Co nowego w Orzecznictwie? Zasady wydatkowania funduszu remontowego | Zasady umieszczenia reklamy na elewacji budynku

Zasady wydatkowania funduszu remontowego

Zasady wydatkowania środków zgromadzonych na funduszu remontowym określa wspólnota mieszkaniowa. Nie można odmówić członkom wspólnoty prawa do określenia tych zasad według własnych przyjętych założeń – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

W przedmiotowe sprawie właściciele lokali podjęli uchwałę na podstawie której w planie gospodarczym zapisano kwotę na fundusz remontowy wspólnoty. Uchwałą właściciele lokali określili też zasady wydatkowania środków z funduszu remontowego ustalając, iż zarząd może wydatkować te środki w trakcie roku bez uchwały właścicieli lokali, po uzyskaniu zgody utworzonej komisji kontrolnej złożonej z właścicieli.

Następnie w budynku została przeprowadzona obowiązkowa kontrola stanu technicznego nieruchomości. W zaleceniach pokontrolnych wskazano kilka usterek, które wymagają pilnej naprawy m.in. iż pilnie należy uzupełnić fotokomórki w dźwigach osobowych. Dotychczasowe zabezpieczenia były niewystarczające i istniało zagrożenie, w szczególności dla dzieci oraz osób starszych (drzwi wind zamykały się pomimo znajdujących się na ich drodze przeszkód).

Komisja kontrolna wystąpiła do zarządu wspólnoty z wnioskiem o wydatkowanie kwoty z funduszu remontowego z przeznaczeniem na montaż fotokomórek w windach. Ponadto komisja kontrolna wystąpiła do zarządu wspólnoty z wnioskiem o wydatkowanie kwoty z funduszu remontowego z przeznaczeniem na wymianę zepsutych ciepłomierzy. Przyczyną wymiany ciepłomierzy były ich awarie w niektórych lokalach, niesprawny system pomiaru cyrkulacji o czym świadczyły reklamacje mieszkańców.

Następnie ogół właścicieli podjął uchwałę w sprawie zatwierdzenia sprawozdania z wykonania planu gospodarczego wyrażając tym samym akceptację wydatków związanych między innymi z montażem fotokomórek w windach i wymianą zepsutych ciepłomierzy. Sąd uznał, że żądanie uchylenia uchwały nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd przypomniał, że ustawa o własności lokali nakłada na właścicieli wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej obowiązek utrzymania części wspólnej nieruchomości w „stanie niepogorszonym”. W ramach tych obowiązków właściciele opłacają koszty zarządu nieruchomością wspólną poprzez uiszczanie comiesięcznych zaliczek. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację stanowią składnik kosztów zarządu nieruchomością wspólną, dlatego też część miesięcznej zaliczki może być przeznaczona na opłacanie kosztów remontów nieruchomości wspólnej.

Z przepisów ustawy nie wynika nic więcej ponad to, że właściciele będą musieli zapłacić za remont, gdy stanie się on konieczny. Brak jest w tych przepisach wzmianek o konieczności tworzenia funduszy remontowych przez wspólnoty mieszkaniowe. Nie ulega jednak żadnych wątpliwości, że gromadzenie środków na wyodrębnionym funduszu remontowym jest możliwe, szeroko praktykowane i ma na celu pozyskanie funduszy na przyszłe remonty.

Nie ma natomiast przepisów, które precyzowałyby kwestie rozliczeń i postępowania ze środkami, które na takim funduszu zostały zgromadzone. W świetle ugruntowanego orzecznictwa i treści przepisów wszelkie wpłaty właścicieli na remonty stanowią część kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a do tych środków zalicza się też wpłaty na fundusz remontowy, środki z tego funduszu należą zatem do właścicieli lokali.

Sąd Okręgowy wskazał też, że powszechną formą stało się decydowanie o kwestiach związanych z funduszem na podstawie uchwał właścicieli. Instalacja fotokomórek dotyczy kosztów związanych z utrzymaniem prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej. Konieczność zainstalowania tych urządzeń wynikała w związku z zaleceniami pokontrolnymi inspektora nadzoru budowlanego określającego to zalecenie jako „pilne”.

Decyzja zarządu dotycząca wypełnienia tego zalecenie nie była zatem bezpodstawna. Lokatorzy zgłaszali problemy z funkcjonowaniem wind, a dodatkowe fotokomórki zwiększały bezpieczeństwo tych urządzeń. Ze względu na materię i „pilność” sprawy nie można również czynić zarzutu zarządowi, że nie czekał z tymi wydatkami do kolejnego opracowania planu gospodarczego. Podobna sytuacja miała miejsce w przypadku wymiany ciepłomierzy zarząd, na wniosek komisji kontrolnej, zdecydował o wydatkowaniu kwoty na tę inwestycję na podstawie skarg mieszkańców reklamujących niedziałające liczniki ciepła. Modernizacja instalacji centralnego ogrzewania przed sezonem grzewczym nie jest oderwana od rzeczywistości.

Zarząd opierał się na ofercie specjalistycznej firmy, która miała nie tylko wymienić niesprawne podzielniki ciepła, ale również dokonać kontroli pozostałych, przed nadchodzącym sezonem grzewczym. Cała instalacja centralnego ogrzewania, łącznie z zainstalowanymi na niej urządzeniami pomiarowymi, stanowi część nieruchomości wspólnej i nie ma znaczenia czy elementy tej instalacji znajdują się w wydzielonych lokalach czy też poza nimi.

Zasady tworzenia i funkcjonowania funduszu remontowego określały uchwały właścicieli. To oni właśnie decyzją większości udziałów ustalili, iż w przypadku gdy zajdzie konieczność przeprowadzeni w ciągu roku nieprzewidzianych wydatków z funduszu, decyzję w tym zakresie może podjąć specjalnie powołana do tego celu komisja. Tak określone zasady wydatkowania środków zgromadzonych na funduszu remontowym są wyrazem woli właścicieli lokali, nie są sprzeczne z przepisami prawa. Nie można, zdaniem Sądu, odmówić członkom wspólnoty prawa do określenia tych zasad według własnych przyjętych założeń. Apelację od orzeczenia wniósł powód jednak sąd apelacyjny podzielił zdanie sądu I instancji.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie(sygn. akt I ACa 1175/12)

Zasady umieszczenia reklamy na elewacji budynku

W zakresie w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku. W tym zakresie nieruchomość wspólna może być również źródłem określonych dochodów, np. z tytułu odpłatności za umieszczone na budynku reklamy. Decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej, jeśli nie zostały zawarte w umowie właścicieli lokali, a dotyczą spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu podejmowane są w formie uchwał – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku.

W przedmiotowej sprawie członek wspólnoty mieszkaniowej zaskarżył uchwałę wprowadzającą odpłatność za umieszczenie reklam na elewacji budynku oraz zobowiązującą zarządcę do opracowania regulaminu wynajmu pomieszczeń i reklam, a także do opracowania warunków technicznych i sposobu montażu reklam na elewacji budynku.

Sąd zważył, że zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali w zw. z art. 140 kodeksu cywilnego każdy właściciel lokalu zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać stosownie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 k.c.). Wspólnota, w drodze uchwały, może określić zasady korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej. Może również pozyskać pożytki cywilne służące pokrywaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Sąd zważył przy tym, że przepisy art. 12 ust. 2 i 3 w zw. z art. 13 ust. 1 u.w.l. pozwalają na zwiększenie udziału właścicieli lokali użytkowych w kosztach związanych z utrzymaniem przedmiotu współwłasności, zważywszy, że koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali są z reguły wyraźnie większe. Skoro powód dysponuje takimi lokalami, możliwe było zwiększenie jego obciążenia finansowego. W ocenie Sądu umieszczenie tablicy informacyjnej na elewacji budynku przyczynia się do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Koszty te wynikają z faktu przytwierdzenia tablic do ściany zewnętrznej budynku i konieczności remontu i bieżącej konserwacji elewacji (np. w razie demontażu tablicy).

Ponadto tablica ta jest podświetlana, co stanowi znaczącą uciążliwość dla właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w jej pobliżu. W konsekwencji to, że uchwała nakłada na powoda obowiązek wpłaty większych zaliczek na zarząd nieruchomością wspólną (koszty utrzymania elewacji), nie może być uznane za naruszenie prawa. Apelację od tego wyroku wniósł powód jednak Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja nie była zasadna.

Stosownie do art. 206 k.c., regułą jest korzystanie przez współwłaścicieli z całej wspólnej rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli.

Przepis art. 12 u.w.l. uzupełnia reguły określone w art. 206 k.c. Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l., zachowując wynikające z art. 140 k.c. prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi).

Poza sporem jest, że elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.w.l. Uznać także trzeba, że nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali, zgodnie z ich przeznaczeniem. Umieszczenie zatem na elewacji budynku szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału. W zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku (zarząd nieruchomością wspólną).

W tym zakresie nieruchomość wspólna może być również źródłem określonych dochodów, np. z tytułu odpłatności za umieszczone na budynku reklamy. Decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej, jeśli nie zostały zawarte w umowie właścicieli lokali, a dotyczą spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu (taką jest kwestia analizowana w niniejszym postępowaniu), podejmowane są w formie uchwal (art. 22 ust. 2 u.w.l.).

Podjęcie takiej uchwały stanowi niezbędne umocowanie dla wspólnoty do zawierania umów obligacyjnych dotyczących pobierania pożytków z części wspólnych budynku – w tym wypadku wynikających z prawa do umieszczania reklam na elewacji budynku. Skoro zatem w podjętej uchwale, współwłaściciele rzeczy wspólnej, uregulowali kwestię korzystania z elewacji budynku, to jeden ze współwłaścicieli nie może powoływać się na swoje uprawnienia wynikające z art. 206 (w zw. z art. 140) k.c. do współposiadania rzeczy w sposób przez siebie wybrany.

W rezultacie należało uznać, że uchwała nie jest niezgodna z przepisami prawa. Jako, że służyć ma ona generowaniu pożytków wspólnoty i pośrednio finansowaniu wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie można też uznać, że uchwała stoi w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (zasada celowości, gospodarności). Uchwała zgodna z przepisami prawa oraz z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną może jednak naruszać interesy właściciela lokalu.

Ugruntowane w orzecznictwie jest stanowisko, że naruszenie interesu właściciela lokalu, w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l., stanowi kategorię obiektywną, ocenianą w świetle zasad współżycia społecznego. Upoważnia to zatem sąd do oceny merytorycznej treści zaskarżonej uchwały i ostatecznych różnego rodzaju skutków jej wykonania dla zainteresowanych stron.

Uzupełniająco należy też podkreślić, że interes właściciela lokalu, w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l., nie jest interesem prawnym, o którym mowa w art. 189 k.p.c., a jedynie interesem faktycznym. W związku z tym, że do tej pory powód korzystał z elewacji budynku nieodpłatnie, zaskarżona uchwała z pewnością narusza jego interes. Jest to jednak wyłącznie interes subiektywny, który nie uzasadnia uchylenia uchwały.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku sygn.akt I A Ca 912/12

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!