Śnieg na osiedlu – kto odpowiada za odśnieżanie?

- Jednym z najważniejszych aktów prawnych regulujących oraz określających obowiązki związane z odśnieżaniem samej nieruchomości oraz terenu wokół niej jest „Prawo budowlane” (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414) – mówi Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości, zajmującej się kompleksowym zarządzaniem nieruchomościami. Ustawodawca nakłada w nim na właściciela lub wyznaczonego przez niego zarządcę obowiązek użytkowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz utrzymywania jej w odpowiednim stanie technicznym, czyli niezagrażającym życiu i zdrowiu mieszkańców i innych osób znajdujących się w bezpośredniej bliskości budynku. Kwestia usuwania śniegu na osiedlu jest zawarta między innymi w ustępie drugim artykułu 61 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem właściciel bądź zarządca nieruchomości musi z zachowaniem należytej staranności zapewniać mieszkańcom bezpieczeństwo podczas użytkowania budynku, zwłaszcza jeśli mamy do czynienia z wystąpieniem niekorzystnych czynników zewnętrznych. Jednym z tych czynników, które wymienia ustawodawca są zjawiska atmosferyczne, takie jak intensywne opady.

Dach musi być odśnieżany

Szczególnie ważnym obowiązkiem właścicieli i zarządców nieruchomości jest odśnieżanie dachów budynków. Śnieg zalegający na powierzchni dachu może stanowić szereg zagrożeń. Z jednej strony jest to niekorzystny czynnik oddziałujący negatywnie na konstrukcję dachu, zwłaszcza w czasie roztopów i wahań temperatury, a z drugiej – w zależności od indywidualnych cech budynku – może również stanowić zagrożenie dla przechodniów oraz samochodów poruszających się po drogach osiedlowych. Z tego powodu ustawodawca nakłada na zarządcę bądź właściciela nieruchomości obowiązek usuwania nadmiaru śniegu z dachu oraz wykonywania doraźnej kontroli stanu technicznego dachu oraz całego budynku.

Odśnieżanie budynku nie kończy się na dachu

Sformułowania zawarte w Prawie budowlanym powodują, że zarówno zarządca jak i właściciel nieruchomości zobowiązani są do usuwania wszelkich efektów występowania opadów śniegu oraz niskich temperatur, które mogą powodować zagrożenie zdrowia i życia mieszkańców czy osób postronnych. Poza odśnieżaniem dachu są to w szczególności prace związane z usuwaniem nawisów śnieżnych na elewacji, sopli oraz brył śniegu i lodu.

Kto może odśnieżać dachy?

- Właściciele nieruchomości narzekają, że usługi firm specjalizujących się w odśnieżaniu dachów są dość drogie, a nawet, że te firmy wykorzystują uwarunkowania klimatyczne i wyciągają z rynku jak najwięcej pieniędzy, ponieważ znajdują utrzymanie tylko przez kilka tygodni w roku. Jest to zdecydowanie błędne przekonanie – podkreśla Marcin Sodo. Najczęściej ci sami właściciele nie wiedzą bowiem, że przepisy prawa pracy ściśle regulują kwestię tego, kto może wykonywać takie prace, jak odśnieżanie dachu. Jeśli odśnieżany dach nie jest z każdej strony osłonięty ścianą, której wysokość wynosi co najmniej 150 cm i znajduje powyżej jednego metra to osoba odśnieżająca go musi legitymować się aktualnymi dokumentami zaświadczającymi, że posiada uprawnienia do prac na wysokości. Dodatkowo takie osoby muszą być odpowiednio przeszkolone, a na czas odśnieżania dachu lub usuwania śniegu i lodu z elewacji właściciel nieruchomości lub jej zarządca są zobowiązani utworzyć specjalną strefę ochronną, aby w pobliżu budynku nie znalazły się osoby postronne.

Czysty chodnik to bezpieczny chodnik

- Prawo budowlane oraz Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. 1996 nr 132 poz. 622) nakładają ponadto na właściciela nieruchomości (lub wybranego przez niego zarządcę) obowiązek utrzymania w należytym stanie chodników wzdłuż nieruchomości oraz dróg wewnętrznych (osiedlowych) – mówi Stanisław Łukasik z rady osiedla Łokietka w Zielonkach. Tym samym właściciel nieruchomości musi usunąć z ciągów komunikacyjnych śnieg, lód i błoto pośniegowe. Dodatkowo jeśli wzdłuż nieruchomości nie ma chodnika, a ruch pieszych odbywa się po wydzielonej części drogi publicznej znajdującej się bezpośrednio przy granicy nieruchomości, to również musi być ona uprzątnięta. Ustawodawca zwalnia właściciela nieruchomości z obowiązku odśnieżania i oczyszczania chodnika jedynie w sytuacji, gdy na tym chodniku dopuszczony jest płatny postój czy parkowanie samochodów. Wtedy jest to już zadanie zarządcy drogi (najczęściej gminy). Właściciel nieruchomości zobowiązany przez prawo do odśnieżania chodników i dróg osiedlowych musi również pamiętać, że ustawodawca szczegółowo określił to, jakich środków naturalnych i chemicznych można używać do oczyszczania dróg i chodników w zimie. Te informacje znajdują się w Rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 27 października 2005 r. (Dz.U. 2005 Nr 230 poz.1960), które stanowi załącznik do Ustawy o ochronie przyrody (Dz.U. 2004 nr 92 poz. 880).

A jak to wygląda na osiedlach domów jednorodzinnych?

W przypadku osiedli domków jednorodzinnych czy szeregowych za odśnieżanie danej posesji odpowiada jej właściciel. Natomiast nieco inaczej wygląda kwestia odśnieżania ulic osiedlowych. - Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do odśnieżenia chodnika przylegającego bezpośrednio do nieruchomości oraz do właściwego zmagazynowania usuniętego śniegu, który nie może utrudniać ruchu pieszych i samochodów. Jeśli drogi osiedlowe należą do gminy, to jest ona zobowiązana prawnie do odśnieżania – dodaje Stanisław Łukasik. Prawo dopuszcza zgarnięcie śniegu przez właściciela nieruchomości na drogę publiczną i zobowiązuje właściciela drogi również do usunięcia go. Natomiast jeśli drogi osiedlowe stanowią drogę wewnętrzną, to obowiązek ich odśnieżania spoczywa na właścicielu, czyli najczęściej radzie osiedla, która może w tym celu wynająć specjalistyczną firmę. Wtedy to na firmie spoczywa obowiązek odśnieżenia dróg oraz bezpiecznego zmagazynowania czy wywiezienia śniegu tak, aby nie utrudniał życia mieszkańcom osiedla.

Balkon odśnieżaj lokatorze sam

Zupełnie inaczej obowiązki wyglądają w przypadku balkonów. Wydawać by się mogło, że balkon stanowi część elewacji, więc jego powierzchnie powinien odśnieżać właściciel budynku lub wyznaczony przez niego zarządca. Tak jednak nie jest. - Obowiązek odśnieżania balkonu przylegającego do lokalu mieszkalnego spoczywa na właścicielu lokalu mieszkalnego. Właściciel budynku, w takim przypadku jest nim najczęściej wspólnota mieszkaniowa, odpowiada za należyte utrzymanie jedynie części wspólnych budynku – objaśnia Marcin Sodo. W tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy swoim wyrokiem  z 3 października 2002 roku (sygn. akt III RN 153/01), w którym stwierdził, że „Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego”.

Jakie kary grożą za uchylanie się od obowiązku odśnieżania?

Kontrolę nad obowiązkiem odśnieżania dróg, dachów oraz terenów wokół poszczególnych nieruchomości sprawuje policja, straż miejska oraz nadzór budowlany. Jeśli właściciel nieruchomości nie odśnieża dachu oraz nie sprawdza jego stanu technicznego, to inspektor nadzoru budowlanego ma prawo nałożyć na właściciela bądź administratora budynku mandat karny w kwocie 500 złotych. Inspektor może także skierować sprawę do sądu rejonowego. Grzywna nałożona przez taki sąd jest nie mniejsza niż sto stawek dziennych. Ponadto w razie występowania realnego zagrożenia zdrowia i życia dla mieszkańców, inspektor nadzoru budowlanego może także całkowicie wyłączyć dany budynek z użytkowania do czasu odśnieżenia dachu czy usunięcia innych usterek technicznych spowodowanych opadami śniegu.

Z kolei policja może ukarać właściciela bądź administratora budynku karą w wysokości do tysiąca złotych. Jeśli ukarana osoba unika zapłaty, to policja ma prawo skierować wniosek o ukaranie do sądu grodzkiego. Wtedy kara może wynieść już nawet pięć tysięcy złotych. Natomiast w przypadku ujawnienia nawisów śnieżnych czy sopli zagrażających mieszkańcom i przechodniom, właściciel budynku lub jego zarządca odpowiedzialny za utrzymanie prawidłowego stanu technicznego nieruchomości, może zostać ukarany mandatem przez straż miejską. Wysokość kwoty takiego mandatu to 20 do 500 złotych. Ponadto prawo zobowiązuje właściciela bądź zarządcę nieruchomości do odpowiedniego zabezpieczenia zagrożonego terenu przed dostępem osób trzecich do czasu usunięcia sopli i nawisów śnieżnych.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!