Zmiana zarządu powierzonego

Z zarządem powierzonym najczęściej mamy do czynienia w przypadku nowych budynków, oddawanych do użytkowania przez dewelopera, gdy w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o ustanowieniu zarządu – bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej. Bardzo rzadko natomiast wspólnoty mieszkaniowe same decydują się na ten typ zarządu.

Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie, niż przewiduje ustawa o własności lokali (UWL). Gdy tego nie uczynili, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną wedle przepisów UWL.

Zgodnie z art.18 ust. 2a UWL zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, obowiązuje tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy. Uchwała w tej sprawie zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

W przypadku powierzenia zarządu nie dochodzi natomiast do podpisania umowy o zarządzanie ale następuje powołanie.

Tak jak posłowie, senatorowie czy radni nie mają podpisanych umów z Sejmem, Senatem czy gminą, zaś ich mandat do sprawowania funkcji opiera się na wyborze, obowiązki – na zapisach ustawowych i regulaminach, a wynagrodzenie – na uchwałach je określających.

Podobnie mandat zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, opiera się na powierzeniu zarządu w uchwale, obowiązkach określonych ustawami i uchwałami wspólnoty mieszkaniowej oraz wynagrodzeniu ustalanym uchwałami wspólnoty mieszkaniowej.

Ze strony zarządcy wstąpienie w stosunek zarządcy w danej wspólnocie mieszkaniowej następuje wówczas poprzez przyjęcie powołania. Zupełnie inna jest sytuacja zarządcy, gdy zarząd mu powierzono w trybie art. 18 UWL, a inna, gdy zarządca ma ze wspólnotą mieszkaniową zawartą umowę o zarządzanie, a zarząd działa w oparciu o art. 20 UWL. 

W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa musi podjąć uchwałę protokołowaną przez notariusza w ramach czynności przygotowawczych, konieczne jest umówienie się na obsługę zebrania przez notariusza i pokrycie kosztów notarialnych.

Zwrócić należy uwagę, że zebranie właścicieli lokali odbywające się w obecności notariusza niczym nie różni się od zwykłego zebrania.

Notariusz przywołany na zebranie właścicieli lokali nie obejmuje na nim przewodnictwa. Jego rolą jest zaprotokołowanie przebiegu zebrania właścicieli lokali oraz podjętych na tym zebraniu uchwał.

W tym celu notariusz będzie żądał przedstawienia mu porządku obrad, treści projektów uchwał, a podczas głosowania będzie nadzorował sprawdzenie tożsamości głosujących oraz jego wynik.

W związku z zebraniami protokołowanymi przez notariusza wiele wspólnot mieszkaniowych boryka się z problemem sposobu podjęcia uchwały. W przypadku gdy na zebraniu zwykłym nie ma wystarczającej liczby właścicieli lokali, pozostałe głosy można uzyskać w drodze indywidualnego ich zbierania.

Niestety zebrania protokołowanego przez notariusza podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów może być utrudnione. Możliwość dozbierania głosów jest w tej sytuacji kwestią sporną i dopóki nie doczekamy się orzecznictwa Sądu Najwyższego w tym zakresie, będzie to sprawa budząca dalej rozbieżne stanowiska. Notariusz bowiem sporządza protokół z przebiegu zebrania i dla wielu notariuszy nie jest możliwe inne rozwiązanie niż odpowiednia frekwencja właścicieli. W innym wypadku zaprotokołuje tylko to, co miało miejsce podczas zebrania oraz wynik głosowania.

Na szczęście część notariuszy, mając na uwadze tryb podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej, rozwiązuje ten problem w ten sposób, że zamieszcza w protokole zapis, iż uczestnicy zostali poinformowani o zbieraniu głosów po zebraniu w trybie indywidualnym.

W związku z brakiem jasności w zakresie możliwości użycia trybu indywidualnego zbierania głosów, szukając notariusza do obsługi zebrania, należy ustalić jego pogląd w tym zakresie i wybrać takiego, który sporządzi protokół obejmujący również głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów, nie tylko podczas zebrania.

W orzecznictwie sądowym spotkać się można z akceptacją uchwał o zmianie zarządu powierzonego bez zaprotokołowania jej przez notariusza, ale związane jest to ogólnie z liberalnym podejściem orzecznictwa do dochowania wymogów formalnych we wspólnotach mieszkaniowych. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się bowiem, że uchybienia formalne, jakich się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały, mogą być podstawą do jej uchylenia tylko wtedy, gdy zostanie dowiedzione (przez skarżącego), że miały wpływ na treść tej uchwały.

Według Sądu decydujące znaczenie ma zatem treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06).

Sądy niższej instancji, rozpatrując sprawy błędów proceduralnych, bardzo często powołują się na to stanowisko. Ponadto, w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. akt I CK 336/06, Sąd Najwyższy uznał, że wadliwa uchwała wspólnoty może stać się wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu. Po upływie tego terminu może być unieważniona tylko w sytuacjach nadzwyczajnych. Za takie sąd uznał złamanie zasady podejmowania uchwał większością głosów.

Natomiast według Sądu Najwyższego nie jest sytuacją nadzwyczajną niezachowanie formy aktu notarialnego przy podejmowaniu uchwały dotyczącej zmiany zarządu powierzonego. Wada ta powoduje tylko nieważność względną uchwały, która ustaje, jeśli żaden z właścicieli w ciągu sześciu tygodni jej nie zaskarży. Brak zaprotokołowania uchwały o zmianie zarządu powierzonego będzie więc brakiem formalnym, który w związku z powyższym stanowiskiem orzecznictwa w przypadku zaskarżenia niekoniecznie będzie prowadził do uchylenia uchwały, a w przypadku braku jej zaskarżenia będzie powodował, że uchwała pozostanie wiążąca.

Jednak należy pamiętać, że podejmując w ten sposób uchwałę, wspólnota mieszkaniowa daje zarządcy pretekst do wystąpienia w tej sprawie do sądu, którego by nie miał, gdyby dochowano wymogów formalnych. W związku z tym dla „zachowania bezpieczeństwa procesowego” radziłbym dopełniać wymogów formalnych.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!