Naprawy obowiązkowe, przeprowadzane przez zarządcę nieruchomości

Oznacza to, że musi:

• utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego (PB);
• zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Zarządca nieruchomości a odpowiedzialność za obiekt

Zgodnie z art. 5 ust 2 Prawa budowlanego, obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami.

Z braku jednolitej definicji „zarządcy obiektu” pomocne w ustaleniu pojęcia „zarządcy obiektu budowlanego” jest odwołanie się do takiej cechy, jak władanie tą nieruchomością. Przymiot ten oznacza każdorazowo określony zakres władztwa danego podmiotu, a przez to i uprawnień przysługujących względem konkretnego obiektu budowlanego, związanych z jego funkcjonowaniem. W doktrynie wskazuje się, że „zarządcą obiektu budowlanego” może być podmiot sprawujący trwały zarząd nad nieruchomością w rozumieniu art. 43–50 ustawy o gospodarce nieruchomościami, osoba fizyczna lub prawna, sprawująca zarząd na zasadach określonych w ustawie o własności lokali lub na podstawie innych przepisów, jak również zawodowy zarządca nieruchomości działający na zasadach określonych w art. 184–190 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zarządcą obiektu budowlanego będzie zarówno podmiot władający nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, jak i podmiot posiadający szczególne prawo do zarządzania nieruchomością, definiowane jako prawo trwałego zarządu lub podmiot, który włada obiektem budowlanym z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy (np. jako użytkownik lub najemca).

Nieodpowiedni stan techniczny obiektu

Decyzja administracyjna wydana w oparciu o art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ma z założenia charakter restytucyjny, albowiem jej celem jest przywrócenie homeostazy budowlanej, która została utracona wskutek braku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym lub estetycznym, w następstwie czego doszło do zagrożenia takich wartości publicznych jak: życie i zdrowie ludzi, bezpieczeństwo mienia, nośność i stateczność konstrukcji, środowisko, bezpieczeństwo użytkowania i dostępności obiektu, możliwość utrzymania właściwego stanu technicznego obiektu, ochrona ludności – art. 61 pkt 1 i art. 5 ust. 1 i ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. W świetle art. 81c ust. 2 ustawy – Prawo budowlane niedopuszczalne jest, aby to strona postępowania, posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane, mogła sporządzić we własnej sprawie wymagane przez organ nadzoru budowlanego opracowanie.

Decyzja, określająca zakres prac niezbędnych do doprowadzenia obiektu do należytego stanu technicznego, nie tworzy po stronie adresata pozaustawowych obowiązków. Obowiązki te wyraźnie nakłada bowiem art. 61 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 5 ust. 2 tej ustawy. Nie istnieje obowiązek użytkowania i utrzymywania obiektu budowlanego zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, bowiem obowiązek ten dotyczy wyłącznie etapu projektowania i budowy obiektu.

Przepis art. 61 ustawy Prawo budowlane w zakresie kryteriów utrzymania i użytkowania obiektów budowlanych odsyła do treści art. 5 ust. 2, zgodnie z którym obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Efektem postępowania, w którym organ nadzoru budowlanego stwierdzi uchybienie tym obowiązkom, jest wydanie decyzji, której uzasadnienie odzwierciedla zakres prac niezbędnych do przywrócenia stanu technicznego obiektu. Wobec tego, że celem art. 66 ustawy Prawo budowlane jest utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, decyzja powinna ograniczać się wyłącznie do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Z uwagi na fakt, że brak w aktualnie obowiązującym stanie prawnym obowiązku utrzymywania obiektu budowlanego w zgodzie z przepisami techniczno-budowlanymi, nie istnieje również przepis prawa materialnego, który nakładałby na organ nadzoru budowlanego obowiązek wskazania w uzasadnieniu decyzji, które przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tj. DzU z 2015 r. poz. 1422 ze zm.) zostały naruszone.

Za wystarczające należy uznać wskazanie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, który przewiduje, że organ nadzoru budowlanego – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Norma zawarta w art. 61 oraz art. 5 ust 2 PB, nie precyzuje formy, w jakiej działa organ, w szczególności nakazując przedstawienie konkretnej ekspertyzy.

Stąd też wskazać należy, iż norma zawiera się w hipotezie, jaką wyraża art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego. Stanowi on, że organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. Na postanowienie – stosownie do art. 81c ust. 3 PB – przysługuje zażalenie.

Postanowienie wydane na podstawie art. 62 ust. 3 w zw. z art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego ma charakter postanowienia dowodowego. Żądana zaś ekspertyza ma na celu wykluczenie bądź potwierdzenie powstałych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych, jakości robót budowlanych lub stanu technicznego obiektu budowlanego. Zatem nałożenie obowiązku sporządzenia i przedstawienia ekspertyzy nie jest merytorycznym rozstrzygnięciem sprawy w rozumieniu art. 104 KPA, ale jest uzupełnieniem materiału dowodowego i dlatego właściwa jest forma postanowienia, a nie decyzji.

Poddawanie obiektu okresowej kontroli

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

• okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
  • elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
  • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
  • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
• okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
• okresowej w zakresie, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m²; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie na piśmie zawiadomić organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli;
• bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego;
  • w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego.

W trakcie kontroli, należy sprawdzić wykonanie zaleceń z poprzedniej kontroli. Obowiązek kontroli, nie obejmuje właścicieli i zarządców:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych;
• obiektów budowlanych:
  • budownictwa zagrodowego i letniskowego,
  • wymienionych w art. 29 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego, z wyłączeniem sieci gazowych.

Kontrolę właściciel lub zarządca jest zobowiązany przeprowadzić w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia. Nakazy określone w art. 66 ustawy Prawo budowlane mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach, co nie zmienia oczywiście faktu, że chodzi o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości lub jego części. W tym zakresie należy zatem uwzględnić nie tylko możliwość wydzielenia części obiektu budowlanego (np. lokalu lub jego części), dotkniętej stanem wadliwego utrzymania lub użytkowania, lecz także to, czy ze względu na uwarunkowania własnościowe (zob. art. 61 ustawy Prawo budowlane) istnieje konieczność ograniczenia zakresu przedmiotowego obowiązku jedynie do części obiektu (np. tylko do lokalu stanowiącego odrębną własność, do którego praw nie mają inni współwłaściciele nieruchomości wspólnej).

Kontrola instalacji

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. W sprawie zaś odpowiedzialności wypowiedział się w wyroku z dnia 17 lutego 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II OSK 2031/18): – według przepisu art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego mają obowiązek utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, a przede wszystkim zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. Na tych też podmiotach ciąży obowiązek poniesienia konsekwencji samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Niezależnie od tego, kto jej dokona, odpowiedzialność ponosi właściciel lub zarządca obiektu. Dlatego stroną postępowania, a jednocześnie adresatem rozstrzygnięć podejmowanych na podstawie art. 71a ust. 1 i 4 Prawa budowlanego jest jedynie właściciel, ewentualnie zarządca obiektu budowlanego, natomiast nie przyznaje się statusu strony najemcy obiektu, będącego przedmiotem takich spraw.

Kontrola przewodów kominowych

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, powinny przeprowadzać:

• osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
• osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą przeprowadzać także upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa takich budowli.

Warto tu przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 marca 2020 r. (sygn. akt II OSK 1607/18), który stanowi, że – nałożenie obowiązków z art. 66 ust. 1 PB jest konsekwencją niezastosowania się do obowiązków utrzymania obiektu we właściwym stanie technicznym i estetycznym wynikających z art. 61 pkt 1 tej ustawy. Przepis art. 66 PB nie może być wykorzystywany do usunięcia dokonanych przez inwestora odstępstw od udzielonego pozwolenia na budowę jak i do likwidacji samowoli budowlanej popełnionej w istniejącym obiekcie budowlanym. Natomiast podstawowym celem postępowania prowadzonego w trybie art. 51 Prawa budowlanego jest doprowadzenie wykonanych robót budowlanych (obiektu budowlanego) do stanu zgodnego z prawem.

Podstawa prawna

Art. 51, art. 61, art. 66, art. 81 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. DzU z 2021 r. poz. 2351 ze zm.)