W jakiej odległości od drogi gminnej można budować?

W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 10 października 2024 r. (sygn. akt II SA/Ol 522/24) wójt gminy odmówił uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie muru oporowego o konstrukcji żelbetowo-murowanej na części działki. W uzasadnieniu zaznaczył, że działka ta sąsiaduje z drogą publiczną gminną, której zarządcą jest gmina. Podkreślił, że zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych wynika, że lokalizacja obiektów budowlanych powinna być zlokalizowana w odległości nie mniejszej niż 6 m od dróg gminnych. Natomiast z załącznika graficznego do projektu decyzji wynika, że mur oporowy zlokalizowany będzie w odległości mniejszej od przewidzianej wskazanym wyżej przepisem.

Wójt dodał, że mur oporowy zlokalizowany jest w odległości około 0,8 m od istniejącej gminnej sieci wodociągowej, co stwarza zagrożenie bezpieczeństwa wykonania prac w przypadku awarii lub remontu. Zauważył też, że działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową i tożsama funkcja przeznaczenia terenu została przyjęta w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi, a obecnie teren jest wykorzystywany przez wnioskodawcę jako skład budowlany. Wójt gminy stwierdził, że wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy jest próbą zalegalizowania zmiany funkcji terenu, lecz parametry techniczne drogi, układ geometryczny, ukształtowanie terenu i zatwierdzona stała organizacja ruchu uniemożliwiają funkcjonowanie w tej lokalizacji składu budowlanego.

W złożonym zażaleniu inwestor zarzucił wójtowi, że nie ustalił dokładnej odległości jego nieruchomości od drogi gminnej. Dodał, że posiada pisemną zgodę sąsiada na wykonanie muru, którego realizacja zabezpieczy istniejącą skarpę przed osuwaniem się ziemi i błota na teren sąsiada i umożliwi odprowadzenie dużej ilości wody, która obecnie spływa na sąsiednią działkę. Zarzucił, że wójt nie odniósł się do propozycji postawienia muru w odpowiedniej odległości od drogi gminnej i sieci wodociągowej. Wskazał też, że od maja 2022 r. płaci podatek za utwardzony plac. Ponadto skarżył się na nierówne traktowanie przez zarządcę drogi gminnej i utrudnianie przez ten urząd prowadzenia działalności gospodarczej na działce.

SKO: odmowa wójta była uzasadniona

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO) utrzymało w mocy postanowienie wójta. SKO stwierdziło, że art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznej określa obowiązek zachowania, przede wszystkim ze względów bezpieczeństwa, minimalnej odległości pomiędzy obiektami budowlanymi zlokalizowanymi przy drodze a zewnętrzną krawędzią jezdni. Przepis ten powinien być uwzględniany przez zarządcę drogi w postępowaniu o uzgodnienie lokalizacji obiektu budowlanego na obszarze przyległym do pasa drogowego. W omawianej sprawie działka znajduje się w terenie zabudowy (obszary o miejskich zasadach zagospodarowania), na obszarze przyległym do pasa drogowego drogi gminnej. Z analizy załącznika graficznego do projektu decyzji o warunkach zabudowy wynika, że inwestor planuje lokalizację muru oporowego częściowo w odległości mniejszej niż 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej. Inwestycja ma więc zostać posadowiona w odległości mniejszej niż minimalna dopuszczalna odległość obiektu budowlanego znajdującego się w terenie zabudowanym od krawędzi jezdni, co uzasadniało odmowę uzgodnienia projektu.

WSA: Decyzja SKO przedwczesna

W złożonej skardze na postanowienie SKO inwestor powtórzył zarzuty i argumentację zawarte w zażaleniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uchylił orzeczenia wójta i SKO. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi – w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego.

Urząd upoważniony do uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy analizuje zapisy projektu tej decyzji w granicach swojej właściwości rzeczowej i miejscowej oraz ocenia ich zgodność z przepisami stanowiącymi podstawę działania tego organu. W przypadku zarządcy drogi zakres właściwości rzeczowej wyznacza art. 36 ust. 3 ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którym, zmianę zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, przede wszystkim polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zarządca drogi uzgadnia w zakresie możliwości włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowanego tą zmianą.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 lp 3 lit. c ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych w przypadku ogólnodostępnej drogi gminnej w terenie zabudowy obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej 6 m. Wskazany wyżej przepis mówi o odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni.

Zdaniem sądu, w omawianej sprawie wójt gminy i SKO nie dokonały niezbędnych ustaleń, opierały swoją ocenę wyłącznie na przesłanym do uzgodnienia projekcie decyzji o warunkach zabudowy. Z załącznika nr 1 do projektu tej decyzji nie wynika, w jakiej odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni ma być usytuowany planowany mur oporowy. Nie zaznaczono tam bowiem jezdni, a jedynie obszar „dróg publicznych”, który prawdopodobnie częściowo pokrywa się z działką drogową. Skala mapy (1:1000) powoduje, że w oparciu tylko o ten dokument nie można precyzyjnie ustalić nawet odległości muru oporowego od krawędzi działki inwestora, a tym bardziej – od niewyrysowanej zewnętrznej krawędzi jezdni.

Odmowa uzgodnienia projektu decyzji bez konkretnych ustaleń, bezspornie wskazujących na naruszenie art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych jest przedwczesna i dowolna. W tej sytuacji niemożliwa jest też ocena przez sąd, czy prawidłowo odmówiono uzgodnienia projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jaką jest mur oporowy.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 10 października 2024 r. (sygn. akt II SA/Ol 522/24)