Premia kompensacyjna, czyli jak pozyskać środki na remont budynku z lokalami kwaterunkowymi?

Wspomniany przedział czasowy odpowiada okresowi „zamrożenia” podwyżek czynszów. Premia kompensacyjna uregulowana jest ustawą o wspieraniu termomodernizacji i remontów (…). Premia stanowi bezzwrotne świadczenie z budżetu państwa w formie refinansowania kosztów remontu budynku mieszkalnego a przyznawana jest osobom fizycznym (właścicielom/współwłaścicielom budynków) spełniającym określone warunki.

Podmiotem odpowiedzialnym za rozpatrywanie wniosków oraz przydzielanie premii jest Bank Gospodarstwa Krajowego (dalej: Bank lub BGK).

Kto może ubiegać się o premię kompensacyjną? 

O premię ubiegać się mogą właściciele budynków, w których znajdował się choć jeden lokal kwaterunkowy, którzy byli właścicielami lub współwłaścicielami budynków (lub ich części, dotyczy to również części budynków w postaci lokali wydzielonych do odrębnej księgi wieczystej) według stanu na dzień 25 kwietnia 2005 r., a ponadto pozostają nimi na moment bieżący. Prawo do ubiegania się mają również spadkobiercy właścicieli, o których mowa w zdaniu poprzednim.

Dla rozróżnienia, prawo to niestety nie przysługuje osobom, które własność budynku czy udział w nieruchomości nabyły na podstawie umowy darowizny (nawet jeśli są ustawowymi spadkobiercami darczyńcy).

Premia krok po kroku

Ustawa o wspieraniu ter­momodernizacji i remontów (…) przewiduje dwa tryby procedowania wniosków. Przedmiotem omówienia jest wyłącznie pozyskanie premii kompensacyjnej ze środków własnych tzn. inwestor angażuje środki własne, które następnie są refinansowane (zwracane przez BGK). Inny wariant to zaangażowanie środków z kredytu komercyjnego, które również następnie są refinansowane przez BGK (w praktyce znikoma liczba wniosków jest procedowana w tym wariancie).

Złożenie wniosku o premię powinno być poprzedzone zgromadzeniem dokumentów właścicielskich, kwaterunkowych wykazujących kwotę premii oraz stanowiących załączniki do wniosku. Dokumenty te służą też oszacowaniu kwoty premii oraz dostosowaniu do niej zakresu rzeczowo-przedmiotowego remontu oraz czasu jego trwania.

Bank przyznaje premię po analizie złożonego wniosku wraz załącznikami. Co do zasady przyznanie premii następuje w terminie 30 dni roboczych od dnia następnego po dniu, w którym wniosek był kompletny. W praktyce lwia część wniosków wymaga uzupełnienia bowiem wykazanie poprzez dokumenty urzędowe okoliczności kwaterunkowych po latach, jest po prostu skomplikowane. W takim wypadku na pewno wsparcie zawodowego pełnomocnika jest pomocne tak w zakresie skuteczności aplikowania o środki, jak i czasu załatwienia sprawy.

Po uzyskaniu decyzji o przyznaniu premii inwestor może rozpoczynać remont, czasookres trwania uzależniony jest od przedmiotu remontu. Prowadzone prace nie wymagają dokumentowania kosztorysowego, ani przedstawiania analiz technicznych czy protokołów odbioru z udziałem specjalistów branżowych dla potrzeb BGK.

Następujący etap końcowy (rozliczeniowy) – to przedłożenie bankowi zgromadzonych w toku remontu dokumentów, potwierdzających wydatkowanie środków, które mogą być rozliczane jednorazowo, bądź w transzach (maksymalnie cztery transze).

Bank wypłaca premię w terminie do 20 dni roboczych od daty otrzymania kompletnych dokumentów do rozliczenia premii.

Co wpływa na wysokość premii?

Wysokość premii kompensacyjnej zależy od:

• wysokości udziału we własności budynku, w którym są lokale kwaterunkowego,
• czasookresu zamieszkiwania lokatorów kwaterunkowych w lokalach znajdujących się w budynku w okresie premiowym, oraz
• metrażu zajmowanych lokali kwaterunków w budynku w okresie premiowym.

Dodatkowym parametrem, o najmniejszej wadze dla kwoty premii, jest wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m² (…), będący urzędową stawką zmienną, różną dla poszczególnych regionów kraju.

Wysokość udziału we własności budynku:

• najwyższa premia będzie w przypadku jedynego właściciela czy współwłaścicieli (przy założeniu, że wszyscy oni są legitymowani do premii), posiadających łącznie 100% udziału we własności nieruchomości w całym okresie premiowym,
• warunkiem koniecznym jest zachowanie statusu właściciela/współwłaściciela do chwili obecnej.

Czasookres zamieszkiwania lokatorów kwaterunkowych w okresie premiowym:

• maksymalna długość w okresie premiowym wynosi 126 miesięcy,
• nie ma znaczenia, że lokatorzy już nie zamieszkują w danych lokalach,
• kluczowa jest jak najdłuższa ciągłość zamieszkiwania w okresie premiowym.

Metraż lokali im (sumarycznie) większy metraż zajmowanych lokali mieszkalnych przez lokatorów kwaterunkowych, tym wyższa kwota premii do uzyskania.

Upraszczając można przyjąć, że najwyższe kwoty premii do uzyskania będą przysługiwać właścicielowi budynku mieszkalnego z lokalami kwaterunkowymi (odpowiednio współwłaścicielom mającym 100% udziału), w którym znajdowało się wiele lokali kwaterunkowych o dużych metrażach zajmowanych przez lokatorów przez okres pełnych 126 miesięcy w okresie kwaterunkowym. A wszystko to przy założeniu należytego udokumentowania tych okoliczności.

Powyższe, na wybranych przykładach prezentuje tabela, przy założeniu zachowania 100% własności nieruchomości w całym okresie premiowym do dnia bieżącego.

Najczęstsze problemy wnioskodawców

Skompletowanie dokumentów do wniosku

Śmiało można powiedzieć, że nie ma większego problemu w toku całego postępowania o uzyskiwanie premii niż przygotowanie właściwych dokumentów, w szczególności dotyczących kwestii kwaterunkowych. Postępowanie o uzyskanie premii wymaga udokumentowania okresów zamieszkania lokatorów kwaterunkowych oraz powierzchni zajmowanych lokali, gdyż te dwa parametry budują wartość premii.

Udokumentowanie tych okoliczności, po latach od zakończenia najmu kwaterunkowego (bo w lwiej części wypadków lokatorzy kwaterunkowi nie zajmują już lokali) wymaga zgromadzenia co najmniej kopii wydanych w latach działania gospodarki kwaterunkowej decyzji przydziałowych, skierowań do zamieszkiwania czy innych.

Należy, przygotowując się do aplikowania o premię, zweryfikować czy i jakie decyzje są w posiadaniu inwestora, uzupełniać ewentualne braki poprzez zwrócenie się do archiwum administracji, kwerendę w archiwach właściwych urzędów, czasem też pomaga zwrócenie się o kopie dokumentów do byłych lokatorów bądź ich następców prawnych.

Konieczne jest przygotowanie tych kompletnych dokumentów wcześniej przed skierowaniem wniosku do Banku. W toku postępowania może zdarzyć się, że będzie niewystarczająco dużo czasu, aby uzupełnić braki w terminie wyznaczonym przez Bank. Wówczas niestety sporny (kwestionowany) przez Bank kwaterunek nie zostanie uwzględniony w części lub w całości do naliczania premii.

Uporządkowanie struktury własnościowej nieruchomości

Drugim warunkiem do sprawdzenia przy ubieganiu się o premię jest zweryfikowanie struktury właścicielskiej pod kątem:

• czy właściciel bądź właściciele nieruchomości są ujawnieni w księdze wieczystej?
• czy posiadane są wszystkie dokumenty potwierdzające nabycie praw (tytułu) do nieruchomości, co najmniej w kopiach?

Ponadto w przypadku współwłasności nieruchomości sprawdzenie dodatkowo:

• czy wszyscy współwłaściciele nieruchomości mają prawo do ubiegania się o premię?
• czy wnioskodawcami są wszyscy (wymagani) współwłaściciele nieruchomości?

Uzgodnienie zasad działania przez współwłaścicieli na rzecz uzyskania premii i prowadzenia remontu

Okoliczność niebędąca wymogiem postępowania, ale w praktyce często blokująca działania w przypadku współwłasności, to brak uzgodnienia zasad działania przez współwłaścicieli. Rekomendowane jest ustalenie na piśmie tych zasad, wówczas przedmiotem takiego pisemnego porozumienia powinno być co najmniej:

• określenie zasad finansowania remontu (do czasu uzyskania zwrotu środków przez BGK),
• zakres rzeczowy remontu odpowiadający potrzebom wszystkich współwłaścicieli,
• współdziałanie współwłaścicieli nie mających legitymacji do ubiegania się o premię,
• podział środków premii po jej wypłacie, oraz
• wyznaczenie jednego z współwłaścicieli jako lidera przedsięwzięcia (wówczas ta osoba jako główna kontaktowałaby się z Bankiem, na jej konto wpłynęłyby środki do podziału dla pozostałych współwłaścicieli).

Właściwe wskazanie zakresu remontowego

W zakresie problemów ze wskazaniem zakresu remontowego dla operacyjnej sprawności warto zwrócić uwagę na następujące przeszkody na jakie napotykają inwestorzy.

Pierwsza grupa trudności to zgodność zakresu z wymaganiami Banku. Przedmiotem ma być remont, czyli działania na rzecz przywrócenia stanu poprzedniego w obrębie substancji budynku, zatem właściwym zakresem są prace wychodzące poza zakres konserwacji, a jednocześnie nie będące rozbudową, nadbudową. Konieczne jest pozostanie w zakresie prac kwalifikowanych jako stricte remontowe.

Druga grupa trudności to określenie zakresu, który z następczych powodów wynikających z procesu inwestycyjno-budowlanego nie może być wykonany w założonym czasie bądź finalnie w ogóle nie może być wykonany. Powyższe dotyczy w szczególności przedłużającego się postępowania o uzyskania pozwolenia na budowę, gdy zachodzi konieczność jest uzyskania. Częstym problemem jest również trudność z uzyskiwaniem zgód quasi administracyjnych np. zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości dla prowadzenia prac, zgody na zajęcie pasa chodnikowego.

Wreszcie trzecia najczęstsza grupa problemów dotyczy pozyskiwania wykonawcy prac remontowych, bądź braku dostępności do koniecznych materiałów budowlanych lub ponadprzeciętnego wzrostu cen tychże materiałów, co uniemożliwia zrealizowanie całości zamierzenia remontowego w pierwotnie założonym budżecie. Zasadniczo termin pierwotnie wskazany we wniosku na zakończenie prac można przedłużać za zgodą Banku jednak jest to związane ze spełnieniem dodatkowych warunków.

Co do zasady lepiej prawidłowo oryginalnie termin dopasować do zakresu, a całość przedsięwzięcia dobrze zaplanować na etapie przygotowawczym, przed złożeniem wniosku do Banku.

Podsumowując, jako atuty premii można wymienić relatywnie szybki czas rozpatrzenia wniosku o premię, choć działa tu, po pierwsze zasada: im lepiej przygotowany wniosek, tym szybszy czas jego pozytywnego rozpoznania.

Po drugie, premia pozwala uzyskać znaczące środki dla realizacji nawet wielozadaniowych zakresów rzeczowych remontów, oczywiście przy spełnieniu warunków nabycia prawa do niej.

Po trzecie, w zakresie dokumentowania prowadzonego remontu postępowanie o premię kompensacyjną jest odformalizowane.

Ponadto, wydatkowane środki służą oczywiście przeprowadzeniu remontu, czyli technicznemu przywróceniu substancji budynku do stanu poprzedniego, ale w ujęciu historycznym często dla inwestorów te środki to rodzaj sprawiedliwości dziejowej. Po trudnych latach gospodarki czynszowo--kwaterunkowej, która dla budynków nierzadko skutkowała degradacją, państwo oferuje środki finansowe, częściowo rekompensujące skutki ówczesnych rozwiązań prawnych.  

Podstawa prawna

1. Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków DzU 2008 nr 223 poz. 1459 ze późn. zm.
2. Wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego współczynnik odtworzeniowy.

***

Artykuł ten nie jest poradą prawną. Każda sprawa wymaga analizy w oparciu o konkretny stan faktyczny oraz analizę odpowiednich dokumentów.