Deweloper we wspólnocie mieszkaniowej

W praktyce wspólnoty mieszkaniowe tworzy się w wyniku sukcesywnego wyodrębniania i zbywania lokali przez dotychczasowego właściciela, np. dewelopera. Z chwilą wyodrębnienia oraz zbycia pierwszego lokalu wspólnota mieszkaniowa składa się z osoby, która nabyła własność lokalu, i poprzedniego właściciela budynku, który w tym momencie jest właścicielem wszystkich pozostałych niewyodrębnionych lokali, a także dysponuje odpowiednim ułamkiem do ich wyodrębnienia.

W miarę sukcesywnego wyodrębniania lokali i ich sprzedaży nabywcom udział dewelopera ulega stopniowemu zmniejszaniu aż do momentu wyodrębnienia oraz zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości. Z tą chwilą poprzedni właściciel nieruchomości przestaje być właścicielem, a zarazem członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Deweloper współwłaścicielem

Przez cały okres wyodrębniania lokali w budynku deweloper jest właścicielem niewyodrębnionych lokali. Aby uregulować sytuację lokali niewyodrębnionych we wspólnocie mieszkaniowej, art.4 § 1 ustawy o własności lokali stanowi, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują, co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej, takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków.

Zatem deweloper w okresie, gdy jest właścicielem niewyodrębnionych lokali, zarówno głosuje na zebraniach wspólnoty swoim pozostałym udziałem w nieruchomości wspólnej, jak i ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną w części przypadającej na lokale, które jeszcze posiada. Właściciele we wspólnocie mieszkaniowej, oprócz opłat związanych z ich lokalami, muszą bowiem ponosić koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, np. remontów, bieżącej konserwacji oraz utrzymania czystości i porządku w budynku, opłaty za energię elektryczną w nieruchomości wspólnej, za antenę zbiorczą i windę, wynagrodzenie zarządu oraz zarządcy, a także ubezpieczenie i podatki.

Właściciele lokali pokrywają te koszty w ułamkowych częściach, odpowiednio do wielkości swoich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Dopóki deweloper jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, dopóty jest zobowiązany do partycypacji w kosztach zarządu nieruchomością wspólną o wysokości odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Kosztów tych nie można przenieść na innych właścicieli lokali, gdyż ci ponoszą je proporcjonalnie do wysokości swoich udziałów w nieruchomości wspólnej i nikt nie zmusi ich do tego, aby ponosili koszty zarządu w innym udziale.

Jeżeli deweloper odmówiłby uiszczania przypadających na niego kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota powinna ich dochodzić na drodze sądowej.

Kiedy zarząd powierzony

Deweloper zmuszony jest też od początku zarządzać wybudowanym przez siebie budynkiem, w tym rozliczać media, śmieci, dbać o zapewnienie obowiązkowych przeglądów budynku i instalacji itd. Wprawdzie wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada, a powstaje ona niejako automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto pierwszy lokal, jednak aby wspólnota mogła zacząć działać, należy dopełnić pewnych formalności.

Przede wszystkim trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd. Na zebraniu tym właściciele powinni również podjąć pierwsze uchwały dotyczące statutu wspólnoty i regulaminu porządku domowego, wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu.

Wybrany zarząd musi też podjąć pierwsze niezbędne działania:

• zgłosić się do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON,
• założyć wspólnocie konto w banku,
• zgłosić się do urzędu skarbowego w sprawie przyznania NIP.

Dopiero więc z chwilą ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej deweloper ma komu przekazać zarząd.

Wybrany zarząd przejmuje od dewelopera nie tylko formalny zarząd nieruchomością, lecz także dokumentację techniczną i prawną dotyczącą nieruchomości.

Deweloperzy, którzy chcą sprawować zarząd nieruchomością dłużej niż do momentu ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej, zastrzegają sobie to w umowach sprzedaży lokali, np. zapisem, że nabywcy powierzają deweloperowi zarząd w trybie art. 18 UWL na okres z reguły kilku lat. Jest to działanie przewidziane przez przepisy prawa.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 UWL właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Z zarządem powierzonym mamy najczęściej do czynienia właśnie w przypadku nowych budynków oddawanych przez dewelopera, gdy w umowie sprzedaży mieszkań dokonywany jest zapis o zarządzie, bardzo często w osobie dewelopera lub firmy powiązanej.

Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić też sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie, niż przewiduje ustawa o własności lokali. Jeśli tego nie uczynili, lecz jedynie powierzyli zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną wedle przepisów ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art.18 ust. 2a UWL zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, potwierdził, że przy zmianie zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy.

Powierzenie zarządu w aktach notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali na określony czas nie powoduje jednak, że wspólnota mieszkaniowa została ubezwłasnowolniona co do podejmowania decyzji odnośnie do osób sprawujących zarząd.

Wspólnota mieszkaniowa może przed upływem tego okresu podjąć uchwałę o odwołaniu zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, i na przykład dokonać wyboru lub powierzenia zarządu innej osobie. Taka decyzja będzie jednak niewywiązaniem się przez właścicieli z przyjętego w umowach zobowiązania i może skutkować wniesieniem przez dewelopera pozwu do sądu o odszkodowanie wobec poszczególnych właścicieli.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!