Wspólnoto, uważaj, gdzie stawiasz szlabany!

Stan faktyczny

Miasto było właścicielem nieruchomości, której administrowanie powierzono Zarządowi Terenów Publicznych.

Po uzgodnieniach z Dyrektorem Zarządu Dróg Publicznych i ustaleniach w zakresie komunikacji dla celów obsługi obiektu wspólnoty mieszkaniowej, teren ten został przeznaczony do korzystania jako droga wewnętrzna – droga pożarowa do budynku wspólnoty, która korzystała z niego bez zawarcia stosownej umowy z miastem i bez uiszczania wynagrodzenia z tego tytułu.

Znaki drogowe, szlabany, słupki i inne oznaczenia były przy tym uzgadniane z inwestorem budynku i przez niego lokalizowane. Wspólnota wykorzystywała zaś sporny teren jako wewnętrzną drogę pożarową i miejsce postojowe dla samochodów mieszkańców budynku, wygradzając go na własne potrzeby, czym ograniczyła wjazd innych pojazdów na sporny teren.

Miasto i WM podjęły rozmowy mające na celu zawarcie umowy dzierżawy spornego terenu. Ponieważ wspólnota nie wyraziła zgody na zaproponowaną jej wysokość stawki czynszu, umowy tej ostatecznie nie zawarto.

Wyrok sądu I instancji

Z uwagi na brak porozumienia, miasto wstąpiło przeciwko WM na drogę postępowania sądowego, z żądaniem zasądzenia na jego rzecz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornego terenu.

Wysokość żądanego przez nie wynagrodzenia została przy tym wyliczona w oparciu o stawki urzędowe, przyjęte w zarządzeniu prezydenta miasta oraz uchwale zarządu dzielnicy.

Po przeprowadzeniu postępowania sąd okręgowy, rozpoznający sprawę w I instancji, uznał powództwo za uzasadnione na podstawie art. 230 kc¹. Stwierdził, że pozwana wspólnota była posiadaczem zależnym w złej wierze spornej nieruchomości.

Ustalenie w drodze decyzji administracyjnej przebiegu drogi pożarowej przez tę nieruchomość, sąsiadującą z nieruchomością pozwanej WM, nie stanowiło zaś zgody właściciela przedmiotowej nieruchomości, czyli miasta, na jej zajęcie.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, sąd okręgowy, uwzględniając w całości powództwo, swoim wyrokiem nakazał pozwanej wspólnocie usuniecie automatycznych szlabanów wygradzających teren dla jej wyłącznej potrzeby.

Nakazał jednocześnie wydanie miastu spornej nieruchomości w stanie wolnym od dokonanych naniesień oraz zobowiązał WM do zapłaty na rzecz miasta prawie 100 000 złotych z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornej działki gruntu.

Apelacja pozwanej wspólnoty

Od powyższego orzeczenia pozwana wspólnota wniosła apelację. W wyniku jej rozpoznania sąd apelacyjny zmienił wyrok sądu I instancji i oddalił powództwo.

W toku rozpoznawania sprawy skorygował przy tym ustalenia faktyczne, poczynione przez sąd I instancji, stwierdzając, że sporna nieruchomość znajdowała się na terenie rekreacyjno-wypoczynkowym i przeznaczonym pod komunikację.

Stanowiła zatem ciąg pieszo-jezdny, który mógł pełnić funkcję drogi pożarowej do części budynku wspólnoty. Na drodze tej znajdował się jednocześnie szlaban zamykający przejazd samochodów i słupki przeszkodowe oraz znaki właściwe dla drogi pożarowej.

Wszystkie te urządzenia zostały zainstalowane przez pozwaną wspólnotę za zgodą straży pożarnej oraz Dyrektora Zarządu Terenów Publicznych, który zatwierdził plan organizacji ruchu dla drogi wewnętrznej (pożarowej) wokół jej budynku.

W efekcie powyższych ustaleń sąd apelacyjny uznał, że publiczny charakter i przeznaczenie spornego terenu jako ciągu komunikacyjnego oraz terenów rekreacyjno-wypoczynkowych z natury rzeczy upoważniało do korzystania ze spornej nieruchomości w taki sposób, jak robiła to wspólnota, w dodatku bez obowiązku uiszczania opłat i zawarcia umowy dzierżawy, umożliwiającej dopiero wspólnocie ogrodzenie całego terenu i zamknięcie przejścia pieszym. Umowa taka byłaby bowiem sprzeczna z przeznaczeniem i charakterem terenu.

W ocenie sądu II instancji nie można było również uznać pozwanej wspólnoty za posiadacza spornej części nieruchomości. Nie istniały bowiem podstawy do przyjęcia, że zajęła ją i faktycznie nią władała wyłącznie dla własnych potrzeb, ani do uznania, by pozwana wspólnota miała zamiar i wolę pozbawienia miasta władztwa nad nieruchomością.

Zdaniem sądu apelacyjnego nie można było także uznać za zajęcie i władanie nieruchomością ustawienia samych szlabanów, słupków i innych oznaczeń drogi pożarowej w miejscach wskazanych przez dysponenta tej nieruchomości oraz wykorzystywania terenu zgodnie z jego przeznaczeniem jako ogólnodostępnego miejsca komunikacji pieszej.

Fakt usytuowania dodatkowego szlabanu i uniemożliwiania korzystania z drogi jako dojścia do sąsiedniego budynku spółdzielni mieszkaniowej sąd II instancji uznał przy tym za incydentalny i bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Jak bowiem ustalono – szlaban ten nie był faktycznie wykorzystywany, a samo jego postawienie na nieruchomości pozwanej wspólnoty, z ramieniem opuszczanym na nieruchomość miasta, nie dawało podstaw do uznania, że okoliczność ta stanowiła wykorzystywanie nieruchomości miasta w sposób odpowiadający stosunkowi najmu lub dzierżawy.

Niezależnie od powyższego, zdaniem sądu apelacyjnego, tereny publiczne przeznaczone na dojazdy i komunikację nie wymagały zawierania umów dzierżawy, tak więc nie było możliwości stosowania w takim wypadku jakichkolwiek opłat. Nie mogło zatem również powstać roszczenie o odszkodowanie.

Jednocześnie również roszczenie windykacyjne², z którym przeciwko wspólnocie wystąpiło miasto, nie było – zdaniem sądu – uzasadnione.

Działania pozwanej wspólnoty, jak również uznaniowe otwieranie szlabanów przez jej pracowników i umożliwianie wjazdu tylko wybranym pojazdom, nie prowadziło wszak do całkowitego pozbawienia miasta władztwa nad nieruchomością oraz korzystania z niej.

Nie uniemożliwiało bowiem korzystania z tego terenu jako miejsca rekreacyjno-wypoczynkowego i drogi pożarowej, a tylko uzupełniało tę jego funkcję.

Sąd II instancji przyjął zatem, iż pozwana wspólnota miała wobec właściciela skuteczne uprawnienie do bezpłatnego korzystania ze spornej nieruchomości jako drogi pożarowej, gdyż zgodę na to wyraził Dyrektor Zarządu Terenów Publicznych. Takie upoważnienie było, zdaniem sądu, swoistą formą oświadczenia woli dysponenta tej nieruchomości.

Skoro na taki sposób korzystania z nieruchomości wyraził zgodę podmiot uprawniony do zarządzania nią w imieniu właściciela, zmiana sposobu wykorzystania terenu (w tym nakładanie obowiązku uiszczania opłat) wymagała rozwiązania dotychczasowego stosunku umownego, wynikającego z powyższego upoważnienia.

Także decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nakazywała usytuowanie ciągu pieszego o parametrach drogi pożarowej po uzgodnieniu z Zarządem Dróg Miejskich.

Skoro takie uzgodnienia zostały dokonane, to stanowiły one – w ocenie Sądu – podstawę do korzystania przez pozwaną wspólnotę ze spornego terenu jako terenu przeznaczonego pod komunikację publiczną, a więc – z natury rzeczy – nieodpłatnie.

Mając to na uwadze, sąd II instancji nie podzielił zapatrywania miasta i uznał jego żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornego terenu za bezzasadne.

Stanowisko Sądu Najwyższego

Zdaniem Sądu Najwyższego rozpoznającego skargę kasacyjną wniesioną przez miasto, zarówno roszczenie o usunięcie dokonanych przez pozwaną wspólnotę na przedmiotowej nieruchomości naniesień, jak i o wydanie tej nieruchomości miastu w stanie wolnym od naniesień, znajdowały podstawę prawną w art. 222 kc. Również roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości było prawnie uzasadnione³.

Jak wyjaśnił bowiem Sąd Najwyższy, przesłanką obu roszczeń przewidzianych w art. 222 kc było powstanie stanu obiektywnie sprzecznego z prawem własności, a więc – w rozpoznawanej sprawie – obiektywnego faktu wkroczenia przez wspólnotę w sferę cudzego prawa własności.

Bez znaczenia dla powstania tych roszczeń pozostawały przy tym elementy subiektywne, takie jak wina, dobra czy zła wiara osoby naruszającej własność czy też jej zamiar zajęcia nieruchomości wyłącznie dla swoich potrzeb.

W ocenie sądu poza sporem pozostawało to, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność miasta, zaś jej charakter określony został w planie zagospodarowania jako ogólnodostępne tereny komunikacyjne i rekreacyjno-wypoczynkowe, nie była więc to droga publiczna.

Nie budziło również wątpliwości SN to, iż pozwana wspólnota zajęła część nieruchomości, wydzielając z niej drogę wewnętrzną do budynku posadowionego na swojej nieruchomości i korzystała z tej drogi jako drogi pożarowej decydując, które pojazdy mogą się po niej poruszać oraz które samochody mogą na niej parkować.

Wbrew odmiennemu stanowisku sądu apelacyjnego, takie działania wskazywało jednoznacznie, że wspólnota w sposób trwały zajęła część przedmiotowej nieruchomości i władała nią wyłącznie dla własnych potrzeb, niezależnie od tego, czy i jak często korzystała z drugiego szlabanu oraz niezależnie od tego, jakie przyświecały jej cele, gdy zajęła nieruchomość w takim zakresie i faktycznie nią władała.

Zdaniem Sądu Najwyższego, działania podjęte przez wspólnotę przesądzały więc o wkroczeniu w sferę własności miasta. Jeżeli nawet nie pozbawiły go zupełnie faktycznego władztwa nad tą częścią nieruchomości, to z pewnością przynajmniej ograniczyły jego uprawnienia właścicielskie w zakresie, który można było porównać do sytuacji właściciela, gdy osobie trzeciej przysługuje służebność drogi koniecznej albo korzysta z nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy.

Działania wspólnoty, ograniczające w taki sposób uprawnienia miasta, uzasadniały jego roszczenie przewidziane bądź to w art. 222 § 2 kc – o ile właściciel nie został pozbawiony w zupełności władztwa nad nieruchomością – bądź to w art. 222 § 1 kc, gdyby takiego władztwa jednak został pozbawiony.

Ochrona przewidziana w przepisach art. 222 kc nie przysługiwałaby bowiem miastu jedynie wtedy, gdy wspólnocie, będącej osobą trzecią, która zajęła nieruchomość i władała nią, służyłoby skuteczne względem miasta uprawnienie do władania rzeczą. Ponieważ sporna nieruchomość nie stanowiła drogi publicznej, nie sposób było uznać ją za drogę ogólnie dostępną dla wszystkich.

Sprawiało to, że pozwana wspólnota uprawnienia do korzystania z niej nie mogła wywodzić z przysługującego każdemu prawa do bezpłatnego korzystania z drogi publicznej.

Jak stwierdził przy tym Sąd Najwyższy, gdyby nawet zresztą była to droga publiczna, to tym bardziej wspólnocie nie przysługiwałoby uprawnienie do ograniczenia na niej ruchu tylko do własnych potrzeb i uniemożliwiania innym pojazdom korzystania z niej.

Takiego uprawnienia nie dawało jej bowiem przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, które z pewnością nie uprawniało do wygrodzenia części takiego terenu na drogę pożarową i parking dla potrzeb właścicieli nieruchomości.

Również to, że miasto pozostawało zarówno właścicielem spornej nieruchomości, jak i samorządowym organem administracyjnym, sprawującym zarząd nad nieruchomościami publicznymi oraz określonymi drogami, nie uzasadniało – w ocenie Sądu Najwyższego – stanowiska wyrażonego przez sąd II instancji, zgodnie z którym wydane decyzje administracyjne, dotyczące możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości jako drogi pożarowej i ustawienia na niej określonych urządzeń oraz ustalenia zasad organizacji na niej ruchu, stanowiły cywilnoprawne oświadczenie woli właściciela, zezwalające pozwanej wspólnocie na korzystanie z nieruchomości w ustalony w sprawie sposób, przyznając jej tym samym uprawnienie do władania nieruchomością, skuteczne wobec jej właściciela, w rozumieniu art. 222 kc.

W ocenie Sądu Najwyższego nie ulegało bowiem wątpliwości, iż czynności z zakresu administracji publicznej, w tym wydawanie decyzji administracyjnych, nie są oświadczeniami woli w rozumieniu cywilnoprawnym i nie mogą być tak traktowane.

Decyzje administracyjne mają charakter działań publicznoprawnych, wydawane są w sprawach administracyjnych przez organ administracyjny jako władzę zwierzchnią.

Jeżeli organ administracji publicznej jest jednocześnie właścicielem nieruchomości, wydawane przez niego decyzje administracyjne, zezwolenia czy uzgodnienia, które jej dotyczą, nie są oświadczeniami woli właściciela nieruchomości i nie rodzą skutków cywilnoprawnych w zakresie praw jej dotyczących.

Brak rozdzielenia tych sfer działalności organów władzy publicznej prowadziłby bowiem do bezpodstawnego ograniczenia ich uprawnień jako właściciela nieruchomości, w sytuacji, gdy organ taki byłby zobowiązany przepisami prawa administracyjnego do wydania określonej decyzji administracyjnej dotyczącej korzystania z tej nieruchomości w zakresie uregulowanym przepisami prawa administracyjnego.

Wydając określoną decyzję administracyjną, np. o możliwości poprowadzenia drogi pożarowej i usytuowania na niej koniecznych urządzeń, organ administracyjny nie decyduje w żadnym zakresie o prawie własności nieruchomości objętej zgodą na poprowadzenie po niej drogi pożarowej, nawet jeżeli jest to nieruchomość stanowiąca jego własność.

Osoba uprawniona na podstawie takiej decyzji administracyjnej, zezwolenia lub zatwierdzenia musi sama doprowadzić w drodze czynności cywilnoprawnych do uzgodnienia z właścicielem nieruchomości – także wtedy, gdy jest nim organ władzy publicznej wydający wskazaną decyzję – zakres swojego prawa do korzystania z cudzej nieruchomości.

Samo prowadzenie inwestycji na podstawie odpowiednich zezwoleń władzy budowlanej nie przesądza bowiem samo przez się o tym, że przy jej realizacji nie może dojść do naruszenia prawa własności.

Z faktu wydania decyzji administracyjnej nie można bowiem wyprowadzić wniosku o uzyskaniu zgody właściciela na zajęcie jego nieruchomości, podobnie jak uzyskanie pozwolenia na budowę na cudzym gruncie jakiegoś urządzenia nie oznacza prawa swobodnego dostępu do tej nieruchomości w celu jego konserwacji, na co należy uzyskać zgodę właściciela⁴.

Zdaniem Sądu Najwyższego, nie było zatem jakichkolwiek podstaw prawnych, by inaczej traktować sytuację, gdy właścicielem nieruchomości, co do której osoba trzecia na podstawie decyzji administracyjnej uzyskała pewne uprawnienia, jest organ administracji publicznej, który wydaje taką decyzję.

Jak wskazano wyżej, decyzja administracyjna nie jest cywilnoprawnym oświadczeniem woli, więc również w takim wypadku osoba uprawniona na jej podstawie musi uzyskać zgodę właściciela nieruchomości na wykorzystanie jej w sposób tam określony.

Stąd też, w ocenie Sądu Najwyższego, wydanie przez organy gminy decyzji administracyjnej zezwalającej na urządzenie na nieruchomości, stanowiącej własność gminy, drogi pożarowej do budynku posadowionego na sąsiedniej nieruchomości, nie zwalniało właściciela tej nieruchomości od uzyskania od gminy, jako właściciela gruntu, zgody na takie jej wykorzystanie.

Tym bardziej nie zwalniało od tego obowiązku zatwierdzenie projektu zmiany organizacji ruchu drogowego, w którym ustalono urządzenie na nieruchomości miasta drogi pożarowej do budynku posadowionego na sąsiedniej nieruchomości. Zatwierdzenie takie było bowiem jedynie czynnością operacyjno-techniczną, a nie decyzją administracyjną⁵.

Zdaniem Sądu Najwyższego, nie ulegało zatem wątpliwości, iż pozwana wspólnota – zajmując sporną nieruchomość i korzystając z niej we wskazanym wyżej zakresie – była jej posiadaczem zależnym w złej wierze, co umożliwiało dochodzenie przez miasto wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości i to niezależnie od zgłoszenia roszczeń przewidzianych w art. 222 kc⁶.

Także bowiem w sytuacji, gdy posiadacz wykorzystuje nieruchomość w zakresie zbliżonym do służebności, istnieje podstawa do żądania wynagrodzenia za tego rodzaju bezumowne korzystanie z gruntu⁷.

Roszczenie, o którym mowa wyżej, było przy tym niezależne od tego, czy właściciel, tzn. miasto, poniósł jakąś stratę, nie korzystając z nieruchomości w pełnym zakresie, ani od tego, czy posiadacz, wspólnota, efektywnie z niej korzystał i czy odniósł z tego jakąś korzyść.

Jak podkreślił przy tym Sąd Najwyższy, nie powinno budzić wątpliwości, że zakres korzystania z przedmiotu dzierżawy powinien zostać określony w umowie dzierżawy, która może i powinna była wykluczać takie korzystanie z terenu przez dzierżawcę, które byłoby sprzeczne z przeznaczeniem nieruchomości.

Mając to na uwadze, Sąd Najwyższy uznał skargę kasacyjną za uzasadnioną, uchylając tym samym zaskarżony wyrok i przekazując sprawę sądowi apelacyjnemu do ponownego rozpoznania. 

Autorka artykułu wnikliwie przedstawia konflikt między gminą a wspólnotą mieszkaniową o nieodpłatne korzystanie z nieruchomości i całą drogę sądową od sądu I instancji po Sąd Najwyższy. 

_{¹ Zgodnie z art. 230 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (DzU z 1964 r.nr 16, po. 93 ze zm.) – dalej jako kc: „Przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.”
² Zgodnie z art. 222 §1 kc: „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.”
³ Por. art.  225 w zw. z art.  224 § 2 i art. 230 kc.
⁴ Por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt V CSK 20/06, i z dnia 29 stycznia 2008 r., sygn. akt IV CSK 410/07 oraz postanowienie z dnia 6 maja 2009 r., sygn. akt II CSK 595/08.
⁵ Por. postanowienie WSA w Bydgoszczy z dnia 17 czerwca 2004 r., sygn. akt II SA/Bd 145/04, oraz NSA w Warszawie z dnia 21 grudnia 1987 r., sygn. akt SAB/Wr 26/87; z dnia 8 marca 2012 r., sygn. akt I OSK 306/11 i z dnia 4 kwietnia 2012 r., sygn. akt OSK 608/12.
⁶ Por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 29/05, oraz wyroki: z dnia 24 lutego 2006 r., sygn. akt II CSK 139/05, i z dnia 25 listopada 2008 r., sygn. akt II CSK 346/08.
⁷ Por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2009 r., sygn. akt II CSK 137/09.}

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!