Prywatny monitoring we wspólnocie i spółdzielni mieszkaniowej

Stan faktyczny sprawy przedstawiał się następująco.

Właścicielka lokalu zainstalowała na klatce schodowej kamerę, która rejestrowała widok całej klatki, w tym drzwi sąsiedniego mieszkania, a obraz był zapisywany na twardym dysku komputera. Kobieta nie miała w dodatku zgody zarządcy budynku na umieszczenie tej kamery.

Powódka - właścicielka sąsiedniego mieszkania - domagała się zdjęcia urządzenia zapisującego obraz.

W toku procesu pozwana zmieniła położenie kamery w taki sposób, że nie obejmowała już ona drzwi powódki. W konsekwencji sąd oddalił żądanie, uznając, że skoro kamera nie obejmuje już drzwi powódki, to jej prawa nie są naruszane.

Bez wątpienia, sąd zasugerował się licznymi incydentami, które miały miejsce w tej nieruchomości, takimi jak włamania, spalenie samochodu pozwanej, dwukrotne uszkodzenie drzwi jej mieszkania, a także stwierdzonymi wyrokami sądu rejonowego wykroczeniami popełnionymi przez powódkę, polegającymi na złośliwym niepokojeniu pozwanej poprzez strzepywanie zawartości mopa, szufelki, wymiatanie kurzu pod jej drzwi itp.

Znalazło to wyraz w uzasadnieniu wyroku, w którym sąd stwierdził, że czyny te, bez względu na to, kto był ich sprawcą, dodatkowo usprawiedliwiają działania pozwanej, polegające na zamontowaniu kamery, co miało na celu ochronę jej spokoju i mienia.

Ponadto sąd stwierdził w uzasadnieniu, że samo obserwowanie klatki schodowej nie narusza prawa do ochrony wizerunku, prywatności lub innego dobra osobistego, gdyż klatka schodowa jest miejscem publicznym i każdy może przyglądać się temu, co się w tym miejscu dzieje, na takiej samej zasadzie, jakiej podlega obserwacja przez wizjer.

Spór toczył się pomiędzy stronami - właścicielkami sąsiednich lokali, toteż orzeczenie sądu dotyczyło tych tylko relacji. Problem wymaga jednak szerszego spojrzenia, gdyż dotyczy nieruchomości wspólnej.

Teren nieruchomości wspólnej należy do wspólnoty mieszkaniowej albo stanowi majątek spółdzielni mieszkaniowej.

Instalowanie na klatce schodowej przez właściciela lokalu jakichkolwiek urządzeń jest niedopuszczalne bez zgody zarządcy nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.

W pierwszej kolejności należy więc wskazać, że w omawianej sprawie zainstalowanie kamery było bezprawne, gdyż pozwana nie dysponowała zgodą właściciela nieruchomości.

W małej wspólnocie mieszkaniowej zgodę taką musieliby wyrazić wspólnie wszyscy współwłaściciele, zgodnie z art. 199 kc, w dużej - konieczna byłaby uchwała podjęta przez większość właścicieli, zgodnie z art. 21 ustawy o własności lokali.

W spółdzielni mieszkaniowej natomiast zgodę musiałby wyrazić zarząd jako organ wykonawczy, chyba że jej statut stanowi inaczej. Wobec braku takiej zgody urządzenie nagrywające obraz nieruchomości wspólnej zostało zainstalowane bezprawnie.

Nie można także zgodzić się ze stwierdzeniem sądu, jakoby klatka schodowa była miejscem publicznym.

Klatka schodowa budynku stanowi teren prywatny wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej lub współwłaścicieli budynku. Terenem publicznym są place, ulice, parki miejskie czy też obiekty użyteczności publicznej.

Z okoliczności, że w drzwiach są montowane wizjery, nie można także wywodzić prawa do nagrywania obrazu klatki schodowej, inny jest bowiem cel wizjera, używanego przecież sporadycznie, a inaczej działa kamera stale utrwalająca obraz, który następnie można dowolnie wykorzystać.

Ochrona prawna życia prywatnego wynika z konstytucji, a prywatność obejmuje między innymi zdarzenia związane ze stanem zdrowia, przeszłością, kontaktami z innymi ludźmi, sytuację materialną.

Bez wątpienia monitoring klatki schodowej, która stanowi jedyną drogę dojścia do lokalu mieszkalnego określonej osoby może stanowić narzędzie ingerencji w jego prywatność. Już samo to wyczerpuje przesłankę zagrożenia naruszeniem dobra osobistego, istnieje bowiem potencjalna możliwość wykorzystania nagrań w sposób, który naruszy prywatność innej osoby.

Należy podkreślić, że - w przypadku monitoringu prywatnego - tylko jego właściciel ma dostęp do zapisu i to on decyduje o jego wykorzystaniu.

Inaczej jest w przypadku monitoringu, którego właścicielem jest wspólnota mieszkaniowa - wówczas każdy z właścicieli lokali może się zapoznać z nagraniem, a o jego wykorzystaniu decydują wszyscy współwłaściciele.

Do tematu prywatnego monitoringu należy więc podchodzić bardzo ostrożnie.

W razie wyrażenia zgody na usytuowanie prywatnego monitoringu konieczne byłoby określenie warunków (zasad) jego funkcjonowania, aby nie naruszał on praw właścicieli pozostałych lokali oraz osób trzecich.

Podobnie jak monitoring służący wspólnocie mieszkaniowej, prywatnie zainstalowana kamera nie może rejestrować obrazu drzwi sąsiedniego lokalu ani też cudzej nieruchomości, nie może być też skierowana w okna.

Monitoring prywatny w obrębie klatki schodowej powinien obejmować drzwi własnego lokalu oraz jedynie teren przylegający do tych drzwi. Ponadto wspólnota mieszkaniowa, akceptując prywatny monitoring, może zastrzec sobie prawo wglądu w nagrania i korzystania z nich w razie potrzeby, skoro ich przedmiotem jest nieruchomość wspólna.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!