Przywrócenie budynku przez dewelopera do stanu poprzedniego – na przykładzie wyroku SN
Deweloper w miejscu dotychczasowego garażu zbudował faktycznie dwa lokale usługowe. Fot. Pixabay
Jeżeli do przebudowy budynku, w którym deweloper wyodrębnił i uprzednio sprzedał lokal mieszkalny, doszło z inicjatywy dewelopera już po wykonaniu umowy sprzedaży, to nie sposób tych działań oceniać w świetle umowy przedwstępnej i przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej z nabywcami lokalu, a tym samym z uwzględnieniem przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania umownego – wyjaśnił Sąd Najwyższy.
Zobacz także
Aneta Mościcka Kiedy urząd nakłada opłatę adiacencką?
Zgodnie z przepisami UGN rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Urząd prowadzący postępowanie, a tym bardziej Sąd Administracyjny, nie może...
Zgodnie z przepisami UGN rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Urząd prowadzący postępowanie, a tym bardziej Sąd Administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu.
Aneta Mościcka Rozbiórka, a podatek od nieruchomości
Wydanie ostatecznej decyzji na mocy art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego, dotyczącej rozbiórki budynku, nie jest okolicznością wyłączającą opodatkowanie budynku i budowli. Dopóki istnieje fundament, ściany...
Wydanie ostatecznej decyzji na mocy art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego, dotyczącej rozbiórki budynku, nie jest okolicznością wyłączającą opodatkowanie budynku i budowli. Dopóki istnieje fundament, ściany i dach budynek jest opodatkowany daniną od nieruchomości – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu.
Aneta Mościcka W jakiej odległości od drogi gminnej można budować?
Jak wynika z ustawy o drogach publicznych w przypadku ogólnodostępnej drogi gminnej w terenie zabudowy obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni...
Jak wynika z ustawy o drogach publicznych w przypadku ogólnodostępnej drogi gminnej w terenie zabudowy obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni co najmniej 6 m. Wskazany wyżej przepis mówi o odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni – orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie.
Taka ocena byłaby możliwa jedynie wówczas, gdyby deweloper przebudował budynek, w którym znajdował się lokal przeznaczony dla jego nabywców, zanim doszło do wykonania jego zobowiązania wobec nich z umowy sprzedaży i przyjęcia przez nich zaoferowanego im świadczenia oraz spełniania przez nabywców świadczenia wzajemnego.1
Postępowanie przed sądami I i II instancji
Wyrokiem wydanym w sprawie, sąd I instancji nakazał deweloperowi, aby przywrócił stan poprzedni budynku wspólnoty mieszkaniowej, przez wykonanie murów konstrukcyjnych i ścian budynku stanowiących części wspólne, stosownie do opisu nieruchomości wspólnej, uwzględnionego w akcie notarialnym zawartym z powodami – jako nabywcami lokalu mieszkalnego – w wybudowanym budynku, w którym to budynku deweloper w miejscu dotychczasowego garażu zbudował faktycznie dwa lokale usługowe.
Na skutek wniesionej przez spółkę dewelopera apelacji, sąd II instancji wyrokiem oddalił powództwo. Ustalił bowiem, że deweloper w ramach zrealizowanej inwestycji wybudował wielolokalowy budynek mieszkalny. W wybudowanym budynku małżeństwo powodów nabyło zaś lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniami przynależnymi i udziałem w nieruchomości wspólnej. Budynek został wybudowany zgodnie z decyzją o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę.
Pozwany deweloper wskazał zaś w umowie zawartej z powodami, że w budynku jest 46 lokali mieszkalnych, 1 lokal użytkowy na parterze, 1 lokal niemieszkalny – garaż wielostanowiskowy na kondygnacji 0 (parter), 1 lokal niemieszkalny – garaż wielostanowiskowy na kondygnacji -1, zaś część wspólną budynku stanowią w szczególności mury konstrukcyjne budynku, w tym elewacja, fundamenty, dach, kominy, pomieszczenia techniczne na kondygnacji -1 i 0, klatka schodowa z komunikacją i windami, korytarze oraz pomieszczenia gospodarcze.
Dalej, decyzją wydaną na wniosek dewelopera, starosta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na przebudowę budynku, prowadzącą do zmiany sposobu użytkowania parteru w ten sposób, że dotychczasową część garażu zmniejszono i zaplanowano część garażową o powierzchni mniejszej, a na wydzielonej powierzchni dwa (dodatkowe) lokale usługowe. Dla lokali użytkowych miały zostać zaś wycięte w ścianach zewnętrznych konstrukcyjnych dodatkowe otwory drzwiowe i okienne.
W oparciu o powyższą decyzję, deweloper przystąpił do przebudowy garażu. Doszło do wycięcia fragmentu ścian, ocieplenia i elewacji na parterze i wstawienia w ich miejsce okna i drzwi oraz wykonania otworów na czerpanie powietrza dla zaprojektowanych dwóch lokali usługowych, zlokalizowanych na części powierzchni dotychczasowego garażu na parterze. Deweloper wykonał też inne prace wykończeniowe, w tym założył instalację dla tych dwóch nowych lokali. Wybudowane, nowe lokale zgłoszono następnie do użytkowania.
Jak ustalono w sprawie, deweloper – jako sprzedawca – nie poinformował powodów o zmianie przeznaczenia części wspólnych budynku, w tym o powstaniu nowych otworów na okna i drzwi w ścianach budynku, o zatwierdzeniu projektu realizacyjnego i udzieleniu mu pozwolenia na budowę dwóch nowych lokali użytkowych. Przeprowadzenie robót budowlanych stanowiło zaś ingerencję w części murów, których współwłaścicielami byli powodowie.
Mając powyższe okoliczności na uwadze, Sąd Okręgowy wskazał, że wykonanie otworów (na okna, drzwi i czerpnię powietrza nowopowstałych lokali użytkowych) w zewnętrznych ścianach i elewacji budynku, stanowiło niewątpliwie postać jego przebudowy. Bez wątpienia były to również czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Do legalnej, w sferze skutków cywilnoprawnych, realizacji wskazanych prac budowlanych nie uprawniała zatem dewelopera ostateczna decyzja starosty, bowiem po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej, do ich wykonania konieczne było podjęcie uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na te czynności2 lub w przypadku braku takiej zgody – rozstrzygnięcie przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli3. Uchwała właścicieli lokali w przedmiocie wyrażenia zgody na dokonanie czynności zdziałanych przez dewelopera, nie została zaś podjęta. Nie zostało również uwzględnione osobne powództwo złożone przez dewelopera o zobowiązanie wspólnoty mieszkaniowej do złożenia oświadczenia woli, zezwalającego na podział lokalu stanowiącego garaż na dwa lokale użytkowe.
Odwołując się jednak do orzeczeń wydanych już w sprawach toczących się pomiędzy wspólnotą a deweloperem w przedmiotowym wątku, sąd II instancji uznał, że zakres prac wykonanych przez dewelopera, fizycznie oczywiście ingerujących w nieruchomość wspólną, nie był jednak na tyle poważny, by realnie wpływał na funkcjonowanie tej nieruchomości, istotnie utrudniając korzystanie z niej przez innych właścicieli. Co więcej – jak zauważył to Sąd Okręgowy – wydzielenie z księgi wieczystej nieruchomości wspólnej (nieruchomości macierzystej) garażu wielostanowiskowego, jak też dwóch nowych lokali użytkowych oraz założenie dla tych nieruchomości nowych ksiąg wieczystych, będące konsekwencją rozporządzeń nieruchomością, zawartych w akcie notarialnym, nie wpłynęło na wielkość udziału powodów w nieruchomości wspólnej.
Skarga kasacyjna
Powyższe orzeczenie zaskarżyło skargą kasacyjną małżeństwo powodów, zarzucając Sądowi Okręgowemu m.in. naruszenie prawa materialnego, przejawiające się uznaniem, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie doszło do istotnego naruszenia prawa własności po stronie powodów, jak też przyjęciem przez sąd II instancji – w sposób błędny – że powodowie w sprawie tej byli w jakikolwiek sposób zależni od innych współwłaścicieli i podmiotów w zakresie dochodzenia swoich uprawnień w kontekście ochrony ich prawa własności. Zdaniem powodów, deweloper dokonując przebudowy lokalu garażowego celem wydzielenia dwóch nowych lokali użytkowych nienależycie wykonał swoje zobowiązanie z umowy przedwstępnej, a także umowy przeniesienia własności zawartej z powodami, gdzie o tym fakcie nie było w ogóle mowy.
Powodowie zarzucili również, iż nieuprawione było uznanie, że istnienie zgody na podział i wydzielenie lokalu wyrażonej w drodze uchwały, ewentualnie orzeczenia sądowego, uprawnia do domniemania, iż zgoda taka obejmuje również zgodę na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej i przebudowę (nadbudowę) nieruchomości jeśli była konieczna i nie ma potrzeby w sytuacji istnienia zgody na podział i wydzielenie uzyskania stosownej uchwały (orzeczenia) w przedmiocie przebudowy, zmiany wysokości udziałów, jak również przez dokonanie faktycznego zniesienia współwłasności części wspólnej budynku bez jakiegokolwiek trybu i wynagrodzenia.
W oparciu o powyższe zarzuty, powodowie domagali się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i oddalenia apelacji, ewentualnie zaś – uchylenia wyroku w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
Przypisy:
- por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2024 r., sygn. akt II CSKP 435/23
- por. art. 22 ust. 3 pkt 5 w zw. z art. 22 ust. 2 i art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2021 r., poz. 1048 ze zm.) – dalej: UWL
- por. art. 24 UWL
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. DzU z 2024 r., poz. 1061 ze zm.) – dalej: „KC”
- por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt V CSK 164/16