Co nowego w Orzecznictwie? Gdy sąsiad za bardzo oszczędza na ogrzewaniu | Sposób wykonania remontu budynku

Gdy sąsiad zbyt mocno oszczędza na ogrzewaniu

Postępowanie właściciela radykalnie ograniczającego lub nawet wyłączającego ogrzewanie powoduje, iż jego lokal i tak ogrzewany jest przez sąsiednie lokale, których właściciele przez takie zachowanie sąsiada ponoszą zwiększone koszty ogrzewania.

Takie zachowanie uzasadnia podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały, która nakłada na wszystkich mieszkańców konieczność poniesienia określonych minimalnych kosztów centralnego ogrzewania niezależni od zużycia według wskazań urządzeń pomiarowych – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi.

W przedmiotowej sprawie powódka wystąpiła o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej zobowiązującą wszystkich właścicieli lokali do poniesienia kosztów centralnego ogrzewania stanowiących równowartość minimum 10 GJ na lokal za sezon grzewczy. Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

W myśl art. 45a ustawy Prawo energetyczne każdy z właścicieli lokali powinien płacić za rzeczywiście zużytą przez siebie energię cieplną. Należałoby zatem  przyjąć, że powódka powinna uiszczać opłaty stosownie do wskazań swojego ciepłomierza.

Nie można jednak tracić z pola widzenia tego, że postępowanie powódki ograniczającej lub nawet wyłączającej ogrzewanie powoduje, iż jej sąsiedzi de facto płacą częściowo za ogrzewanie jej mieszkania. Do tej pory sąsiedzi powódki płacili nie tylko za faktycznie zużytą przez siebie energię, ale również za energię pochłanianą przez niedogrzane jej mieszkanie.

Uznanie, że opłaty reguluje się proporcjonalnie do ilości zużytej energii powodowałoby, że ciężar ekonomiczny związany z utrzymaniem właściwej temperatury w lokalu powódki spoczywałby w przeważającej mierze na jej sąsiadach. Taki stan rzeczy jest, w ocenie Sądu, nie do zaakceptowania.

O tym, że powódka korzysta z energii cieplnej z sąsiednich lokali, przez co sama ogranicza do minimum ogrzewanie zajmowanych przez nią pomieszczeń, świadczy materiał dowodowy zgromadzony w sprawie. Mieszkania przyległe do lokalu powódki są podobnej lub nawet mniejszej powierzchni, a zużywają dużo więcej energii cieplnej.

Z opinii biegłego wynika, że powódka chcąc mieć w lokalu temperaturę 18ºC powinna zużywać przeciętnie 31,66 GJ w okresie grzewczym. Oznacza to, że 10 GJ na sezon grzewczy i tak nie jest wystarczającym zużyciem ciepła dla lokalu powódki. Przy przyjęciu, że zużycie ciepła w mieszkaniu byłoby równe 10 GJ na sezon grzewczy, średnia temperatura wewnątrz jej lokalu wynosiłaby około 8,8ºC.

Dla uzyskania temperatury równej 16ºC należałoby zużyć 27,14 GJ energii cieplnej, dla temperatury 18ºC – 31,67 GJ, zaś dla temperatury 20ºC – 36,19 GJ. Gdyby lokal powódki nie był dogrzewany przez sąsiednie ściany, temperatura w mieszkaniu byłaby prawie równa temperaturze powietrza zewnętrznego.

Biegły wskazał wyraźnie, że zużycie energii cieplnej w poszczególnych lokalach wynika nie tylko z upodobań mieszkańców i dążenia do utrzymania odpowiadającej im temperatury, ale także z potrzeby ogrzewania mieszkania powódki. Właściciele lokali sąsiadujących z lokalem powódki nie mają możliwości uniknięcia ogrzewania jej mieszkania. W związku z czym większy jest koszt zużycia energii cieplnej dostarczanej do ich lokali mieszkalnych.

Należało więc uznać, że zaskarżona uchwała obiektywnie nie jest dla powódki krzywdząca. Wielkość 10 GJ jest nieznaczna, biorąc pod uwagę wskazania liczników w lokalach kamienicy. Przyjęta przez wspólnotę uchwała wymaga od powódki zapłaty za minimalne zużycie energii cieplnej, a więc w wysokości 3-krotnie niższej niż wskazana przez biegłego wartość 31,66 GJ potrzebna do ogrzania lokalu powódki do temperatury 18ºC.

Biegły na rozprawie nadmienił, że wartość 10 GJ jest wręcz krzywdząca dla właścicieli lokali sąsiadujących z lokalem powódki, gdyż i tak w sposób znaczący będą oni musieli partycypować w kosztach ogrzania lokalu. Słusznie podniosła wspólnota mieszkaniowa, że przyjęty system rozliczania zużycia energii cieplnej nie narusza interesów lokatorów, którzy w sposób racjonalny ogrzewają swoje mieszkania.

System ten jest niekorzystny tylko dla właścicieli, którzy mają rażąco niskie zużycie energii cieplnej i bez narażania sąsiadów na nieuzasadnione koszty nie byliby w stanie, przy takim zużyciu, sami utrzymać odpowiedniej temperatury we własnym mieszkaniu. Powódka może faktycznie zużywać mniej energii cieplnej niż inni lokatorzy ma do tego pełne prawo.

Obowiązku utrzymywania w mieszkaniu określonej temperatury nie nakładają na nią w szczególności przepisy, przywoływanego w toku postępowania, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Musi jednak liczyć się z tym, że jej działanie wkracza w sferę uprawnień właścicielskich jej sąsiadów, zmuszając ich do ponoszenia wyższych opłat za energię cieplną.

Zachowanie powódki utrudniało innym współwłaścicielom korzystanie z nieruchomości wspólnej, do której należy system centralnego ogrzewania, w ten sposób, że część lokatorów zmuszona była ponosić wyższe opłaty za zużycie ciepła. W tych okolicznościach, pomimo, że subiektywnie rzecz ujmując, zaskarżona uchwała narusza majątkowy interes powódki, należy stwierdzić, iż nie jest to naruszenie, które uzasadniałoby jej uchylenie.

Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 05.11.2014 roku sygn.akt II C 1386/13

Sposób wykonania remontu budynku

Wspólnota mieszkaniowa dysponując ograniczonymi środkami finansowymi podejmuje decyzje o wyborze najpilniejszych z planowanych remontów. Natomiast sposób wykonania remontu danego elementu budynku należy do decyzji wspólnoty mieszkaniowej, czyli większości właścicieli. Nie można skutecznie zaskarżyć uchwały z tego tylko powodu iż uważa się, że inny sposób przeprowadzenia remontu byłby lepszy – wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach.

Powódka wniosła o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej dotyczącej wykonania izolacji fundamentów budynku. Zdaniem powódki podjęta decyzja jest błędna, a właściwym postępowaniem powinno być obniżenie powierzchni gruntu przyległego do ścian budynku i ocieplenie przynajmniej ścian szczytowych, co pozwoliłoby zmniejszyć koszty ogrzewania budynku, a jednocześnie dałoby możliwość zaoszczędzenia środków na dalsze remonty.

Sąd przypomniał że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarzadzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powódka nie wykazała istnienia żadnej z podstaw uchylenia uchwały wymienionej w art. 25.

Za niezasadne Sąd uznał wywody dotyczące niecelowości wykonania planowanej inwestycji. Strona pozwana w sposób wystarczający wykazała, że decyzja w przedmiocie wykonania remontu fundamentów była przedmiotem dyskusji na zebraniach członków wspólnoty już co najmniej rok przed podjęciem zaskarżonych uchwał i była konfrontowana z proponowanym przez powódkę ociepleniem budynku.

Za racjonalne należy przyjąć założenie leżące u podstaw zaskarżonych uchwał, że skoro w sąsiednich budynkach, pochodzących z tego samego okresu i zbliżonych konstrukcyjnie, wykonanie izolacji ścian fundamentowych było konieczne dla zapobieżenia ich degradacji, to wykonanie takiego remontu w nieruchomości wspólnej również jest niezbędne.

Opieranie się na ustaleniach dotyczących stanu technicznego budynków sąsiednich należy uznać za wystarczające w świetle trudności jakie stwarza zbadanie zewnętrznych warstw ścian fundamentowych i związanych z tym kosztów. Okoliczność, że zdaniem powódki inna proponowana przez nią inwestycja (którą zresztą również należy bezsprzecznie uznać za celową) będzie bardziej korzystna dla wspólnoty niż remonty opisane w zaskarżonych uchwałach jest tylko jej subiektywnym przekonaniem.

Wspólnota dysponując ograniczonymi środkami finansowymi musi podjąć decyzję o wyborze najpilniejszych z planowanych remontów i modernizacji, a jak wskazano wyżej wybór dokonany w zaskarżonej uchwale nie może być uznany za nieracjonalny lub niecelowy, a tym samym naruszający zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sąd nie dopatrzył się również żadnych podstaw do przyjęcia, że doszło do naruszenia interesów właścicieli lokali, w tym powódki.

Zaskarżone uchwały nie zostały podjęte jednomyślnie, ale większością głosów. Oczywistym jest zatem, że przy ich podejmowaniu ścierały się interesy poszczególnych właścicieli lokali, a ostatecznie właścicielom przegłosowanym nie udało się przeforsować swoich racji. Nie oznacza to jednak, że w ten sposób doszło do naruszenia ich interesów w rozumieniu art. 25 ustawy o własności lokali.

Powódka w żaden sposób nie wykazała, że zaskarżone uchwały są dla niej krzywdzące bądź aby pozwana lub poszczególni właściciele lokali odnosili jakąkolwiek korzyść jej kosztem. W tej sytuacji Sąd stwierdzając brak opisanych w art. 25 ustawy o własności lokali przesłanek do uchylenia zaskarżonych uchwał powództwo oddalił.

Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 11.09.2014 roku sygn.akt I C 77/14

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!