Garaż – trudna współwłasność

Warto przypomnieć, że rządy starej ustawy, szczególnie dotkliwie odczuwały wspólnoty, w których udział lokalu garażowego w nieruchomości wspólnej przekraczał 30%, a duża liczba współwłaścicieli (od kilkunastu do kilkuset) sprawiała, że trudno było podjąć jakąkolwiek uchwałę, paraliżowała de facto działania wspólnoty.

Na mocy ustawy z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (DzU z 2015 roku, poz. 1168), która weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 roku, ustawodawca wprowadził nowe rozwiązania w zakresie ustalania wysokości udziału każdego ze współwłaścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej. Przyjęte w nowelizacji rozwiązania są przy tym zdecydowanie odmienne od dotychczasowej praktyki i ugruntowanej linii orzeczniczej. Tym samym stawiają wspólnoty mieszkaniowe w całkowicie nowych realiach w relacjach ze współwłaścicielami lokali.

W uzasadnieniu projektu czytamy, że skutkiem projektowanej regulacji będzie usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, w których znajdują się wielostanowiskowe garaże. I tu zdania są podzielone. Część zarządców i prawników uważa, że przyjęte rozwiązania powodują szereg niekorzystnych dla wspólnot mieszkaniowych skutków, zwłaszcza dla tych wspólnot, w których choćby jeden lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych.

Udziały we własności garaży po nowemu

Zamiarem ustawodawcy było uregulowanie kwestii współwłasności hal garażowych, które charakteryzowały się wielością współwłaścicieli. Problem związany z funkcjonowaniem tego typu lokali od lat jest szeroko dyskutowany w środowisku zarządców nieruchomości i bez wątpienia był przyczyną powstania wielu problemów, z którymi chyba każdy zarządca takiej nieruchomości musiał się zmierzyć.

Nowa treść art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali stanowi, że na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Już na pierwszy rzut oka widać więc, że regulacja ta nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej, który jest jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu użytkowego, a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który jest np. jednym z pięciu spadkobierców po jego zmarłym właścicielu.

Efekt? Każdy współwłaściciel lokalu mieszkalnego, jest w relacjach ze wspólnotą mieszkaniową poprzez wysokość udziału w nieruchomości wspólnej, obliczonego jako iloczyn, o którym mowa w art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali. Ustawodawca wyraźnie zaś wskazał, że udział ten będzie obliczany jednakowo w związku z wszystkimi potrzebami stosowania ustawy, a zasady te znajdą zastosowanie nie tylko w określaniu siły głosu takiego współwłaściciela podczas decydowania o sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, lecz także – a może przede wszystkim – w określaniu zakresu jego odpowiedzialności za zapłatę należnych wspólnocie mieszkaniowej zaliczek na koszty zarządu.

Odpowiedzialność właściciela udziałów w garażu

Z treści art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli lokalu ponosi indywidualną odpowiedzialność wobec wspólnoty mieszkaniowej na podstawie „swojego udziału” w nieruchomości wspólnej. W praktyce oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa – a więc w rzeczywistości zarządca, który zarządza bądź administruje nieruchomością wspólną – już nie może domagać się od wszystkich współwłaścicieli jednego lokalu zapłaty całej kwoty, jaka była jej należna z racji wielkości udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota musi na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia, osobno z każdym ze współwłaścicieli. (Chyba, że zwycięży zdrowy rozsądek).

Odnosząc to do przytoczonego wyżej przykładu, w którym współwłaścicielami jednego lokalu jest pięciu spadkobierców – każdy z nich odpowiada wobec wspólnoty mieszkaniowej za zapłatę zaliczek na koszty zarządu tylko w zakresie swojego udziału, będącego iloczynem jego udziału w lokalu i wielkości udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej.

Przypomnieć w tym miejscu należy, że w dotychczasowym orzecznictwie – zarówno sądów powszechnych, jak i Sądu Najwyższego – podkreślano niepodzielność udziału lokalu w nieruchomości wspólnej. Taka interpretacja, która była spójną i logiczną konsekwencją współwłasności lokalu, uwzględniała przy tym interesy wszystkich właścicieli tworzących – bardzo często zróżnicowaną wewnętrznie – wspólnotę lokalową.

Z faktu tego zdawał sobie również sprawę ustawodawca, który w uzasadnieniu projektu ustawy wprowadzającej opisywane wyżej zmiany przytoczył treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 roku, wydanej w sprawie o sygn. akt III CZP 65/03. Sformułowano w niej pogląd, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2005 roku, wydanej sprawie o sygn. akt III CZP 43/05, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu.

Przed nowelizacją było więc jasne, że zarówno moc głosu właściciela na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, jak i zakres jego odpowiedzialności za ponoszenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną są prostą pochodną udziału, jaki jego lokal ma w nieruchomości wspólnej. Warto podkreślić, że udział ten jest jednoznacznie określony w dziale I-SP księgi wieczystej każdego wyodrębnionego lokalu.

Wobec zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych skutkowało to – w pełni uzasadnionym – przekonaniem, że ten właśnie ułamek określa zarówno zakres odpowiedzialności właściciela wobec wspólnoty, jak i siłę jego głosu podczas głosowania nad sprawami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną.

Po komentowanej nowelizacji każdy ze współwłaścicieli lokalu w relacjach ze wspólnotą będzie już występował odrębnie. Oznacza to nie tylko, że każdy z tych właścicieli będzie mógł samodzielnie korzystać z prawa głosu podczas podejmowania decyzji w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, lecz także – a może przede wszystkim – że każdy ze współwłaścicieli ponosi samodzielną odpowiedzialność za zobowiązania wobec wspólnoty, określone w sposób opisany w art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali.

Z punktu widzenia współwłaściciela może to być korzystne, ale dla wspólnoty mieszkaniowej jako całości oznacza nowe problemy. Wspólnota mieszkaniowa bowiem, np. od każdego ze spadkobierców (będących teraz współwłaścicielami lokalu w częściach ułamkowych) może domagać się zapłaty zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej tylko w takiej części, jaka wynika z jego udziału.

Pod rządami starej ustawy, kwestia wewnętrznego podziału tych kosztów była w całości po stronie współwłaścicieli, którzy mieli obowiązek przekazać wspólnocie całą kwotę należną z tytułu zaliczek lub uregulować ewentualny niedobór wynikający z rocznego rozliczenia. W przeciwnym razie każdy z nich musiał liczyć się z tym, że wspólnota mieszkaniowa skieruje sprawę o zapłatę całej należnej jej kwoty na drogę postępowania sądowego i wyegzekwuje swoją należność od tego ze współwłaścicieli, od którego nastąpi to najszybciej.

W ten sposób wewnętrzne rozliczenia współwłaścicieli lokali oraz ich wzajemne niesnaski i nieporozumienia (o które przecież nietrudno) nie obciążały wspólnoty. Aktualnie niewypłacalność jednego ze współwłaściciela lokalu staje się jej problemem.

Na skutek przyjętych rozwiązań wspólnota utraciła bowiem możliwość domagania się zapłaty całej kwoty od każdego ze współwłaścicieli na rzecz możliwości dochodzenia każdej z części należności od innego współwłaściciela. Powszechne jest przy tym, że nie tylko status majątkowy tych współwłaścicieli jest różny. Różni ich często również poczucie odpowiedzialności za zobowiązania wobec wspólnoty oraz zainteresowanie czynnościami związanymi z zarządem nieruchomością wspólną.

Problemy pojawiają się szczególnie w przypadku, gdy tylko jeden ze współwłaścicieli lokalu – który nabył tę współwłasność w wyniku darowizny czy też spadkobrania – rzeczywiście zamieszkuje w lokalu, a pozostali w innym mieście lub poza granicami Polski i nie interesują się zupełnie zobowiązaniami wynikającymi z faktu bycia współwłaścicielami. W przypadku bezskuteczności egzekucji wobec jednego lub kilku współwłaścicieli. Wspólnota nie ma możliwości odzyskania tych należności.

Trudna windykacja

Czynności windykacyjne, które wspólnota podejmuje wobec dłużników skomplikowały się. Dotychczas wystarczyło złożenie pozwu, w którym wierzyciel żądał zasądzenia na swoją rzecz, solidarnie od wszystkich dłużników, całej kwoty zadłużenia wyliczonej według udziału lokalu w nieruchomości wspólnej. Następnie, dysponując takim tytułem wykonawczym, wspólnota mieszkaniowa mogła wszcząć jedno postępowanie egzekucyjne przeciwko wszystkim dłużnikom.

Jeśli w toku takiego postępowania okazało się, że choćby jeden ze współwłaścicieli uzyskuje przychody podlegające zajęciu, wierzyciel mógł uzyskać zaspokojenie całej kwoty z takich środków. W najgorszym przypadku wspólnota mogła ustanowić hipotekę przymusową na całej nieruchomości dłużników, a następnie prowadzić postępowanie egzekucyjne z całej nieruchomości, żądając jej licytacji.

Aktualnie, wobec konieczności zindywidualizowania wysokości zadłużenia dla każdego ze współwłaściciela osobno – wspólnota nie uzyska już jednego tytułu wykonawczego na całość zadłużenia. Taki tytuł wykonawczy umożliwi więc skuteczną egzekucję całej należności tylko w przypadku jednakowej wypłacalności wszystkich współwłaścicieli.

W opisanej sytuacji oznacza to, że otrzymywane przez dorosłego właściciela wynagrodzenie za pracę nie może stanowić podstawy egzekucji zobowiązań małoletnich współwłaścicieli lokalu. Wierzyciel może więc być częściej niż dotychczas zmuszony do prowadzenia egzekucji z nieruchomości jako ostatecznego sposobu windykacji.

Również jednak w tym przypadku zajdzie istotna zmiana, albowiem wierzyciel nie może już dla zabezpieczenia swoich należności ustanowić jednej hipoteki na nieruchomości, obejmującej całą zaległość. Ponieważ każdy ze współwłaścicieli odpowiada tylko za swoją część długu, wierzyciel został zmuszony do ustanowienia odrębnej hipoteki na każdym z udziałów poszczególnych współwłaścicieli do kwoty jego indywidualnego zadłużenia.

W opinii mec. Bartłomieja Żukowskiego, zmniejszy to ponadto zainteresowanie nabyciem lokalu w toku licytacji komorniczej i wpłynie negatywnie na skuteczność postępowań, a tym samym pogorszy sytuację wierzyciela, którym jest wspólnota mieszkaniowa.

Pamiętać przy tym należy, że licytacja nieruchomości w toku egzekucji komorniczej jest dla wspólnot nierzadko nie tylko szansą na choćby częściowe odzyskanie należności, lecz także szansą na nabycie lokalu przez nowego właściciela, który będzie regulował zobowiązania wobec wspólnot po wieloletnim generowaniu zadłużenia przez dotychczasowych właścicieli.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!