Zawarcie umowy a obowiązek zapłaty za media

W przypadku zakupu mediów (ciepła, wody, gazu, itp.) do budynku wielolokalowego przez odbiorcę, wspólnotę mieszkaniową, dla potrzeb poszczególnych właścicieli lokali do ich lokali, powstaje sytuacja następująca:

• zakupu mediów dokonuje wspólnota mieszkaniowa; umowę o dostawę mediów też zawiera wspólnota mieszkaniowa jako podmiot pośredniczący w dostawie, we własnym imieniu, pod swoim numerem NIP, REGON, chociaż umowie tej towarzyszy zamiar późniejszego indywidualnego rozliczenia dostawy z odbiorcami końcowymi, czyli właścicielami lokali, do których dostarczane będą media,
• poniesione koszty zakupu mediów są przedmiotem refakturowania; wspólnota jako podmiot pośredniczący przeniesie (refakturuje) odpowiednie koszty zakupu mediów na poszczególnych właścicieli lokali,
• wspólnota mieszkaniowa wystąpi w roli sprzedawcy odsprzedającego zakupione media, a każdy właściciel lokalu wystąpi w roli ich nabywcy,
• czynność taka – odsprzedaż mediów do lokali właścicieli – odbywa się na warunkach Kodeksu cywilnego, a nie na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wspólnota mieszkaniowa jest zobowiązana przyjąć w uchwalonym regulaminie rozliczeń mediów metodykę rozliczeń mediów i stosować ją w stosunkach cywilnych przy obciążeniach i rozliczeniach.
Dostawa mediów do lokali to świadczenie cywilne wspólnoty mieszkaniowej jako sprzedawcy, wykonywana na rzecz właścicieli lokali, to sprzedaż w rozumieniu ustawy o VAT. Taka odsprzedaż mediów to świadczenie cywilne, podlegające m.in. przepisom art. 8 ust. 2a ustawy VAT.

Brak umowy cywilnoprawnej na wykonywanie czynności pośrednictwa w dostawie mediów do lokali właścicieli może być przeszkodą w dochodzeniu zaległych należności z tytułu odsprzedaży mediów. Brak umowy jest istotną przeszkodą w ustaleniu terminu zapłaty, ponieważ art. 15 UWL nie ma zastosowania do opłat miesięcznych za media, dostarczane do lokali właścicieli.

W tej sprawie obowiązuje jednolite orzecznictwo sądów od dnia 2 sierpnia 2011 r. Pośrednictwo w dostawie mediów do lokali właścicieli, realizowane jest w ramach stosunków cywilnych (w zw. z art. 13 UWL), a nie statutowych, mających podstawę w art. 15 ustawy o własności lokali. Z zasady – regulamin rozliczeń mediów (obligatoryjny w związku z przepisami art. 45a Prawa energetycznego) powinien być dołączony do umowy cywilnej zawartej przez wspólnotę mieszkaniową z każdym właścicielem lokalu.

Jednakże, odpowiadając na pytanie, co do zasady – do zawarcia umowy dochodzi poprzez zgodne oświadczenie woli stron, w tym przypadku sprzedawcy i nabywcy. Zatem, trzeba dla okoliczności tej sprawy ustalić, czy:

• podjęto uchwałę w sprawie terminu zapłaty opłat miesięcznych za media;
• czy uchwały w tej sprawie przekazano właścicielom;
• czy na dokumentach obciążenia wpisywano ten ustalony termin zapłaty opłat miesięcznych za media;
• czy są w dyspozycji zarządu wspólnoty inne dokumenty, np. potwierdzenie salda.

Warto pamiętać!

W świetle prawa i orzecznictwa nie jest możliwe odcięcie mediów do lokalu właściciela, chyba że występuje przypadek określony w art. 6 ust. 6 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzeniu ścieków.

Wykonywanie czynności pośrednictwa podlega przepisom ustawy VAT, z tego względu obciążenie z tytułu tej usługi powinno być dokumentowane fakturą, zgodnie z przepisami cytowanej ustawy. Z zasady każda faktura zakupu poszczególnych mediów powinna być przedmiotem refakturowania na otrzymującego świadczenie – właściciela lokalu, częstotliwość obciążeń zależy od ustaleń regulaminu i od ustaleń cywilnoprawnych umowy, o której mowa. Wspólnota mieszkaniowa jako podatnik zwykły wystawi nabywcy (właścicielowi lokalu) fakturę o węższym zakresie danych, a jako podatnik VAT czynny wystawi nabywcy fakturę (VAT).