#GorącaLinia – informowanie o podjęciu nowej uchwały we wspólnocie

Ekspert odpowiada:

Uchwały właścicieli lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej zapadają, co do zasady, większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwały są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów, oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, na przykład, gdy na zebraniu nie było wystarczającej ilości właścicieli lokali.

Pierwszym i najczęstszym sposobem podjęcia uchwały jest zwołanie zebrania właścicieli lokali. Prawo zwołania zebrania należy do kompetencji zarządu, a o zebraniu zarząd zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Zarząd zwołuje zebranie z własnej inicjatywy lub z inicjatywy właścicieli. Jednak dopiero gdy wniosek pochodzi od właścicieli, reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd ma obowiązek zwołać zebranie.

Drugim ze sposobów podjęcia uchwały jest indywidualne zbieranie głosów. Zasady podejmowania uchwał w drodze indywidualnego zbierania głosów, w tym termin, w jakim są zbierane, wspólnota może doprecyzować w regulaminie (uchwała) i wówczas zarząd będzie zobligowany tymi postanowieniami. W przypadku braku takich postanowień, wprawdzie ustawa o własności lokali nie określa terminu, w jakim zarząd ma zbierać głosy w drodze indywidualnego ich zbierania, ale nie może tego robić w nieskończoność. 

Przepis posługuje się bowiem sformułowaniem „zbierania głosów”, zatem wymaga aktywności zarządu. Z reguły podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów polega to na tym, że zarząd przygotowuje treść uchwały wraz z listą do głosowania, a następnie członkowie zarządu chodzą od drzwi do drzwi, tłumaczą właścicielom treść uchwały i okoliczności sprawy oraz zbierają głosy pod uchwałą.

Warto zwrócić uwagę, że zarząd, zbierając głosy nie ma obowiązku uzyskać decyzji (głosu) każdego właściciela i może zakończyć glosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów, gdy uzyska pod uchwałą podpisy wystarczającej większości właścicieli lub gdy z arytmetyki wynika, że nawet gdyby pozostali właściciele głosowali za i tak uchwała nie zostałaby podjęta. Jest to zwłaszcza istotne w obecnej sytuacji epidemii, gdzie kontakt ze wszystkimi właścicielami nie będzie możliwy.

W drodze indywidualnego zbierania głosów podejmuje się uchwały zwłaszcza w sprawach, w których konieczna jest szybka decyzja właścicieli i nie ma czasu na zwoływanie zebrania. W tej drodze bowiem uchwała może być podjęta nawet w tym samym dniu, w którym zaistniała konieczność podjęcia uchwały w danej sprawie. Nie oznacza to, że stosowanie tego trybu musi być czymś uzasadnione, a o jego zastosowaniu decyduje zarząd, kierując się okolicznościami danej sytuacji. Ponadto warto zwrócić uwagę, że przepisy nie mówią, jak dokładnie ma przebiegać zbieranie głosów przez zarząd w drodze indywidualnego ich zbierania.

Liberalne podejście do braku spełnienia wymogów formalnych

Orzecznictwo sądowe bardzo liberalnie podchodzi do braku dochowania wymogów formalnych we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z ukształtowaną linią orzecznictwa uchybienia formalne, jakich się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały, mogą być podstawą do uchylenia podjętej uchwały, ale tylko wtedy, gdy zostanie dowiedzione, że miały wpływ na podjęcie tej uchwały. Decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty mieszkaniowej w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06). 

Zawiadomienie o podjęciu uchwały

Należy pamiętać, że zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Zatem po podjęciu uchwały (zakończeniu zbierania głosów) zarząd ma obowiązek zawiadomić na piśmie każdego właściciela lokalu o jej podjęciu i dostarczyć mu treść uchwały. Przepis ten został wprowadzony dlatego, że od daty powiadomienia biegnie termin 6 tygodni, w którym każdy właściciel ma prawo zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu.

Warto jednak zwrócić uwagę, że ten obowiązek nie dotyczy sytuacji, gdy uchwała została podjęta na zebraniu. Wówczas zarząd nie zawiadamia nawet tych właścicieli, którzy nie byli obecni. Wynika to z faktu, że udział w zebraniu jest obowiązkiem każdego właściciela, a jeżeli nie może być obecny, czyli nie dochował swojego obowiązku to trudno, aby przysługiwały mu szczególne prawa. Wówczas sam powinien zainteresować się po zebraniu jakie uchwały zostały podjęte. 

Podsumowanie

Po pierwsze: podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów jest jak najbardziej zgodne z prawem i stawiane przez przepisy na równi z podjęciem uchwały na zebraniu, a o podjęciu uchwały w tym trybie decyduje zarząd w zależności od okoliczności danej sytuacji.  

Po drugie: orzecznictwo sądowe bardzo liberalnie podchodzi do braku dochowania wymogów formalnych we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z ukształtowaną linią orzecznictwa, uchybienia formalne, jakich się dopuszczono przy podejmowaniu uchwały, mogą być podstawą do uchylenia podjętej uchwały tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione, że miały wpływ na podjęcie tej uchwały. Zatem, nawet jeżeli właściciel sam zbierał głosy, a nie zarząd, nie jest to automatyczna podstawa do uchylenia uchwały, już nie wspominając, że mógł działać z upoważnienia zarządu, co w ogóle przerywa jakiekolwiek spekulacje w tym temacie. 

Po trzecie: uchwały właścicieli lokali zapadają co do zasady większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (oba budynki). Zatem właściciel sąsiedniego budynku (planowanych 5 mieszkań), jeżeli dysponuje udziałem w nieruchomości wspólnej, przekraczającym połowę lub dysponuje takim udziałem razem z niektórym właścicielami kamienicy, którzy zagłosowali za uchwałą, mógł uzyskać większość za uchwałą w sprawie ogródków, mimo że, jak sądzisz, większość (liczba właścicieli) zagłosowała przeciw uchwale. Inna jest bowiem matematyka głosowania  we wspólnocie mieszkaniowej, gdzie co do zasady liczy się większość udziałów, a nie liczba głosujących. 

Po czwarte: jeżeli uchwała wspólnoty mieszkaniowej zostałaby podjęta, zarząd ma obowiązek powiadomić wszystkich właścicieli o tym na piśmie, bo dopiero od powiadomienia biegnie okres 6 tygodni, w którym każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu. Zatem brak zawiadomienia może świadczyć o braku podjęcia uchwały, ale też może świadczyć o braku zakończenia głosowania, choć prowadzenie głosowania przez kilka miesięcy jest, łagodnie mówiąc, mało poważne. Niemniej brak zawiadomienia właścicieli lokali mimo podjęcia uchwały, nie stanowi o jej nieważności, a tylko przeciąga w czasie możliwość jej zaskarżenia do sądu, bo termin 6 tygodni zacznie biec od zawiadomienia. 

Po piąte: każdy z właścicieli ma prawo wglądu we wszelkie dokumenty wspólnoty, zatem podstawą do jakiejkolwiek wątpliwości oraz podejmowania kroków, w tym prawnych, powinien być najpierw kontakt z zarządem czy zarządcą i sprawdzenie w dokumentacji wspólnoty, czy uchwała została podjęta, w jakiej dacie, o jakiej treści i jaką siłą głosów oraz jakie czynności w związku z tym wykonał zarząd. 

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!