Polacy pozywają deweloperów za brakujące metry kwadratowe

Prawie cztery lata temu małżeństwo kupiło na warszawskiej Pradze-Południe tzw. dziurę w ziemi od dewelopera. Odebrali mieszkanie po dwóch latach. Przed podpisaniem aktu notarialnego, z pomocą uprawnionego geodety dokonali pomiaru lokalu. Powierzchnia użytkowa okazała się o 2,64 m² mniejsza od deklarowanej przez dewelopera. Różnice w metrach kwadratowych się zdarzają — metraż końcowy od projektowego może się różnić, ale nie aż tak bardzo, jak w tym przypadku. Standardowe zabezpieczenie w umowie pozwala na odstąpienie od umowy, jeśli różnica w metrażu wyniesie więcej niż 2 proc. Małżeństwo się na ten ruch nie zdecydowało.

Sprawa w sądzie

W sierpniu ubiegłego roku nabywcy mieszkania pozwali firmę deweloperską. Domagają się od dewelopera zwrotu blisko 21,8 tys. zł wraz z odsetkami za zwłokę (naliczanymi od dnia złożenia pozwu w sądzie), wynoszącymi ponad tysiąc złotych, oraz kosztami procesowymi (co najmniej 4,6 tys. zł). Wyrok może zapaść na rozprawie już w maju tego roku. Kwota roszczenia stanowi ok. 4,32 proc. ceny mieszkania (504 647,62 zł). Sporne są metry kwadratowe pod ścianami działowymi, które wydzielają poszczególne pomieszczenia, a ich ewentualne usunięcie nie naruszy konstrukcji budynku. Chodzi o to, że deweloper wliczył powierzchnię pod nimi do powierzchni użytkowej, a nie powinien. Tak uważają nabywcy mieszkania. Deweloper zaś twierdzi, że klient od początku jest w sposób przejrzysty informowany i ma pełną świadomość tego, które ściany uznawane są za ścianki działowe, gdzie będą one umiejscowione oraz z czego zostaną wykonane.

Może Cię zainteresuje: Żółta kartka dla inwestora od nadzoru budowlanego

Istota problemu tkwi w interpretacji dokumentu określającego standardy i metody pomiaru powierzchni. Od 19 września 2020 r. powierzchni pod ściankami działowymi nie można wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania, co wynika z rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11 września 2020 roku. Jeśli chodzi o mieszkania wybudowane wcześniej, to powierzchnię lokali mieszkalnych mierzono na podstawie normy z 1997 r. (PN-ISO 9836:1997) – szwajcarskiego dokumentu przetłumaczonego na język polski, który jest mało precyzyjny, przez co powstają na tle jego wykładni spory.

Za tłumaczenie normy opracowanej przez Międzynarodową Organizację Normalizacyjną (w skrócie ISO), której centrala znajduje się w Genewie, odpowiada Polski Komitet Normalizacyjny. Związek zrzeszający polskich deweloperów od początku stoi na stanowisku, że zgodnie z normą ścianki działowe nadające się do ewentualnego demontażu można wliczać do powierzchni mieszkania.

Właściciele mieszkania w pozwie wyjaśniają, że czym innym są ścianki działowe będące elementami nadającymi się do demontażu, a czym innym ściany działowe oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu. Tłumaczą, że teoretycznie można je usunąć, ale wymaga to przeprowadzenia typowych prac wyburzeniowych. Według małżeństwa są one częścią konstrukcji, dlatego powierzchni pod nimi nie można zaliczać do powierzchni użytkowej. W pozwie odwołują się do anglojęzycznej wersji normy, zgodnie z którą nie można wliczać powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania. Ponadto w pozwie punktują nieścisłości wynikające z tłumaczenia normy. Według nich problem by nie istniał, gdyby elementy, z których ścianka została zbudowana, nadawały się, po demontażu, do ponownego montażu. Jako przykład takich ścianek podają lekkie, systemowe przepierzenia stosowane w biurach typu open space.

Problem większy niż się wydaje

W podobnej sytuacji mogą być setki tysięcy Polaków. Tylko w tym samym budynku, w którym mieszkanie kupiło małżeństwo, powstało ponad 300 lokali. Zakładając hipotetycznie, że ich powierzchnia użytkowa została zawyżona średnio o 2,5 m², korzyść pozwanego dewelopera wynosiłaby nie mniej niż 6,8 mln zł. 

Może Cię zainteresuje: Co z rozszerzeniem ustawy "lex developer"?

Przedstawiciele dewelopera twierdzą, że jeżeli klient chce podważyć sposób obliczenia powierzchni użytkowej mieszkania, może to uczynić. Wtedy decyzję podejmuje sąd. 

W tego typu sprawach linia orzecznicza jeszcze się nie ukształtowała. Wiadomo, że zapadły pojedyncze wyroki w sądach pierwszej instancji. Korzystnie dla nabywców rozpatrzono w ubiegłym roku sprawę w sądzie w Siemianowicach Śląskich. Odbiła się szerokim echem w mediach, aktualnie apelacja dewelopera czeka na rozstrzygnięcie.

Trudno oszacować, ile tego typu pozwów jak dotąd złożono, bo nie ma centralnego rejestru spraw. Szacuje się, że w skali całego kraju deweloperzy mogli bezpodstawnie pobrać od nabywców lokali nawet kilkanaście miliardów złotych. Chwalą się tym, że wybudowali milion mieszkań w dekadę: od 2013 do 2023 roku. Powyższy problem może więc dotyczyć właścicieli aż 600-700 tys. mieszkań wybudowanych do połowy września 2020 r.

Czy klient został wprowadzony w błąd?

Przedstawiciel związku deweloperów mówi, że nie monitorują oni rynku deweloperskiego pod kątem liczby spraw sądowych. Każda sprawa jest oparta na innych zarzutach i argumentach. Często chodzi o możliwość wprowadzenia klienta w błąd przez mało precyzyjne postanowienia odnośnie do informacji, co do liczenia i rozliczenia powierzchni użytkowej. Każdy przypadek jest jednak inny i należy go indywidualnie analizować. Nie wszyscy deweloperzy doliczają powierzchnię pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej, za którą obciążają klienta. Niektórzy wręcz chwalą się, że tego nie robią i wykorzystują to jako element kampanii promocyjnej.

Zdarza się też inaczej: ten sam deweloper w jednym mieście dolicza powierzchnię pod ścinakami działowymi do powierzchni użytkowej, a w innym już tego nie robi. Wynika to z różnego podejścia do interpretacji normy PN-ISO 9836 przez gminne wydziały architektury i budownictwa.

Źródło: money.pl