Do czego potrzeba zgody wspólnoty?

Zgodnie z art. 71 ustawy – Prawo budowlane, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Tylko w takiej sytuacji możemy mówić o zmianie sposobu użytkowania.

Fakt, że w lokalu mieszkalnym prowadzone będzie biuro, nie przesądza zatem jeszcze o konieczności zmiany przeznaczenia, jeżeli nie towarzyszy temu wypełnienie jednej z wyżej wymienionych przesłanek.

W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części właściciel jest zobowiązany dokonać zgłoszenia zgodnie z prawem budowlanym staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Trzeba do niego dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w ciągu 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie dwóch lat od doręczenia zgłoszenia.

Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

• wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• może spowodować niedopuszczalne:
  – zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
  – pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
  – pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
  – wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu czy też zmiana przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy nie zależy od uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej. To wyłączna decyzja właściciela lokalu. Wspólnota mieszkaniowa jest bowiem uprawniona tylko do podejmowania decyzji odnośnie do nieruchomości wspólnej i nie ma żadnych uprawnień do ingerowania w poszczególne lokale, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 roku, sygn. akt II CSK 601/08.

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej będzie potrzebna w przypadku, gdy właściciel lokalu, zmieniając przeznaczenie, będzie chciał go przebudować, a przebudowa będzie ingerować w nieruchomość wspólną.

Na przykład zgoda wspólnoty:

• będzie potrzebna na wybicie otworów w ścianie zewnętrznej budynku w celu zamontowania witryny lub na przebudowę balkonu w celu utworzenia wejścia do lokalu z tej strony budynku;
• będzie też potrzebna, jeżeli właściciel lokalu gastronomicznego na parterze chce zająć część nieruchomości wspólnej, na przykład stawiając na działce wspólnoty mieszkaniowej taras, na którym postawi stoliki dla swoich klientów, lub chce umieścić na nieruchomości wspólnej baner reklamowy. Wówczas musi on porozumieć się ze wspólnotą co do korzystania z tej części nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo udzielić zgody nieodpłatnie lub odpłatnie. Także na sprzedaż alkoholu w lokalu potrzebna jest zgoda wspólnoty.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!