacji, gdy została już ona wykonana.
Odnosząc się do powyższego, należy wskazać, że może się zdarzyć, że w chwili wydawania postanowienia o wstrzymaniu wykonania uchwały wspólnoty mieszkaniowej rzeczywiście wynikające z niej upoważnienie zostanie zrealizowane, gdyż np. zostanie zawarta umowa, na którą właściciele lokali wyrazili zgodę lub członek wspólnoty wykona prace remontowe, na które uzyskał zgodę.
Jednakże w chwili wydawania postanowienia w sprawie sąd – co do zasady – dysponuje wyłącznie dowodami i twierdzeniami przedstawionymi przez stronę powodową. A to ogranicza możliwość ustalenia, czy uchwała została wykonana.
Jeżeli jednak zabezpieczenie ma prowadzić do skutków wskazanych w art. 730 kpc, a sąd będzie dysponował – na podstawie materiału dowodowego – informacjami o jej wykonaniu, to uwzględnienie wniosku o zabezpieczenie będzie niecelowe, gdyż nie doprowadzi do zamierzonego skutku.
[1] Wyrok SO w Gdańsku z 6.03.2014 r., sygn. akt I C 451/12.
[2] Wyrok SR w Nysie, sygn. akt I C 1753/15.
[3] Z. Kwaśniewski, A. Sikorska-Lewandowska, Wstrzymanie wykonania uchwały właścicieli lokali w postępowaniu zabezpieczającym na tle innych regulacji prawnych, Studia Iuridica Toruniensia, Tom XIX, 2016, s. 99.
