Ograniczenie prawa własności gruntu (także w warunkach inwestycji)

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Zachowania inne niż te, które określił cytowany przepis art. 140 kc, nie mieszczą się w treści prawa własności. Ograniczenie swobodnego wykonywania prawa własności nieruchomości, w tym prawa do korzystania, używania i rozporządzania nieruchomością, stanowią dla jej właściciela przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego. Ograniczenie, o którym mowa, dla inwestora ma znaczenie przy planowanych i realizowanych przez niego zamierzeniach budowlanych.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie działki gruntu

Wyraźnym warunkiem realizacji prawa własności jest korzystanie z nieruchomości „zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa”. Chodzi o takie używanie nieruchomości i rozporządzanie nią, które byłoby zgodne z przeznaczeniem działki/nieruchomości, a jednocześnie nie naruszałoby praw osób trzecich, np. właścicieli nieruchomości w obszarze oddziaływania (chociażby przy realizacji zamierzeń budowlanych).

Najlepiej istotę tego wyjaśniono w orzeczeniu TK z dnia 20 kwietnia 1993 r., P 6/92, gdzie stwierdza się, że „granice swobody korzystania z rzeczy własnej, a w konsekwencji także granice ochrony własności, stanowią niewątpliwie swoiste ograniczenie właściciela.Nie mogą być wszak utożsamiane z ograniczeniami rzeczywistymi, ustanowionymi na rzecz konkretnie oznaczonych osób trzecich, takimi, jak służebności, użytkowanie, najem czy dzierżawa. Ich celem i sensem jest ustalanie jedynie, w interesie ogólnym, granic swobodnego korzystania z rzeczy własnej.Przykładem takich ograniczeń mogą być przepisy Kodeksu cywilnego nakazujące uwzględnienie społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa oraz zasad współżycia społecznego przy wykonywaniu prawa własności, przepisy tego Kodeksu określane mianem prawa sąsiedzkiego, niektóre przepisy o ochronie środowiska, o planowaniu przestrzennym, prawa budowlanego, prawa wodnego, o ochronie dóbr kultury i inne”.

Ograniczenia sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami (np. prawa budowlanego, prawa ochrony środowiska, prawa wodnego), sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Przepisy ustawy stanowią, że w przypadku sytuowania nowej zabudowy uwzględnienie wymagań ładu przestrzennego, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych przestrzeni następuje poprzez:

• kształtowanie struktur przestrzennych przy uwzględnieniu dążenia do minimalizowania transportochłonności układu przestrzennego;
• lokalizowanie nowej zabudowy mieszkaniowej w sposób umożliwiający mieszkańcom maksymalne wykorzystanie publicznego transportu zbiorowego jako podstawowego środka transportu;
• zapewnianie rozwiązań przestrzennych, które ułatwiają przemieszczanie się pieszych i rowerzystów;
• dążenie do planowania i lokalizowania nowej zabudowy:
• na obszarach o w pełni wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej, w szczególności poprzez uzupełnianie istniejącej zabudowy,
• na terenach położonych na obszarach innych niż wymienione, wyłącznie w sytuacji braku dostatecznej ilości terenów przeznaczonych pod dany rodzaj, przy czym w pierwszej kolejności na obszarach w najwyższym stopniu przygotowanych do zabudowy.

Według art. 6 ust. 2 cytowanej ustawy każdy inwestor ma prawo, w granicach określonych przepisami ustaw, do:

• zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;
• ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.

Stosownie do art. 61 cytowanej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że zmiana zagospodarowania terenu zależy od dostosowania się przez inwestora do określonych istniejących cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (chodzi m.in. o zasadę dobrego sąsiedztwa).

Przepis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzeni (dalej jako UPZP) służy urzeczywistnieniu ładu przestrzennego. Chodzi o takie wpływanie przez miejscowy plan lub decyzję o warunkach zabudowy na ukształtowanie przestrzeni, które stworzyłoby harmonijną całość oraz uwzględniłoby wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 15 października 2015 r., sygn. II SA/Sz 370/15).

Cel postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy stanowi zatem ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Z tego względu wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi zostać poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym organu, które dotyczyć będzie sprawdzenia spełnienia przesłanek ustawy, w tym art. 61 ust. 1 UPZP.

Przypomnijmy, że organ jest związany przepisami szczegółowymi rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

• linii zabudowy;
• wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
• szerokości elewacji frontowej;
• wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;
• geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1–5 ustawy.

Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem organ wyznacza jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku zaś niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy organ ustala zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich tworzy uskok, to wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy organ ustala jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Ustalenie linii zabudowy ma służyć zapewnieniu ładu przestrzennego. Zapewnienie harmonijnego usytuowania budynków jest szczególnie istotne od strony przestrzeni publicznej. Najczęściej chodzi o drogę publiczną.

Plan miejscowy ma pierwszeństwo przed prawem własności

Jak mówi orzecznictwo, ochrona własności czy prawa użytkowania wieczystego nie może być rozumiana krańcowo – że każda ingerencja w sferę tych praw stanowi naruszenie Konstytucji.

Planowanie przestrzenne z reguły powoduje konflikt różnych wartości i interesów. Z tego względu ustawa zasadnicza chroni różne dobra, związane zarówno z interesem indywidualnym, jak i z potrzebami ogółu.

Odnośnie do priorytetu dla planu miejscowego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stanie się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 18 lipca 2016 r., sygn. II OSK 478/16).

„Przez ład przestrzenny należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne – stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 UPZP zawierającego definicję legalną tego pojęcia.
Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Ochrona ładu przestrzennego – na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego – ma na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa zabudowy i nadmiernego ograniczenia prawa własności, gdyż to godziłoby w chronione konstytucyjnie wartości i zasadę wolności zagospodarowania terenu”
– art. 6 ust. 2 pkt 1 UPZP. (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 26 marca 2015 r., sygn. II OSK 2058/13).

Czy plan miejscowy chroni z mocy prawa interes osób trzecich w obszarze oddziaływania?

Z zasady plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie – wydana przez organ decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – stoi na straży ładu przestrzennego. Ale czy plan z mocy prawa chroni interes osób trzecich (właścicieli i użytkowników wieczystych w obszarze oddziaływania) przed skutkami zakłócającym ich interes zagospodarowaniem działki – działaniami inwestora?

Celem planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy jest określenie możliwych działań inwestora wobec nieruchomości.
Punktem odniesienia są obowiązujące przepisy prawa, co oznacza, że nie mogą to być obowiązki nieprzewidziane prawem. Wynika to z istoty prawa własności, co przejawia się w przyjęciu zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (art. 6 ust. 2 pkt 1 UPZP).

Wydana przez organ decyzja o warunkach zabudowy określa, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa, a jeśli jest, to jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne z punktu widzenia ładu przestrzennego i ochrony interesów osób trzecich. Na tym etapie ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona, nie obejmuje badania inwestycji w zakresie poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. To zagadnienie właściwe przepisom prawa budowlanego.

Wpływ inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z wymogami techniczno-budowlanymi oraz z zasadami wiedzy technicznej to sprawy rozstrzygane w odrębnym postępowaniu, ujmowanym jako proces budowlany, zatem nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy.

Organ rozstrzygający w sprawie warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje innych organów, w tym organu administracyjno-budowlanego, który ocenia, czy przedmiotowy obiekt spełnia warunki określone prawem budowlanymi w przepisach wykonawczych (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 15 października 2015 r., sygn. II SA/Sz 370/15).

Ograniczenie przepisami Prawa budowlanego

Istotnym ograniczeniem dla inwestora, właściciela gruntu, są przepisy Prawa budowlanego wraz z przepisami techniczno-budowlanymi.

Prawo zabudowy nieruchomości gruntowej z zasadą wolności budowlanej określa przepis generalny art. 4 Prawa budowlanego, który stanowi, że „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”.

Osoba uprawniona do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może ją zagospodarować w zakresie powszechnie obowiązującego prawa w sposób dowolny według swojego uznania. Musi to uczynić zgodnie z prawem miejscowym, ale postanowienia w nim zawarte, w przypadku wątpliwości interpretacyjnych, należy interpretować na korzyść uprawnień właścicielskich.

W przypadku, gdy projektowana inwestycja – zgodna z wolą inwestora – mieści się w zakresie reguł projektowania i sytuowania budynków wyznaczonych przepisami prawa, w tym przepisami szczególnymi, to nie można odmówić zatwierdzenia projektu budowlanego (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 5 grudnia 2014 r., sygn. II SA/Wr 494/14).

Prawo zabudowy nie jest prawem absolutnym i podlega ograniczeniom w regulacjach publicznoprawnych. Ograniczenie tej zasady musi znajdować oparcie w ustawie, a zwłaszcza w przepisach prawa budowlanego, i ma je w art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, który określa zakres i formę ingerencji organów architektoniczno-budowlanych.

Do ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości zaliczyć trzeba także ograniczenia wynikające z określenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania danego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2012 r., sygn. II OSK 2342/10).

Obowiązkiem inwestora jest zagospodarowanie działki według art. 6 Prawa budowlanego, który mówi: „Dla działek budowlanych lub terenów, na których jest przewidziana budowa obiektów budowlanych lub funkcjonalnie powiązanych zespołów obiektów budowlanych, należy zaprojektować odpowiednie zagospodarowanie, zgodnie z wymaganiami art. 5 ust. 1–2b, zrealizować je przed oddaniem tych obiektów (zespołów) do użytkowania oraz zapewnić utrzymanie tego zagospodarowania we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektów (zespołów) budowlanych”.

Każdy obiekt budowlany na działce należy zaprojektować i wybudować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając spełnienie norm Prawa budowlanego (zwłaszcza norm i technologii według przepisów techniczno-budowlanych, odpowiednich wyrobów budowlanych), a także bezpieczeństwa konstrukcji, pożarowego i użytkowania; ochronę przed hałasem, oszczędność energii i izolacyjności cieplnej, zaopatrzenie w media oraz ochronę obiektów wpisanych do rejestru zabytków i obiektów objętych ochroną konserwatorską.

Jednym z ważniejszych obowiązków jest wymóg odpowiedniego usytuowania na działce budowlanej, a także wymóg poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

W celu ochrony interesów osób trzecich, właścicieli i użytkowników wieczystych w obszarze oddziaływania, przepisy Prawa budowlanego zobowiązują do postępowania przed organem administracji architektoniczno-budowlanej (por. art. 28 i nast. Prawa budowlanego), z wyłączeniem przypadków art. 29–31 PB.

Stronami w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę są: z jednej strony inwestor, a z drugiej – właściciele i użytkownicy wieczyści w obszarze oddziaływania obiektów planowanej inwestycji.

W celu ochrony interesów osób trzecich ustawodawca zdefiniował obszar oddziaływania obiektu, przez co należy rozumieć „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”. Jednocześnie inwestor został zobowiązany do załączenia do wniosku o pozwolenie na budowę oraz do zgłoszenia „informacji o obszarze oddziaływania” budowy.

Przy ustalaniu obszaru oddziaływania danego zamierzenia budowlanego organy powinny nie tylko przeprowadzić analizę pod względem techniczno-budowlanym, lecz także zbadać, czy przyszła inwestycja nie wprowadzi ograniczeń w zagospodarowaniu nieruchomości sąsiedniej na podstawie innych przepisów, a poza tym, czy nie utrudni dotychczasowego korzystania z tych nieruchomości.

Projekt budowlany powinien zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych, a także informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Wobec inwestora naruszającego obowiązki przy realizacji zamierzeń budowlanych, w tym norm dotyczących zagospodarowaniu działki, organ prowadzi postępowanie administracyjne.

Ograniczenie przepisami prawa ochrony środowiska

O obowiązku uwzględnienia wymagań związanych z ochroną środowiska w miejscowym planie oraz w decyzji o warunkach zabudowy wydawanej inwestorowi mówi także prawo ochrony środowiska. Przepisami tymi ustalono generalną zasadę, że:

• w obrębie zwartej zabudowy miast i wsi jest zabroniona budowa zakładów stwarzających zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, a w szczególności zakładów stwarzających zagrożenie wystąpienia poważnej awarii przemysłowej;
• rozbudowa takich zakładów jest dopuszczalna pod warunkiem, że doprowadzi ona do ograniczenia zagrożenia dla zdrowia ludzi, w tym ograniczenia wystąpienia poważnych awarii przemysłowych;
• osiedla mieszkaniowe, obiekty użyteczności publicznej, budynki zamieszkania zbiorowego, drogi krajowe oraz linie kolejowe o znaczeniu państwowym lokalizuje się w bezpiecznej odległości od zakładów stwarzających zagrożenie wystąpienia poważnej awarii przemysłowej.

Obowiązuje wymóg zapewnienia oszczędnego korzystania z terenu w trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji, co musi zapewnić inwestor. Obowiązuje to także projektanta oraz organy administracji.

Przepisami art. 75 Prawa ochrony środowiska nałożono obowiązek uwzględnienia ochrony środowiska w trakcie prac budowlanych m.in. poprzez to, że:

• w trakcie prac budowlanych inwestor realizujący przedsięwzięcie jest obowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych;
• przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystywanie i przekształcanie elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim to konieczne w związku z realizacją konkretnej inwestycji;
• jeżeli ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, należy podejmować działania mające na celu naprawienie wyrządzonych szkód, w szczególności przez kompensację przyrodniczą.

Wymagania ochrony środowiska dla nowo zbudowanego lub przebudowanego obiektu budowlanego, zespołu obiektów lub instalacji:

• nowo zbudowany lub przebudowany obiekt budowlany, zespół obiektów lub instalacja nie mogą być oddane do użytkowania, jeżeli nie spełniają wymagań ochrony środowiska;
• wymaganiami ochrony środowiska dla nowo zbudowanego lub przebudowanego obiektu budowlanego, zespołu obiektów lub instalacji są:
  - wykonanie wymaganych przepisami lub określonych w decyzjach administracyjnych środków technicznych chroniących środowisko;
  - zastosowanie odpowiednich rozwiązań technologicznych, wynikających z ustaw lub decyzji;
  - uzyskanie wymaganych decyzji określających zakres i warunki korzystania ze środowiska.

Według Prawa ochrony środowiska nowo zbudowany lub przebudowany obiekt budowlany, a także zespół obiektów lub instalacja nie mogą być eksploatowane, jeżeli w okresie 30 dni od zakończenia rozruchu nie są dotrzymywane wynikające z mocy prawa standardy emisyjne albo określone w pozwoleniu warunki emisji, ustalone dla fazy po zakończeniu rozruchu. Wymaga to sprawdzenia poprzez badanie.

Na 30 dni przed terminem oddania do użytkowania nowego lub przebudowanego obiektu budowlanego, a także zespołu obiektów lub instalacji realizowanych jako przedsięwzięcie które może znacząco oddziaływać na środowisko, inwestor jest obowiązany poinformować wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska o planowanym terminie oddania do użytkowania nowo zbudowanego lub przebudowanego obiektu budowlanego, zespołu obiektów lub instalacji a także zakończenia rozruchu instalacji, jeżeli jest on przewidywany.

Przepis art. 73 Prawa ochrony środowiska nakazuje uwzględniać w decyzji o warunkach zabudowy ograniczenia wynikające z ustanowienia parku narodowego w trybie ustawy o ochronie przyrody, która zawiera normy wyznaczające granice korzystania z gruntu w rozumieniu art. 140 kc (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 5 lipca 2016 r., sygn. II OSK 2776/14).

Wykorzystanie gruntu w granicach zasad współżycia społecznego

Co do zasad współżycia społecznego, to cytowane przepisy mają związek m.in. z art. 5 kc, który stanowi, że „nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony”.

„Art. 5 kc dotyczy sytuacji, gdy stosunek prawny istnieje, jednak wynikające z niego (ważne) uprawnienie jest realizowane w sposób sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Przepis ten stanowi zatem środek obrony przed nadużyciem prawa, nie jest natomiast samodzielną podstawą powstania, nabycia, bądź utraty praw podmiotowych” – por. wyrok SA w Warszawie z dnia 8 października 2010 r., sygn. VI ACa 1047/09.

Oznacza to, że z prawa własności do gruntu z uprawnieniem do posiadania, korzystania i rozporządzania nim lub jego częścią może korzystać jego właściciel pod warunkiem zgodności z zasadami współżycia społecznego. Należy też pamiętać, że korzystanie z niego nie może być sprzeczne z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Właściciel nie może dowolnie korzystać i rozporządzać gruntem, np. działką przeznaczoną wyłącznie na cele rolne. Jednakże działaniu właściciela nieruchomości powinno towarzyszyć domniemanie zgodności postępowania z zasadami współżycia społecznego, chyba że zostaną wykazane szczególne, konkretne okoliczności obalające to domniemanie (wyrok SN z dnia 7 grudnia 1965 r., sygn. III CR 278/65).

Wiadomo, jakie skutki wywoła działanie właściciela w sposób sprzeczny z cytowanym przepisem art. 140 kc. Traci on wówczas prawo do ochrony prawa własności. „Wykonujący prawo, któremu dowiedziono, iż postępuje w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (określanymi obecnie często jako zasady słuszności) jest traktowany tak, jakby już wyszedł poza treść swego prawa, a więc już go nie może dalej wykonywać. Sprowadza się to do sytuacji, że z powodu nagannego wykonywania prawa, prawo to przestaje istnieć, co usprawiedliwia odmówienie ochrony” – por. wyrok SA w Łodzi z dnia 17 marca 2016 r., I ACa 1368/15.

Granice przestrzenne prawa własności gruntu

Prawo własności ograniczone jest z mocy prawa przepisami art. 143 kc, które także mówią o granicach korzystania z gruntu przez „społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu”.

W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.

Społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu należy rozumieć jako uprawnienie właściciela do swobodnego i nieskrępowanego (w granicach zakreślonych przez prawo) korzystania z gruntu, a więc również nad gruntem i pod nim. Może on więc, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem gruntu, dokonywać robót ziemnych czy wysokościowych, a także budować studnię oraz wydobywać kopaliny. Jego działanie ograniczają jednak odrębne przepisy prawa.

Dopuszczalne sposoby i warunki zagospodarowania przestrzennego danej działki gruntu określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma wydana na wniosek inwestora decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Działka gruntu traktowana jest wprawdzie dwuwymiarowo, jednakże poprzez przepisy art. 143 kc jest jednocześnie ograniczona w wymiarze nad powierzchnią oraz w wymiarze pod powierzchnią gruntu. Z tego względu nieruchomość przedstawia się trójwymiarowo.

Zakres ograniczeń wynika ze „społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu”. Niezbyt precyzyjnie przepisy odnoszą się do kwestii miary rozciągania się prawa własności „nad powierzchnią gruntu” i „pod powierzchnią gruntu”. Tym samym poza geodezyjnym dwuwymiarowym określeniem nieruchomości granicę władania nieruchomością stanowią te ograniczone prawa do dysponowania przestrzenią, wodami i kopalinami.

Punktem odniesienia dla przestrzennych granic działki gruntu są zatem inne szczególne ustawy, w tym ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak też Prawo wodne, Prawo geologiczne, Prawo lotnicze.

Prawo do wód na nieruchomości

Według Prawa wodnego wody powierzchniowe dzielą się na wody stojące i płynące.

Wody stojące oraz wody w studniach i rowach na gruncie stanowią własność właścicieli gruntów, na których się znajdują. Natomiast wody płynące oraz przymuliska, odsypiska i wyspy, powstałe w sposób naturalny na wodach stanowiących własność Państwa, oraz grunty uzyskane wskutek regulacji tych wód – stanowią własność Państwa.

Przez grunty pokryte „śródlądowymi wodami powierzchniowymi” prawo rozumie grunty tworzące dna i brzegi cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych, w granicach linii brzegu.

Według przepisów Prawa wodnego, jeżeli woda płynąca, stanowiąca własność państwa, zajmie trwale w sposób naturalny grunt, który nie jest jego własnością, grunt taki staje się z mocy prawa własnością państwa.

Na wniosek dotychczasowego jego właściciela starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, przyzna mu odszkodowanie. Odszkodowanie wypłaca zakład, do którego należy regulacja i utrzymanie danej wody.

O własności gruntów pokrytych wodami powierzchniowymi stanowią art. 14 i 15 Prawa wodnego, m.in. ustalając, co następuje:

• grunty pokryte wodami powierzchniowymi stanowią własność właściciela tych wód;
• grunty pokryte płynącymi wodami powierzchniowymi nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu, z wyjątkiem przypadków określonych w ustawie; gospodarowanie nimi wykonują odpowiednio organy oraz jednostki upoważnione;
• grunty pokryte wodami powierzchniowymi płynącymi, stanowiącymi własność Skarbu Państwa, są zasobem jego nieruchomości, do którego nie stosuje się przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
• linię brzegu dla cieków naturalnych, jezior oraz innych naturalnych zbiorników wodnych stanowi krawędź brzegu lub linia stałego porostu traw albo linia, którą ustala się według średniego stanu wody z okresu co najmniej ostatnich 10 lat.

Kto i jak ustala linię brzegu, istotną dla realizacji prawa własności gruntu pokrytego np. stawem lub jeziorem?

Robi to, w drodze decyzji, na wniosek mającego interes prawny lub faktyczny:

• właściwy marszałek województwa – dla wód granicznych oraz śródlądowych dróg wodnych;
• właściwy starosta realizujący zadanie z zakresu administracji rządowej – dla pozostałych wód.

Podstawę ustalenia linii brzegu stanowi dostarczony przez wnioskodawcę projekt rozgraniczenia gruntów pokrytych wodami od gruntów przyległych.

Przepisy stanowią, że jeżeli krawędź brzegu jest wyraźna, to linia brzegu biegnie tą krawędzią, natomiast jeżeli krawędź brzegu nie jest wyraźna, linia brzegu biegnie granicą stałego porostu traw, a jeżeli granica stałego porostu traw leży powyżej średniego stanu wody, linią przecięcia się zwierciadła wody przy tym stanie z gruntem przyległym.

Jeżeli brzegi wód są uregulowane, linia brzegu biegnie linią łączącą zewnętrzne krawędzie budowli regulacyjnych, a przy plantacjach wikliny na gruntach uzyskanych w wyniku regulacji – ich granicą od strony lądu.

Organem właściwym w sprawach, o których mowa, jest organ właściwy do wydania pozwolenia wodnoprawnego.

Czy granica własności gruntu pod wodą pokrywa się z lustrem wody?

Rozgraniczenia gruntów, które były pokryte wodami przed wykonaniem urządzenia wodnego, od pozostałych gruntów na wniosek właściciela wody lub właściciela gruntu sąsiadującego, dokonuje w drodze decyzji, właściwy starosta realizujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Podsumujmy:

• cytowane wyżej przepisy regulują sytuację, która zachodzi pomiędzy własnością wody a gruntem pokrytym wodami powierzchniowymi (płynącymi i stojącymi), a jednocześnie rozstrzygają o własności gruntów pod wodami;
• granica własności gruntów nie przebiega na styku wody z gruntem, ponieważ jest ustalona na podstawie decyzji administracyjnej właściwego organu, co oznacza że granice własności gruntu pod wodą nie pokrywają się z lustrem wody, ponieważ o tej granicy decyduje organ.

Właściciel gruntu może dla zaspokojenia potrzeb własnych i gospodarstwa domowego oraz gospodarstwa rolnego korzystać bez pozwolenia wodnoprawnego z wody stanowiącej jego własność oraz z wody podziemnej znajdującej się w jego gruncie.

Jeżeli właściciel gruntu wprowadza do wody ścieki nienależycie oczyszczone, to wójt (burmistrz, prezydent miasta) może nakazać wykonanie niezbędnych urządzeń zabezpieczających wodę przed zanieczyszczeniem lub zabronić wprowadzania tych ścieków do wody.

Właściciel nieruchomości, wykorzystujący grunt na tzw. szczególne korzystanie, jest zobowiązany uzyskać pozwolenie wodnoprawne.

Ograniczenie prawa własności wyłącznie do dysponowania wodami stojącymi sprawia, że właściciel nieruchomości nie może sprzedać nieruchomości obejmującej jezioro zawierające wody płynące (patrz w tej sprawie: wyrok SN z dnia 6 maja 2009 r., sygn. II CSK 658/08).

Jakie są skutki zalania gruntów sąsiednich?

Cytowane przepisy Prawa wodnego stanowią, że właściciel wody nie nabywa praw do gruntów zalanych przez wodę podczas powodzi, a poszkodowanemu nie przysługuje z tego tytułu odszkodowanie od właściciela wody. Jednakże odszkodowanie na zasadach ogólnych przysługuje, gdy doszło do zalania w wyniku nieprzestrzegania przepisów ustawy przez właściciela wody lub właściciela urządzenia wodnego.

Czas, by odpowiedzieć sobie na pytanie, jakie są skutki zajęcia trwałego gruntów przez wodę płynącą, będąca własnością Skarbu Państwa.

Jeżeli śródlądowa woda powierzchniowa płynąca lub wody morza terytorialnego albo morskie wody wewnętrzne zajmą trwale, w sposób naturalny, grunt niestanowiący własności właściciela wody, grunt ten staje się własnością właściciela wody. W przypadku takim dotychczasowemu właścicielowi gruntu przysługuje odszkodowanie od właściciela wody według zasad ogólnych Kodeksu cywilnego (por. art. 361 i następne kc).

„Dokonany w art. 5, art. 10, art. 12 i art. 4 Prawa wodnego podział śródlądowych wód powierzchniowych i jego konsekwencje w sferze własności i obrocie prawnym nie upoważniają do przyjęcia założenia, że przedmiot postępowania administracyjnego w tej sprawie jest w istocie sporem o własność tych wód podlegającym właściwości sądu powszechnego. Taki akt wywołuje bowiem skutek w postaci objęcia szczególną ochroną jego przedmiotu, który z mocy przepisu prawa materialnego uzyskuje zmieniony status prawny, co nie dyskwalifikuje właściwości administracji publicznej i należy do zadań starosty (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w wyniku porozumienia zawartego ze starostą)” – wyrok NSA w Warszawie z dnia 28 maja 2003 r., sygn. II SA 3313/02.

Prawo do kopalin stanowiących część składową nieruchomości

W sprawie tej mają zastosowanie przepisy nie tylko Kodeksu cywilnego, lecz także prawa geologicznego i górniczego, z których wynika że złoża kopalin dzieli się na te, które stanowią część składową nieruchomości, i te, które nie stanowią części składowej nieruchomości, nie mogą być przedmiotem prawa własności właściciela nieruchomości.

Kopaliny, które mogą być wydobywane metodą odkrywkową, należy uznać za część składową nieruchomości (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 22 kwietnia 2013 r., sygn. III SA/Gl 2012/12).

W sprawach nieuregulowanych ustawą – Prawo geologiczne i górnicze do własności złóż kopalin stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości gruntowej.

„1. Przepisy przewidują kategorię kopalin stanowiących część składową nieruchomości, a co za tym idzie, dopuszczają posiadanie prawa własności tych kopalin przez osoby inne niż Skarb Państwa. Może to jednak nastąpić wyłącznie w przypadku, gdy korzystanie i dysponowanie kopalinami byłoby zwykłym elementem wykorzystania nieruchomości, zgodnym z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (art. 140 i 143 kc).

2. Sam fakt, iż istnieje możliwość wydobywania danego rodzaju kopalin metodą odkrywkową, nie stanowi jeszcze dostatecznej przesłanki do uznania ich za część składową dowolnej nieruchomości, skoro w konkretnym przypadku niewielka powierzchnia nieruchomości uniemożliwia takie wydobywanie kopalin” – wyrok NSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. I OSK 79/07.

„Art. 7 ustawy – Prawo geologiczne i górnicze – wychodzi z założenia, że granice przestrzenne nieruchomości gruntowych zostały wyczerpująco określone w art. 143 kc i przyjmuje konsekwentnie, że w tych granicach – wyznaczonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu – złoża kopalin stanowią część składową nieruchomości i objęte są prawem własności właściciela gruntu. Dopiero złoża kopalin nie stanowiące części składowych nieruchomości, a więc znajdujące się na głębokości przekraczającej jej granicę, należą do Skarbu Państwa. Prawo geologiczne i górnicze reguluje prawo do kopalin tylko w zakresie nie objętym art. 143 kc.”
– por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2001 r., sygn. II SA 742/00.

Czy właściciel gruntu może być właścicielem kopalin?

„Sam fakt, iż istnieje możliwość wydobywania danego rodzaju kopalin metodą odkrywkową, nie stanowi jeszcze dostatecznej przesłanki do uznania ich za część składową dowolnej nieruchomości, skoro w konkretnym przypadku niewielka powierzchnia nieruchomości uniemożliwia takie wydobywanie kopalin.Skoro zatem w wyniku prac kopalni jedyną pozostałość po wywłaszczonej nieruchomości stanowią kopaliny, które nie stanowią części składowej wywłaszczonej nieruchomości i nie mogą być własnością osoby fizycznej, to uznać należy, że odzyskanie własności takiej nieruchomości przez byłego jej właściciela (ewentualnie następcę prawnego) jest niemożliwe.

Skutek ten ma charakter nie tylko faktyczny, ale i prawny, wynika bowiem z brzmienia obecnie obowiązujących przepisów dotyczących własności kopalin, które to przepisy uniemożliwiają organom administracji stwierdzenie nieważności decyzji wywłaszczeniowej”
– por. wyrok NSA z 13 grudnia 2007 r., sygn. I OSK 1644/06.

Prawo do przestrzeni powietrznej nad działką gruntu

Korzystanie z przestrzeni powietrznej nad działką gruntu ma związek z działalnością inwestycyjną właściciela nieruchomości, a ta jest ograniczona przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Prawa budowlanego, Prawa ochrony środowiska, a nawet Prawa lotniczego.

Właściciel nieruchomości może korzystać z przestrzeni powietrznej tylko ponad własnym gruntem oraz wyłącznie w zakresie społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Tym samym w ramach swojej działalności inwestycyjnej w związku ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem gruntu może wykorzystywać przestrzeń powietrzną na budowę masztów antenowych, urządzeń do odprowadzenia dymu, spalin, pyłu (oczywiście z zakazem oddziaływania negatywnego na środowisko i ludzi na cudzą nieruchomość) – chodzi o tzw. niedozwolone immisje.

Odpowiednio do art. 4 Prawa lotniczego, Państwo ma całkowite i wyłączne zwierzchnictwo w swojej przestrzeni powietrznej, z uwagi na to, że przestrzeń powietrzna stanowi nierozdzielną część terytorium państwowego.

Zgodnie z Prawem lotniczym loty statków powietrznych mogą odbywać się na znacznej wysokości, czyli poza zasięgiem cudzej własności, ale w razie konieczności statki powietrzne loty mogą odbywać się na wysokości niskiej (tzw. niskie loty). W takim przypadku niskie loty są dopuszczalne.

W innych sytuacjach stanowią naruszenie cudzego prawa własności i bezpodstawne naruszenie prawa własności z prawem do ochrony petytoryjnej. Prawo zabrania się wykonywania przez statki powietrzne lotów próbnych, akrobacyjnych oraz organizowania pokazów lotniczych nad osiedlami i innymi skupiskami ludności.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!