Parkingi i garaże w budynkach wielolokalowych

Według danych GUS z 2019 roku, na 1000 mieszkańców w Polsce przypada już 610 aut. Każde miejsce parkingowe jest zatem na wagę złota. Dlatego też wielu klientów, którzy szukają mieszkania, sprawdza, czy wraz z nim można nabyć gwarantowane miejsce dla samochodu. Należy jednak w tym momencie rozróżnić dwa pojęcia: miejsce parkingowe i postojowe, ponieważ nie są tożsame i rządzą się odmiennymi prawami.

Organizacja parkowania na osiedlach

Miejsce parkingowe to po prostu wydzielone miejsce na parkingu znajdującym się w sąsiedztwie bloku. Korzystanie z parkingu może zostać uregulowane przepisami wewnętrznymi wspólnoty (np. przypisującymi miejsce do konkretnego pojazdu czy też pozwalającymi bądź nie na parkowanie aut gości) lub może nie podlegać żadnym regulacjom, a wówczas obowiązuje zasada „kto pierwszy, ten lepszy”. Nierzadko zdarza się, że przypisanie miejsca parkingowego do samochodu jest odpłatne.

Pod pojęciem miejsca postojowego rozumiemy wydzielony liniami plac w garażu podziemnym, będącym integralną częścią budynku. Ze względu na to, że takie miejsce nie jest samodzielnym lokalem, nie może stanowić odrębnej nieruchomości, a co za tym idzie, nie może być przedmiotem własności. Co więcej, miejsce parkingowe nie spełnia również warunków do uznania go pomieszczeniem przynależnym, ponieważ w rzeczywistości po prostu pomieszczeniem nie jest. Ze względu zatem na problem z określeniem prawnego statusu miejsc w garażu, przyjęte zostały dwa rozwiązania. W pierwszym prawo do miejsca postojowego można zapewnić poprzez ustanowienie służebności parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu. W drugim – parking podziemny wyodrębnia się jako jeden samodzielny lokal niemieszkalny, a następnie sprzedaje się go na współwłasność osobom, które będą z niego korzystać. Takie rozwiązanie wymaga dodatkowo ustalenia sposobu korzystania z garażu, a zatem uznania wyłącznego prawa lokatora do korzystania z miejsc postojowych z wyłączeniem osób trzecich.

Natomiast w sytuacji, gdy prawo do miejsca postojowego zapewnione jest poprzez ustanowienie służebności parkowania, cały garaż pozostaje częścią nieruchomości wspólnej, obciążoną służebnością na rzecz właścicieli konkretnych lokali (prawo to przechodzi także na kolejnych właścicieli), również z wyłączeniem osób trzecich. Oczywiście, nie jest możliwa sprzedaż samego miejsca postojowego, a jedynie łącznie z mieszkaniem.

Parking czy garaż podziemny?

Obecnie na nowo budowanych osiedlach najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest połączenie parkingu z garażem podziemnym. Oczywistym mankamentem standardowego parkingu jest ilość powierzchni jaką zajmuje. Trudno oczekiwać od dewelopera, że mając do wyboru budowę dużego parkingu i nowego budynku, wybierze to pierwsze. Ponadto, nawet na przestronnych osiedlach miejsce na postawienie samochodu pod chmurką, może być zagospodarowane na inne cele – np. małą architekturę, park kieszonkowy czy plac zabaw. Zdarza się także, że inwestycja realizowana jest na terenie o bardzo ograniczonej przestrzeni (np. w centrum miasta). W każdym z tych przypadków, budowa domu wielolokalowego z podziemnym garażem wydaje się korzystnym rozwiązaniem. Szczególnie, że również sami mieszkańcy cenią sobie ochronę przed warunkami atmosferycznymi, wandalami i złodziejami, jaką daje podziemny parking, wyposażony ponadto często w monitoring i inne elementy kontroli dostępu.

Plusem parkingów naziemnych są natomiast z pewnością niewielkie wymogi, jakim podlegają. Oczywiście, niezbędne jest utwardzenie terenu, oznaczenie miejsc parkingowych liniami, opracowanie organizacji ruchu i wyposażenie tej przestrzeni w znaki drogowe, jednak bez wątpienia jest to niewiele w zestawieniu z przepisami, jakich należy się trzymać decydując się na budowę bloku z garażem podziemnym.

Parking podziemny – wybrane uwarunkowania techniczne

Szczegółowe wytyczne dotyczące wymagań technicznych jakie muszą spełniać podziemne parkingi, zawarte są w Warunkach Technicznych obowiązujących dla budynków. I tak, zgodnie z tymi przepisami, wysokość parkingu podziemnego w świetle konstrukcji powinna wynosić co najmniej 2,2 m, a do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych – 2 m. Wjazd do takiego wspólnego garażu musi mieć co najmniej 2,3 m szerokości oraz 2 m wysokości w świetle. Samo podziemie powinno być wyposażone w elektryczną instalację oświetleniową.

Jeśli podziemny parking przewidziany jest na więcej niż 25 samochodów, należy zamontować w nim wpusty podłogowe z syfonem i osadnikami. Taki sam obowiązek dotyczy garaży z instalacją wodociągową lub przeciwpożarową tryskaczową.

Jednak największy problem w garażach podziemnych wiąże się z prawidłowym rozwiązaniem systemu wentylacji. Na takiej zamkniętej przestrzeni kumulują się toksyczne spaliny samochodowe, zawierające węglowodory oraz związki siarki i wodoru. Co więcej, łatwo w tych miejscach o nadmierne stężenie tlenku węgla. Problem ten rośnie wraz z ilością samochodów korzystających z garażu. Dlatego wszelkie garaże podziemne (ale też obudowane parkingi naziemne) przeznaczone na więcej niż 10 stanowisk postojowych, muszą być wyposażone w wentylację mechaniczną. Przy tym, jeśli istnieje możliwość dopływu świeżego powietrza z zewnątrz – wystarczy wentylacja wyciągowa. Należy przyjąć, że wymiana powietrza w garażu, który nie jest eksploatowany intensywnie, powinna w ciągu godziny wynosić 6 m3/m2 powierzchni. Natomiast w garażu, w którym ruch jest większy, należy podwoić tę wartość.

Gdzie umieścić wloty powietrza do przewodów wentylacji wyciągowej? Specjaliści radzą, żeby zamontować je zarówno pod stropem jak i nad podłogą. Umieszczenie wylotów nad posadzką zabezpiecza dzieci i zwierzęta przed wdychaniem toksycznych oparów. Z pewnością przysłuży się również kierowcom w sytuacji, gdy będą w pozycji leżącej dokonywać drobnych napraw w swoich pojazdach.

Systemy detekcji gazów w garażach podziemnych

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wielostanowiskowe garaże podziemne muszą być wyposażone w systemy detekcji tlenku węgla i propanu-butanu. Urządzenia te powinny współpracować z wentylacją bytową. Sterowanie wentylacją bytową w garażu polega na tym, że wentylatory wywiewne działające z zadaną wydajnością, po otrzymaniu sygnału o przekroczeniu progów alarmowych stężenia poszczególnych gazów, uruchamiają się automatycznie. Jeśli garaż jest dużych rozmiarów, aby zmniejszyć koszty eksploatacyjne, warto podzielić go na strefy tak, aby każda z nich sterowała osobnym wentylatorem (bądź kilkoma wentylatorami wyciągowymi).

W ramach systemów detekcji w garażach podziemnych powinny zostać zamieszczone tablice ostrzegawcze LED TP-4.s oraz TL-4, na których wyświetlona zostanie informacja o zagrożeniu związanym z nadmiernym stężeniem gazu.

Przekroczenie norm może również uruchamiać alarmowy sygnał dźwiękowy.

Woda „lubi” garaże podziemne

Kolejnym problemem, z którym trzeba się zmierzyć, decydując się na budowę bloku z garażem podziemnym, jest przenikanie do niego wody gruntowej (poprzez ściany) i opadowej (przez ściany i stropy). W polskim prawie nie ma jednoznacznych wymagań dotyczących hydroizolacji garaży, jednak w związku z tym, że są to pomieszczenia przylegające do gruntu, występuje duże ryzyko przedostawania się i gromadzenia w nich wody. Aby zapobiec podtopieniom, a także degradacji murów i posadzki garażu, należy zadbać o jego właściwą hydroizolację przeciwwilgociową, przeciwwodną oraz chroniącą przed oddziaływaniem pary wodnej.

Najprostszym i jednocześnie bardzo popularnym materiałem hydroizolacyjnym są powłokowe masy bitumiczne, które nakłada się w postaci dwóch warstw na sztywne i równe, uprzednio zagruntowane podłoże. W przypadku ścian wykonanych z elementów drobnowymiarowych wymagane jest wcześniejsze ich otynkowanie. Masy bitumiczne chronią przed wodą nie wywierającą ciśnienia, są przy tym bardzo wrażliwe na uszkodzenia mechaniczne, w związku z czym należy je zabezpieczyć warstwą ochronną.

Do wykonania bezspoinowej powłoki hydroizolacyjnej stosuje się również fabryczne cementowo-polimerowe zaprawy uszczelniające. W przypadku garaży podziemnych najczęściej wykorzystywany jest ich elastyczny wariant. Dobrym rozwiązaniem są również izolacje hybrydowe, czyli elastyczne grubowarstwowe masy polimerowe, łączące zalety bitumicznych mas grubowarstwowych i mineralnych zapraw uszczelniających. Tego typu izolację tworzą zazwyczaj dwa komponenty, z których powstaje materiał szybkoschnący, łatwy do nakładania i cechujący się doskonałą przyczepnością bez względu na rodzaj podłoża.

Kolejnym popularnym materiałem hydroizolacyjnym stosowanym w garażach podziemnych są rolowe materiały bitumiczne, znane szerzej jako „papy”. Tworzy się je poprzez nasączenie osnowy masą bitumiczną. Najchętniej stosowane są termozgrzewalne papy na osnowie z włókna szklanego lub poliestrowego.

Innym stosowanym w garażach materiałem hydroizolacyjnym są bardzo łatwe w obróbce bitumiczne membrany samoprzylepne, skutecznie chroniące budynek przed wilgotnością z gruntu oraz wodą nie wywierającą ciśnienia hydrostatycznego. Materiał ten efektywnie mostkuje wszelkie zarysowania podłoża.

Alternatywą dla tych materiałów są tzw. folie, czyli membrany uszczelniające z polietylenu, polipropylenu oraz PVC. Ze względu na brak odporności na uszkodzenia mechaniczne, konieczne jest je dodatkowe zbrojenie. Wymagają zatem bardzo zaawansowanych prac przy montażu. Mają jednak swoje plusy – cechuje je całkowita nieprzepuszczalność wody.

Ze względu na właściwości absorpcyjne, jako materiał do wykonania hydroizolacji sprawdza się również bentonit sodowy, który wykorzystywany jest w panelach i membranach, ale występuje także w postaci zwykłego granulatu. Swoją popularność zawdzięcza temu, że może związać nawet siedem razy więcej wody niż wynosi jego ciężar, oczywiście zwiększając równocześnie o kilkanaście razy swoją objętość.

Bez względu na to, jaki materiał do izolacji zostanie wybrany, niemal równie ważny jak jego właściwości jest umiejętny i staranny montaż. Ze względu na możliwe szkody, wynikające z zalewania lub zawilgocenia garażu, na hydroizolacji nie warto oszczędzać.

Jak zorganizować parkowanie na osiedlu zgodnie z prawem?

Jak wiemy, drogi na osiedlach mogą mieć charakter drogi wewnętrznej, strefy ruchu lub strefy zamieszkania. Dla porządku przypomnijmy, że zakres obowiązujących przepisów na drogach wewnętrznych jest mocno ograniczony. Dlatego zarządcy osiedli decydują się najczęściej na ustawienie znaków „Strefa ruchu” – D-52 lub „Strefa zamieszkania” – D-40. Z grubsza różnica między tymi strefami jest taka, że w strefie ruchu obowiązują wszystkie przepisy ruchu drogowego, a w strefie zamieszkania kluczową zasadą jest bezwzględne pierwszeństwo pieszych, w każdej sytuacji i w każdym punkcie. Oprócz szczególnych praw dla osób poruszających się bez samochodu (w tym bawiących się na osiedlu dzieci) istotnym nakazem dla tego typu drogi jest ograniczenie szybkości poruszania się pojazdów do 20 km/h.

W strefie zamieszkania restrykcje dotyczą również parkowania. Jest ono możliwe wyłącznie w wyznaczonych miejscach. Teoretycznie zatem samochód, który zostanie zaparkowany na chodniku lub przy krawędzi jezdni, tam, gdzie nie ma pionowego lub poziomego oznaczenia parkingu, może zostać odholowany i/lub jego właściciel może zostać ukarany mandatem. W praktyce jednak, jeżeli nie ma znaku B-36, straż miejska podejmuje interwencje zazwyczaj jedynie wtedy, gdy zaparkowany samochód utrudnia ruch pojazdów i pieszych, utrudniania wsiadanie i wysiadanie z innego pojazdu, gdy pojazd zajął miejsce osobie niepełnosprawnej, bądź stoi w strefie wyłączonej z ruchu (np. na drodze przeciwpożarowej).

Miejsca przeznaczone na postój pojazdów na parkingu powinny być wyznaczone za pomocą linii P-18 (lub P-19), w zależności od przyjętego sposobu parkowania. Do oznakowania miejsc przeznaczonych tylko dla osób niepełnosprawnych dodatkowo należy zastosować znak P-24 (z symbolem osoby niepełnosprawnej). Wybrukowanie terenu różnymi kolorami kostki tworzącymi linie, nie jest oznaczeniem stanowisk parkingowych i nie jest wiążące dla służb porządkowych.

Kontrola dostępu

Jeśli osiedle ma charakter zamknięty, wjazdu na jego teren broni brama bądź szlaban. Mieszkańcom do ich otwarcia najczęściej służą piloty sterujące, które mogą również uruchamiać bramę wjazdową do podziemnego parkingu. Zarówno wjazdem na parking, jak i na teren osiedla sterować można z domu, za pomocą przycisku działającego na podobnej zasadzie, jak ma to miejsce w przypadku domofonów i wideofonów. Oczywiście, wprowadzenie możliwości otwarcia wjazdu na osiedlowy parking z pozycji domu to rozwiązanie konieczne, bowiem należy się spodziewać, że lokatorzy będą przyjmować gości. Muszą także mieć możliwość wpuszczenia kurierów czy służb mundurowych.

Stosunkowo nowym rozwiązaniem są systemy pozwalające na sterowanie szlabanem bądź bramą za pomocą telefonu komórkowego, przy użyciu odpowiedniej aplikacji.

Platformy parkingowe – alternatywa dla braku miejsc

Wzrost ilości samochodów rodzi potrzebę zapewnienia im miejsc do zaparkowania, w ograniczonej przecież przestrzeni. Jednym z rozwiązań tego problemu mogą być platformy parkingowe, wyglądające jak piętrowe „łóżka” dla samochodów. W rzeczywistości to oparte na wielopoziomowych dźwigach urządzenia, które pozwalają na zaparkowanie dwóch lub więcej samochodów na powierzchni mieszczącej standardowo jeden pojazd. Platformy po tym, jak wjedzie na nie samochód, podnoszą go w górę lub opuszczają w dół do niecki, pozostawiając wolne miejsce na kolejny samochód. Oczywiście, tak ułożone piętrowo pojazdy zajmują mniejszą przestrzeń, niż miałoby to miejsce w przypadku zbudowania piętrowego parkingu, bowiem każdy samochód podnoszony bądź opuszczany jest jedynie na taką wysokość, jaka niezbędna jest do zmieszczenia jego samego i ewentualnych przymocowanych do niego elementów. Zazwyczaj kolejne platformy wznoszą się lub opadają na wysokość ok. 2 metrów.

Na polskim rynku znaleźć możemy platformy parkingowe oferujące kilka różnych rozwiązań. W prywatnych domach i niewielkich budynkach wielorodzinnych sprawdzić się mogą proste platformy zależne o nieskomplikowanej konstrukcji, łatwej w montażu. Ich wadą jest to, że aby korzystać z samochodu uniesionego do góry, należy najpierw zwolnić miejsce pod nim. Dlatego mogą być wykorzystywane jedynie w tych miejscach, w których można ustalić kolejność opuszczania miejsca parkingowego.

Znacznie bardziej praktyczne są platformy niezależne. Jak sama nazwa wskazuje, każdy samochód podniesiony na wyższy poziom lub opuszczony do niecki może zostać wyprowadzony z parkingu bez konieczności usuwania innych pojazdów. Na jednym takim urządzeniu można zaparkować od jednego do czterech pojazdów. W wariancie modułowym i półautomatycznym liczba ta rośnie do nawet kilkudziesięciu pojazdów. Tego typu platformy przesuwają stanowiska do parkowania w pionie i poziomie. W branży mieszkaniowej najczęściej zastosowanie znajdują na osiedlach mieszkaniowych i w inwestycjach deweloperskich.

Obowiązek spoczywa na zarządcy?

Pomimo prób popularyzacji idei zrównoważonego transportu, opartego na komunikacji zbiorowej oraz rowerowej, wiele gospodarstw domowych posiada więcej niż jeden samochód. Nie ulega wątpliwości, że zaspokaja to potrzebę niezależności w przemieszczaniu się poszczególnych członków rodziny, często pracujących zawodowo w różnych częściach miasta (a także poza nim) i mających do zrealizowania szereg domowych obowiązków (zakupy, odbieranie dzieci ze szkoły lub zawożenie ich na zajęcia dodatkowe). Mając to na względzie nie należy się spodziewać znacznego zmniejszenia ilości samochodów na posesjach budynków wielolokalowych. Szczególnie, że zakup kolejnego samochodu nie wiąże się ani z dużymi kosztami, ani z ograniczeniami prawnymi. W związku z tym na zarządcy budynku wielolokalowego spoczywa obowiązek stworzenia przyjaznego, bezpiecznego i funkcjonalnego systemu parkowania.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!