Page 9 - Administrator i Menedżer Nieruchomości 7-8/2021

Podział nieruchomości stanowiącej

współwłasność spółdzielni

mieszkaniowej PRA

W
na przykładzie orzeczenia Sądu Najwyższego O

W postanowieniu z dnia 06.05.2021 r. , Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż ocena czy zachodzi możliwość podziału
1)
fizycznego nieruchomości nie powinna ograniczać się jedynie do ustalenia, czy w ogóle podział taki jest
możliwy do zrealizowania. Konieczne jest zatem każdorazowo dokonanie przez sąd oceny, czy nie zachodzą
okoliczności, przemawiające przeciwko takiemu sposobowi zniesienia współwłasności.

Agnieszka Żelazna radca prawny, LexCertus Kancelaria Radcy Prawnego Agnieszka Żelazna, zelazna@lexcertus.pl

ostanowieniem częściowym wyda- złotych, zaś po stronie spółdzielni – prawie Mając powyższe na uwadze, sąd I in-
nym na wniosek jednego ze współ- 4 mln złotych. Podział taki byłby zatem nie- stancji przychylił się zatem do tego wnio-
P właścicieli nieruchomości, Sąd Rejo- racjonalny, a lokale powstałe na skutek po- sku, uwzględniając jednocześnie tak ist-
nowy – działając jako sąd I instancji – doko- działu nie uzyskałyby pozwolenia na użytko- niejący konflikt pomiędzy stronami, jak też
nał zniesienia współwłasności i współużyt- wanie, gdyż ich wyodrębnienie pociągałoby fakt, że podział nieruchomości nie dałby
kowania wieczystego spornej nieruchomo- za sobą zaburzenie ciągów komunikacyj- się pogodzić z jej społeczno-gospodarczym
ści w ten sposób, że nieruchomość przyznał nych i doprowadziło do powstania prze- przeznaczeniem. Znosząc zaś współwła-
na własność (wraz z gruntem pozostającym strzeni niemożliwej do zagospodarowania, sność spornej nieruchomości w drodze
w użytkowaniu wieczystym) wnioskodaw- zaburzając jednocześnie przeznaczenie po- przyznania jej własności wnioskodawczyni
czyni, zasądzając jednocześnie na rzecz szczególnych lokali. z obowiązkiem jednoczesnej spłaty na
spółdzielni mieszkaniowej (czyli drugiego Ponadto ustalono, że wnioskodawczyni rzecz spółdzielni, sąd ten kierował się za-
współwłaściciela) odpowiednią kwotę tytu- oraz spółdzielnia pozostawały w konflikcie, równo charakterem nieruchomości wspól-
łem spłaty. Zgodnie z wydanym orzecze- który uniemożliwiał prawidłowe zarządza- nej, zdolnościami finansowymi współwła-
niem, nakazano również spółdzielni wydać nie nieruchomością zarówno wspólnie, jak ścicieli, jak i wartością nieruchomości,
wnioskodawczyni przedmiotową nierucho- i przez każdą ze stron samodzielnie. Mając którą na dzień zniesienia współwłasności
mość w terminie trzech miesięcy od daty przy tym na uwadze, że obie strony dyspo- ustalono na podstawie opinii biegłego są-
prawomocności postanowienia. 1) nowały ewentualnymi środkami na spłatę dowego z zakresu szacowania
Jak ustalono w toku postępowania przed strony przeciwnej, sąd I instancji uznał, iż nieruchomości.
sądem I instancji, wnioskodawczyni, której wyjście ze wspólności praw winno przy- Sąd Rejonowy wskazał, iż spółdzielnia
udział w nieruchomości wynosił 42,27% i brać formę przyznania ich wyłącznie wnio- posiadała co prawda znaczny majątek, to
uczestniczka, tj. spółdzielnia mieszkaniowa skodawczyni ze spłatą udziału w tych pra- jednak większość tego majątku stanowiły
z udziałem 57,73% w tejże nieruchomości, wach, przysługującego spółdzielni. Zda- nieruchomości, a zasoby posiadane w go-
były współużytkownikami wieczystymi nie- niem bowiem Sądu Rejonowego, żaden z tówce stanowiły jedynie fundusze przezna-
ruchomości gruntowej zabudowanej budyn- proponowanych w toku postępowania wa- czone na utrzymanie nieruchomości spół-
kiem biurowo-usługowo-handlowym. Do- riantów podziału nieruchomości na zasa- dzielców. Sąd uznał wobec tego za niewy- Administrator i Menedżer Nieruchomości
jazd do zaplecza wskazanej nieruchomości dzie wyrażonej w art. 211 KC , przewidują- starczające deklaracje złożone przez spół-
2)
technicznie możliwy był zaś jedynie za cym, iż „każdy ze współwłaścicieli może dzielnię, iż w przypadku konieczności spła-
zgodą spółdzielni i jej mieszkańców. Kwe- żądać, ażeby zniesienie współwłasności na- ty zaciągnie kredyt lub uzyska środki z
stia ustanowienia służebności przejazdu nie stąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba dzierżawy innych nieruchomości. Stwier-
została natomiast przez strony uregulowa- że podział byłby sprzeczny z przepisami dził bowiem, że obejmują one zdarzenia
na prawnie. ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przyszłe i niepewne, zależne od zgody i
przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za woli innych podmiotów.
Podział byłby nieracjonalny
sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne lipiec – sierpień 2021
W oparciu o opinię biegłych sądowych z zmniejszenie jej wartości” nie został zaak- Apelacja spółdzielni
zakresu budownictwa, Sąd Rejonowy ustalił ceptowany przez strony i na dalszym eta- Od orzeczenia sądu I instancji apelację
z kolei, że choć możliwy był fizyczny podział pie postępowania – zarówno wnioskodaw- wywiodła spółdzielnia, zarzucając m.in. iż
nieruchomości wzdłuż ramy żelbetowej, po- czyni, jak też spółdzielnia – zgodnie doma- sąd ten w sposób nieuprawniony uznał, że
wtarzalnej na każdym poziomie budynku, to gały się zniesienia współwłasności po- nie posiada ona dostatecznych środków na
jednak nakłady konieczne do wydzielenia przez przyznanie nieruchomości jednej z spłatę udziałów przypadających wniosko-
dwóch odrębnych lokali po stronie wniosko- nich z obowiązkiem spłaty. dawczyni. Zdaniem spółdzielni, zaskarżo- www.administrator24.info
dawczyni wyniosłyby kwotę ponad 2 mln nym postanowieniem naruszono przepisy
procedury cywilnej, przez pominięcie
2 ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (t.j. DzU z
1 sygn. akt V CSKP 29/21 2020 r., poz. 1740 ze zm.) – dalej: „KC” oceny skutków wydanego orzeczenia dla

11