Wspólny przedsionek a przynależność do jednego lokalu

W sprawie rozpoznanej przez Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 29 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 3777/18, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa wystąpiła z wnioskiem o wydanie zaświadczenia, że mieszkanie składające się z dwóch pokoi, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki wraz z pomieszczeniem przynależnym – przedsionkiem, jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Starosta odmówił wydania zaświadczenia wskazując, że przedsionek, z którego prowadzi wejście do sąsiedniego mieszkania (element klatki schodowej – części wspólnej budynku), nie może stanowić pomieszczenia przynależnego do lokalu.

SKO wobec postanowienia starosty

Po rozpatrzeniu zażalenia spółki samorządowe kolegium odwoławcze uchyliło postanowienie starosty. Po ponownym rozpoznaniu sprawy starosta ponownie odmówił wydania zaświadczenia. Spółka złożyła zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego, które utrzymało w mocy postanowienie starosty. Z dołączonych do wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności mieszkania dokumentów wynika, że składa się on z dwóch pokoi, pokoju z aneksem kuchennym oraz łazienki z pomieszczeniem przynależnym, którym jest przedsionek stanowiący korytarz prowadzący do lokalu. Powstał on w wyniku przebudowy mieszkania, które na podstawie zaświadczenia o samodzielności lokalu wydanego przez starostę jest samodzielnym mieszkaniem w rozumieniu ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. DzU z 2020 r., poz. 1910, z późn. zm.).

Zdaniem samorządowego kolegium odwoławczego pomieszczenie przynależne jest częścią składową lokalu, dzieli jego los prawny, nie prowadzi się dla niego odrębnej księgi wieczystej, a aby mogło być zakwalifikowane jako pomieszczenie musi być oddzielone ścianami. W sensie prawnym stanowi część składową lokalu, jednak nie jest przeznaczone do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Przedsionek stanowiący komunikację pomiędzy trzema mieszkaniami a klatką schodową, nie służy wyłącznie do użytku ewentualnych użytkowników jednego mieszkania, a zatem nie może stanowić pomieszczenia przynależnego tylko temu lokalowi. Gdyby stwierdzić, że przedsionek ten stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu, to powstaje pytanie, w jaki sposób użytkownicy pozostałych dwóch mieszkań mają mieć zapewnioną komunikację z klatką schodową. Dlatego w ocenie samorządowego kolegium odwoławczego przedsionek nie może stanowić pomieszczenia przynależnego do jednego z mieszkań, ponieważ ograniczyłoby to możliwość komunikacji pozostałych lokali z klatką schodową.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę spółki na postanowienie samorządowego kolegium odwoławczego. Sąd pierwszej instancji wskazał, że samodzielny lokal w rozumieniu ustawy stanowi przedmiot wyłącznej własności (ewentualnie współwłasności) i wyłącznego użytku jego właściciela (odpowiednio współwłaściciela) lub jego mieszkańców. Przyjęcie stanowiska spółki pozbawiłoby sąsiednie mieszkania przymiotu samodzielności, gdyż korzystanie z nich wiązałoby się w koniecznością korzystania z pomieszczenia przynależnego do innego mieszkania, czyli z jego przedsionka.

NSA oddala skargę spółki

Spółka złożyła skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Wskazała w niej, że nie jest przesłanką negatywną uznania danego lokalu za samodzielny konieczność ustanowienia służebności. Wyjaśniła, że ustanowienie służebności przechodu jest planowane. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę spółki. W uzasadnieniu wyroku sąd uznał za błędny zarzut złamania art. 2 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością.

Atrybuty samodzielności lokali nie są opisane w ustawie, ale z orzecznictwa sądów wynika, że chodzi o to, aby właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mieli do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali. Nie przekreśla tej samodzielności konieczność korzystania z pomieszczeń, będących elementem nieruchomości wspólnej. Lokal posiada zatem cechę samodzielności, jeżeli funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. Nie można zatem mówić o samodzielności lokalu, który mimo wydzielenia trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji, wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali.

W ocenie NSA sąd pierwszej instancji słusznie uznał, że wydanie zaświadczenia zgodnie z wnioskiem spółki pozbawiłoby lokale sąsiednie przymiotu samodzielności, gdyż korzystanie z nich wiązałoby się w koniecznością korzystania z pomieszczenia przynależnego do innego mieszkania, czyli z jego przedsionka. O możliwości uznania konkretnego pomieszczenia za przynależne do konkretnego lokalu decyduje to, czy mogą z niego korzystać wyłącznie mieszkańcy określonego lokalu, czy też mieszkańcy kilku lokali. Jeżeli z pomieszczenia korzystają właściciele więcej niż jednego lokalu wówczas jest ono elementem nieruchomości wspólnej. Pomieszczenia tego typu jak strychy, magazynki, piwnice, jeżeli nie staną się częścią składową lokalu mieszkalnego lub użytkowego, będą stanowić przedmiot nieruchomości wspólnej, a zatem będą stanowić współwłasność właścicieli lokali, podobnie jak: klatki schodowe, windy mury zewnętrzne, fundamenty.

Klatka schodowa nie musi być elementem wspólnym i stanowić przedmiotu współwłasności, w sytuacji gdy służy tylko jednemu lokalowi (wtedy gdy korzysta z niej tylko właściciel jednego lokalu i nie prowadzi ona ani do wspólnych pomieszczeń ani do innych lokali). Odnosząc się do argumentacji spółki, że zamierza zapewnić dostęp do przedsionka poprzez ustanowienie służebności na rzecz każdoczesnych właścicieli mieszkań NSA stwierdził, że zaświadczenie wydaje się w celu potwierdzenia określonych (realnie istniejących) faktów lub stanu prawnego, w oparciu o posiadane dane wynikające z prowadzonych ewidencji, rejestrów i innych dokumentów. Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie przewiduje powoływania się na inne, niż wymienione w tym przepisie kryteria oceny samodzielności lokalu. Wyklucza to możliwość uwzględniania w omawianej sprawie planowanego ustanowienia służebności gruntowej, a więc ustanowienia prawa uregulowanego w przepisach Kodeksu cywilnego.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 stycznia 2020 r. (sygn. akt II OSK 3777/18)

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!