Uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Sąd stwierdził, że uprawnionymi do głosowania są właściciele (współwłaściciele) wyodrębnionych lokali oraz zasadą jest, iż uchwały właścicieli lokali podejmowane są większością głosów ogółu właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Przy czym ani art. 23 UWL, ani żaden inny przepis ustawy o własności lokali nie stanowi, że warunkiem skuteczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest udział w głosowaniu (lub obecnych) określonej liczby właścicieli lokali.

Przykład praktyczny

Powódka w pozwie wnosiła o uchylenie uchwały w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną z powodu jej niezgodności z przepisami ustawy o własności lokali oraz ewidentnego godzenia w jej interesy.

W uzasadnieniu pozwu podała, że wspólnota mieszkaniowa podjęła różne uchwały, w tym tę, której uchylenia żąda. Podnosiła przy tym, że ani ona, ani pozostali członkowie wspólnoty nie zostali w skuteczny sposób zawiadomieni o terminie zebrania i porządku obrad. Tymczasem kwestionowana uchwała – w jej opinii – narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes członków wspólnoty, którzy zostali pozbawieni możliwości uczestniczenia w zebraniu. Podnosiła też, że zarząd został powierzony osobie fizycznej, a dotychczasowy zarządca nie został poinformowany o planowanych zebraniach i o podjętych uchwałach. Jest on zaś nadal właścicielem jednego z lokali zajmowanego przez osobę, którą upoważnił do czynności związanych z tworzeniem wspólnoty mieszkaniowej, a która została przez innych lokatorów wyłączona z tych prac. Powódka zarzucała też, że kwestionowaną uchwałę podjęto bez zachowania formy aktu notarialnego.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku, w wydanym wyroku stwierdza, że: obowiązujące przepisy nie zawierają żadnych regulacji, które mogłyby być stosowane w takiej właśnie sytuacji, gdy zebranie jest zwoływane po raz pierwszy we wspólnocie, w której nie ma zarządu ani zarządcy, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie. Oznacza to, że jeżeli większość właścicieli się zbierze albo bez zbierania wyrazi swoją wolę oddając głos za jakąś uchwałą, to będzie ona obowiązująca. Nie ma też regulacji, które dotyczyłyby tego, jak takie zebranie właścicieli ma się odbywać, kto je zwołuje, prowadzi, czy i kto ma je protokołować. Często spotykanym problemem jest zawiadomienie wszystkich właścicieli lokali, ponieważ zdarzają się sytuacje, gdy nie są oni znani, albo gdy nie jest znane miejsce ich pobytu lub właściciel zmarł. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem i literaturą, skoro nie ma na ten temat żadnych rozstrzygnięć w przepisach, to powinno nastąpić zawiadomienie wszystkich znanych właścicieli lokali, a ostatecznie uchwały i tak będą podejmowane przez większość właścicieli, niezależnie od tego, czy powiadomiono wszystkich, czy większość.

Jak wynika zaś z zebranych w sprawie dowodów, wszyscy znani właściciele lokali oraz ich spadkobiercy zostali powiadomieni poprzez wywieszenie ogłoszenia – stwierdza sąd. A udzielenie komuś pełnomocnictw do prac związanych z tworzeniem się wspólnoty w bloku wielorodzinnym, daje uprawnienia do zajmowania się tym. Nie ma więc żadnych podstaw do uznania, że osoba ta nie wiedziała o zebraniu.

W opinii sądu nie obowiązują też w takiej sytuacji wymogi przewidziane w dyspozycji art. 32 ust. 1 ww. ustawy, nakładające na zarząd lub zarządcę obowiązek zawiadomienia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

Do zebrania wszak doprowadzili sami właściciele wywieszając informację o dacie i godzinie zebrania w miejscu dostępnym dla wszystkich i żaden z właścicieli lokali nie miał obowiązku czynić tego w sposób określony we wskazanym powyżej przepisie. Dlatego zarzut powódki o naruszeniu tego przepisu jest chybiony.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interes. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Należy jednak pamiętać, że zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Zaskarżenie uchwały w sposób przewidziany w tym przepisie stanowi jedyną możliwość jej wzruszenia. Sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wskazany w art. 25 ust. 1 a ww. ustawy jest terminem prawa materialnego, co oznacza, że wraz z jego bezskutecznym upływem prawo do zaskarżenia wygasa, a tym samym wyczerpuje się również interes prawny właściciela lokalu w podważaniu uchwały na drodze sądowej.

Warto wiedzieć

Zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową należy wyraźnie odróżnić od powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wskazać należy, że wykształciła się praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z zarządcami nieruchomości.

Organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zarządca nieruchomości zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem.

Pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Umowa, w której właściciele lokali określają zasady zarządzania nieruchomością wspólną, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to forma wymagana pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 zd. 1 kc w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.

Przy czym w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Podstawa prawna:

Ustawa o własności lokali (DzU z 2015 r., poz. 1892 ze zm.)

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!