Reprezentacja procesowa wspólnot mieszkaniowych w postępowaniu cywilnym

Gdy członek zarządu sądzi się ze wspólnotą

Warunkiem prawidłowego działania wspólnoty mieszkaniowej jest m.in. dokonywanie czynności z zakresu zarządu przez podmioty do tego umocowane. W przypadku wspólnot, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W tej sytuacji, gdy właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określili innego sposób zarządu nieruchomością wspólną, będzie on wykonywany bezpośrednio przez właścicieli lokali. Natomiast jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, ich właściciele są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jedno- lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Ze względu na konflikt interesów

Zgodnie z art. 21 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Uprawnieniem tego organu jest zatem także reprezentowanie wspólnoty w sprawach sądowych, gdy występuje ona po stronie pozwanej lub powodowej.

Posiadanie przez wspólnotę takiego organu co do zasady ułatwia zarządzanie nieruchomością wspólną, gdyż decyzje w sprawach z zakresu zwykłego zarządu podejmuje jedna, a najwyżej kilka osób, a nie – jak w tzw. małych wspólnotach – właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 201 kc).

Jednakże w pewnych sytuacjach, jak niejednokrotnie wskazuje praktyka sądowa, pojawia się problem, kto ma reprezentować wspólnotę mieszkaniową, gdy stroną przeciwną (powodem lub pozwanym) jest właśnie jedyny członek zarządu (lub jeden z kilku). Problematyka ta ma istotne znaczenie, ponieważ niejednokrotnie może doprowadzić do paraliżu procesów inwestycyjnych, gdy przez jedynego członka zarządu zaskarżona zostanie np. uchwała o wyrażeniu zgody na zaciągniecie kredytu.     

W sytuacji, gdy w procesie z udziałem wspólnoty mieszkaniowej stroną przeciwną jest członek zarządu (jedyny lub jeden z kilku) nie zostaje ona pozbawiona piastuna organu uprawnionego do jej reprezentowania, gdyż ten nadal pełni tę funkcję. Jednak z oczywistych względów nie może reprezentować strony przeciwnej. Dochodzi bowiem wtedy do kolizji pomiędzy interesem indywidualnym członka zarządu a interesem wspólnoty, gdyż powód jest jednocześnie uprawniony do reprezentowania strony przeciwnej.

W przypadku dopuszczenia powoda do reprezentowania strony przeciwnej może on bowiem uznać powództwo, co będzie leżało w jego interesie (np. uznanie powództwa o uchylenia uchwały poszerzającej składu zarządu wspólnoty o osobę wybraną przez właścicieli lokali, z którą powód pozostaje w konflikcie). W ustawie o własności lokali ani w kodeksie postępowania cywilnego nie uregulowano sposobu zapewnienia wspólnocie należytej reprezentacji.

Propozycje rozwiązań

Pojawiły się zatem propozycje rozwiązania tego problemu. Proponuje się^[1], aby w takiej sytuacji wspólnotę reprezentowali:

• pozostali właściciele lokali (z wyjątkiem tego będącego przeciwnikiem procesowym wspólnoty) – przy odpowiednim stosowaniu art. 27;
• zarządca powołany przez sąd – przy odpowiednim stosowaniu art. 26;
• kurator ustanowiony przez sąd na podstawie art. 42 kc w związku z art. 33¹ § 1 kc.

W zakresie ostatniej z propozycji Sąd Rejonowy dla Wrocławia–Fabrycznej w postanowieniu z dnia 7 października 2013 roku, sygn. akt WR IX Ns Rej. KRS 7621/13/156, orzekając na wniosek jednego z sądów okręgowych, stwierdził brak podstaw do ustanowienia kuratora na podstawie tego przepisu.

W uzasadnieniu wskazano, że ustanowiony w ten sposób reprezentant wspólnoty nie byłby uprawniony do jej reprezentowania w postępowaniu sądowym w pełnym zakresie, gdyż kompetencje takiego kuratora są wyraźnie określone w art. 42 § 1 i 2 kc.

Przepis ten stanowi, że jeżeli osoba prawna nie może prowadzić swoich spraw z braku powołanych do tego organów, sąd ustanawia dla niej kuratora. Kurator powinien niezwłocznie postarać się o powołanie organów osoby prawnej, a w razie potrzeby – o jej likwidację. Do wspólnot mieszkaniowych ma on zastosowanie poprzez odesłanie z art. 331 § 1 kc.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Oprócz wskazanych powyżej propozycji w praktyce stosowane są także inne rozwiązania.

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 października 2015 r., III CZP 57/15 orzekł, że w sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwana wspólnota mieszkaniowa nie może być reprezentowana przez członka jej jednoosobowego zarządu, będącego jednocześnie członkiem zarządu osoby prawnej, która zaskarżyła uchwałę. W takiej sytuacji wspólnotę reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą właścicieli lokali.

Sąd ten w uzasadnieniu uchwały wskazał, że w sytuacji, w której pozew przeciwko wspólnocie mieszkaniowej składa osoba prawna będąca właścicielem lokalu, której członkiem zarządu jest osoba fizyczna wchodząca jednocześnie w skład jednoosobowego zarządu pozwanej wspólnoty, dochodzi do niedopuszczalnego konfliktu interesów stron, zagrażającego interesom wspólnoty.

Sąd Najwyższy ocenił, że z uwagi na odesłanie zawarte w art. 33¹ kc dopuszczalne jest odwołanie się, w drodze analogii, do przepisów regulujących podobne sytuacje procesowe w aktach prawnych dotyczących osób prawnych. W tym zakresie powołał się na art. 210 § 1 i 253 § 1 kodeksu spółek handlowych.

Pierwszy z nich stanowi, że w umowie między spółką a członkiem zarządu oraz w sporze z nim, spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. Stosownie zaś do art. 253 § 1 ksh, w sporze dotyczącym uchylenia lub stwierdzenia nieważności uchwały wspólników, pozwaną spółkę reprezentuje zarząd, jeżeli na mocy uchwały wspólników nie został w tym celu ustanowiony pełnomocnik.

Na tej podstawie Sąd Najwyższy uznał, że gdyby na miejsce „spółki”, o której mowa w art. 210 § 1 ksh, podstawić wspólnotę mieszkaniową, zaś w miejsce „członka zarządu spółki” – członka jej jednoosobowego zarządu, to w sporze sądowym między wspólnotą a członkiem jej zarządu powinna być ona reprezentowana przez pełnomocnika powołanego uchwałą właścicieli lokali tworzących wspólnotę. Co jednak istotne: uznano, że pogląd ten odnosi się zarówno do sytuacji, w której po jednej stronie występuje wspólnota mieszkaniowa, a po drugiej – osoba fizyczna będąca członkiem jej jednoosobowego zarządu, jak i do sytuacji, w której osoba fizyczna, będąca członkiem jednoosobowego zarządu wspólnoty, jest jednocześnie piastunem organu osoby prawnej – przeciwnika procesowego wspólnoty.

Z powyższego wynika, że Sąd Najwyższy w tej wyjątkowej sytuacji dopuścił powołanie nadzwyczajnego reprezentanta wspólnoty, skoro ma być on ustanowiony w drodze uchwały właścicieli lokali, a nie jako pełnomocnika poszczególnych właścicieli lokali. Wybór takiej formy powołania pełnomocnika oznacza, że uchwała w tym przedmiocie będzie mogła być zaskarżona, co zablokuje możliwość jej reprezentacji w postępowaniu cywilnym.

Inny rozwiązaniem, także stosowanym w praktyce, jest możliwość ustanowienia dla pozwanej wspólnoty mieszkaniowej kuratora procesowego na podstawie analogicznie stosowanego art. 146 kpc.

Zgodnie z tym artykułem, przepisy o doręczeniu stronie, której miejsce pobytu nie jest znane, i ustanowieniu dla niej kuratora stosuje się również do organizacji, które nie mają organów albo miejsce pobytu tych organów jest nieznane.

W tym przypadku zachodzi sytuacja podobna do tej wskazanej w powołanym przepisie, z tym, że wspólnota w rzeczywistości ma członka zarządu, który nie może jej reprezentować ze względu na konflikt interesów. Taki sposób ustanowienia kuratora dla pozwanej wspólnoty mieszkaniowej zastosował m.in. Sąd Okręgowy w Świdnicy w sprawie o sygn. I C 1863/15.

Kolejnym stosowanym w praktyce sposobem rozwiązania tego problemu jest podjęcie przez sąd z urzędu działań, mających na celu ustanowienie kolejnego (lub kolejnych) członka zarządu do takiego stanu osobowego tego organu, aby mógł on podejmować czynności zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Tak postąpił m.in. Sąd Okręgowy w Świdnicy w sprawie o sygn. akt I C 215/13.

W pierwszej kolejności sąd ten zawiesił postępowanie na podstawie art. 174 § 1 pkt 1 kpc. Uznał, że nie może się ono toczyć, gdyż powód nie może podejmować czynności procesowych za obie strony procesu, a w związku z tym brak organu, który mógłby reprezentować pozwaną wspólnotę.

Po ustanowieniu kolejnego członka zarządu sąd odmówił podjęcia zawieszenia postępowania. Uznał bowiem, że skoro w takiej sytuacji zarząd jest wieloosobowy, a jeden z członków zarządu jest powodem, to wspólnoty nie może reprezentować jeden członek zarządu.

Następnie wezwano strony do usunięcia braku reprezentacji strony pozwanej przez podjęcie przez nią uchwały, to jest o zmianie składu osobowego zarządu (wyborze innego członka zarządu w miejsce powoda lub wyboru trzeciego członka zarządu w jego miejsce lub wyboru trzeciego członka zarządu, tak aby dwóch członków zarządu mogło reprezentować pozwaną w procesie). Do wezwania tego pozwana się zastosowała.

Podjęto kolejną uchwałę, na której podstawie wybrano kolejnego członka zarządu, po czym sąd podjął postępowanie. Potem toczyło się już bez przeszkód z udziałem tak wybranych członków zarządu.

Do odmiennych wniosków doszedł ten sam sąd w sprawie o sygn. akt I C 372/10, w której w podobnym przypadku wystarczającym okazało się ustanowienie kolejnego – obok powoda – członka zarządu, a więc zwiększenie jego składu osobowego do dwóch (a nie trzech) osób.

Należy jednak wskazać, że powołanie kolejnego członka zarządu ma charakter stały. Nie jest możliwe powołanie go z ograniczeniem kompetencji wyłącznie do konkretnego postępowania sądowego (jak to jest w przypadku kuratora sądowego na podstawie art. 146 kpc).

Jeżeli jednak właściciele lokali doszli do porozumienia i powołali nowego członka zarządu, to równie dobrze mogą go odwołać.

Możliwym wydaje się także wybór członka zarządu pod warunkiem rozwiązującym, a więc np. do czasu zakończenia danego postępowania sądowego albo z zastrzeżeniem terminu (do konkretnie wskazanego dnia). Należy jednak mieć na uwadze, że uchwała taka przyznaje członkowi zarządu prawo nie tylko do reprezentowania w jednym postępowaniu sądowym.

Poza tym uchwała o powołaniu kolejnego członka zarządu jest zaskarżalna, także przez jedynego członka zarządu, którego działanie spowodowało konieczność podejmowania takich działań. Sąd może zatem wstrzymać się z rozpoznaniem sprawy do czasu upływu terminu na zaskarżenie tej uchwały.

Poza tym należy wskazać, że członkowie pozwanej wspólnoty mieszkaniowej nie mają obowiązku podejmowania takiej uchwały, tak więc to rozwiązanie nie zawsze okaże się skuteczne. Może to jednak okazać się w niektórych wypadkach konieczne, gdy np. powód uzyskał postanowienie o zabezpieczeniu powództwa przez wstrzymanie zaskarżonej uchwały, która ma istotne znaczenie dla zarządu nieruchomością wspólną.

Aby uniknąć komplikacji

Powyższe uwagi wskazują, że problem reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w omawianej sytuacji nie jest w praktyce rozstrzygany jednolicie. Znajomość tej problematyki ze strony podmiotów zarządzających nieruchomością wspólną pozwala na przewidzenie komplikacji praktycznych związanych z posiadaniem przez wspólnotę mieszkaniową jednego członka zarządu. Jeśli funkcje te pełnione są przez właścicieli lokal, to zasadnym jest powoływanie zarządu (najlepiej) co najmniej trzyosobowego.

Od razu należy przy tym zaznaczyć, że każdy z jego członków może w tym samym postępowaniu (w przypadku współuczestnictwa procesowego) występować jako strona przeciwna wobec wspólnoty.

Praktycznym rozwiązaniem jest powołanie przez właścicieli do zarządu osób także spoza swojego grona (np. osoby fizycznej, z którą wspólnota zawarła umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną), gdyż w tym przypadku osoba ta nie będzie uprawniona m.in. do zaskarżania uchwał wspólnoty.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!

^[1] R. Dziczek, Własność lokali,. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2008, s. 186–187.