Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądami

Zarządca nieruchomości nie może reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem, jeżeli upoważnienie nie znalazło się w umowie określającej sposób zarządu, albo uchwale o zmianie tej umowy, bądź zarządca nieruchomości nie posiada odpowiedniego pełnomocnictwa.

Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną jest dopuszczalna niezależnie od tego, czy zarząd ten został wcześniej określony w wymagającej jednomyślności umowie notarialnej, czy też w postanowieniu sądu znoszącym współwłasność nieruchomości. Wymaga to podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza.

Według art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali1, sposób zarządu nieruchomością wspólną może zostać określony przez właścicieli lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. W art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali przewidziano zaś, że przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się odpowiednio do wyodrębnienia własności lokali z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

Przepis ten, ulokowany w rozdziale 2 ustawy o własności lokali, zatytułowanym „Ustanowienie własności lokalu”, odczytywać należy w powiązaniu z art. 8 ust. 2 UWL, znajdującym się w tym samym rozdziale, według którego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu współwłaściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Z treści tych przepisów można wyprowadzić wniosek, że sąd w postanowieniu znoszącym współwłasność przez ustanowienie odrębnej własności lokali może określić sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Podobnie na gruncie obowiązującego przed dniem 1 stycznia 1995 r. art. 137 §2 pkt 3 KC, zgodnie z którym w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinien zostać określony sposób zarządu nieruchomością wspólną. W judykaturze Sądu Najwyższego uznawano kompetencję sądu dokonującego zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali do określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Pojęcie pełnomocnictwa

Pojęcie pełnomocnictwa ma dwojakie znaczenie. Z jednej strony oznacza to umocowanie pełnomocnika do działania w imieniu mocodawcy, z drugiej natomiast, jest to dokument potwierdzający umocowanie. Od udzielenia pełnomocnictwa trzeba przy tym odróżnić jego wykazanie przed sądem. O uzupełnieniu bądź nieuzupełnieniu braku pełnomocnictwa decyduje treść dokumentu a nie data jego wystawienia. Odpowiada to istocie czynności uzupełnienia braków formalnych pism procesowych. Czynność ta bowiem dokonywana jest w okresie biegu terminu wyznaczonego do usunięcia braku formalnego skargi kasacyjnej i dlatego nie można wymagać, aby w ramach uzupełnienia braku formalnego skargi kasacyjnej pełnomocnik przedłożył pełnomocnictwo wystawione najpóźniej w dacie sporządzenia tej skargi.

Zastrzeżenie, że pełnomocnictwo procesowe wygasa w określonym terminie, rodzi konieczność badania, czy umocowanie do działania w sprawie istnieje w czasie dokonywania przez pełnomocnika czynności procesowych. W takich sytuacjach nie znajduje zastosowania art. 94 §1 in principio KPC przewidujący, że wypowiedzenie pełnomocnictwa procesowego przez mocodawcę odnosi skutek prawny w stosunku do sądu z chwilą zawiadomienia go o tym. Nadejście terminu końcowego, powodującego ustanie stosunku pełnomocnictwa, niewątpliwie jest zdarzeniem prawnym odmiennego rodzaju niż wypowiedzenie pełnomocnictwa. Przywołany ostatnio przepis nie powinien być natomiast wykładany w sposób rozszerzający, tj. prowadzący do objęcia nim także zdarzeń prawnych innych niż czynność wypowiedzenia pełnomocnictwa. Z art. 94 §1 KPC wywodzona jest norma o charakterze wyjątkowym, nakazująca traktowanie jako pełnomocnika osoby, która w istocie nie jest już umocowana do reprezentowania mocodawcy, gdyż stosunek pełnomocnictwa ustał wskutek wypowiedzenia. W wyniku zastosowania art. 94 §1 KPC czynności procesowe sądu podejmowane w sytuacjach objętych zakresem tego unormowania nie stanowią przejawu naruszenia przepisów postępowania i nie prowadzą do nieważności postępowania nawet w razie faktycznego pozbawienia strony możności obrony jej praw. Zasadniczo przepisy regulujące postępowanie cywilne nie wymagają od sądu każdorazowego poszukiwania z urzędu, czy zachodzą okoliczności, które mogłyby prowadzić do wadliwości proceduralnych, nawet powodujących ryzyko nieważności postępowania. Z tego powodu sąd, o ile nie wystąpią uzasadnione przesłanki, nie podejmuje działań zmierzających np. do zbadania, czy strona postępowania żyje, czy została ubezwłasnowolniona itd. Brak wiedzy o zaistniałych obiektywnie okolicznościach nie usuwa jednak skutków tych wadliwości, toteż w razie uzyskania informacji świadczących o możliwości wystąpienia uchybień, powinny być podjęte przeciwdziałające im czynności.

Reprezentacja wspólnoty

Sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej określony został w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wskazać w tym miejscu należy, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, ale z mocy prawa posiadającą zdolność prawną (art. 6 ustawy o własności lokali). Co do zasady podmiotem uprawnionym do występowania w postępowaniu administracyjnym w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd tej wspólnoty. Zarząd wspólnoty, powołany przez właścicieli lokali w drodze uchwały, reprezentuje bowiem tę wspólnotę stosownie do treści art. 21 UWL. Nie jest to jednak jedyny możliwy sposób ustalenia zarządu nieruchomością wspólną i organu uprawnionego do reprezentacji wspólnoty.

Ustawa o własności lokali w art. 18 ust. 1 stanowi bowiem, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W takiej sytuacji nie ma potrzeby powoływania zarządu, o którym mowa w art. 21 ustawy o własności lokali. Stosownie zaś do treści art. 33 UWL, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 tejże ustawy, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4. Z art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali wynika, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1 lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale, tj. w rozdziale 4 UWL.

Powierzenie zarządu

Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przez zarząd oznacza także składanie oświadczeń woli w imieniu wspólnoty i występowanie w sądach w sprawach jej dotyczących. Ustawa o własności lokali w art. 18 ust. 1 stanowi bowiem, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W takiej sytuacji nie ma potrzeby powoływania zarządu, o którym mowa w art. 21 ustawy o własności lokali. Stosownie zaś do treści art. 33 ustawy o własności lokali w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się przepisy rozdziału 4 UWL. Z ustępu 3, art. 18 ust. 3 ustawy wynika bowiem, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale 4 UWL.

Według art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Mogą też dokonać zmiany sposobu zarządu. Zgodnie z art. 18 ust. 2a UWL, zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza; uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Dopiero wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono tak, jak wyżej wskazano, tj. w umowie lub w uchwale, mają – w myśl art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali – zastosowanie zasady określone w przepisach rozdziału 4, art. 18–33 ustawy o własności lokali.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może oczywiście posługiwać się przy wykonywaniu czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną innymi osobami, zawierając z nimi odpowiednie umowy. Jednak przypadków posługiwania się innymi osobami przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej przy wykonywaniu czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną nie można utożsamiać z powierzeniem przez właścicieli lokali zarządzania nieruchomością wspólną zarządcy, czyli z zarządem powierzonym. We wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2010 r., V CSK 52/10).

Zgodnie z art. 33 ustawy o własności lokali, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 – tj. na podstawie umowy, stosownie do art. 18 ust. 1, lub na podstawie uchwały, stosownie do art. 18 ust. 2a – w braku odmiennych postanowień umowy lub uchwały (choć o tym w art. 33 nie ma wyraźnej wzmianki) – stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4 UWL. Chodzi o znajdujące się w tym rozdziale przepisy normujące zarządzanie nieruchomością wspólną w sytuacjach, w których – tak jak wskazuje art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali – sposób zarządu nieruchomością wspólną nie został określony przez właścicieli lokali w umowie lub uchwale.

Umocowanie do reprezentowania wspólnoty 

Nie ulega wątpliwości, że w świetle przytoczonych przepisów zarząd wspólnoty jest w ramach zarządzania nieruchomością wspólną, z tytułu samej tylko przysługującej mu do tego kompetencji i w jej granicach, umocowany do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych. Możliwość samodzielnego podejmowania czynności zwykłego zarządu obejmuje zatem także działania związane z reprezentowaniem wspólnoty przed sądem w sprawach dotyczących takich czynności. W przypadku natomiast spraw dotyczących czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, podejmowanie przez zarząd wspólnoty działań, związanych z jej reprezentowaniem przed sądem, jest uzależnione od spełnienia wymagań określonych w art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali). Dochodzenie również w postępowaniu sądowym należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 i 15 ustawy o własności lokali), których dotyczy niniejsza sprawa, jest w praktyce sądowej kwalifikowane jako czynność zwykłego zarządu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r., sygn. III CZP 42/13).

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2021 r. poz. 1048 ze zm.)