Tarasy, balkony i loggie w budynku wielokondygnacyjnym

Podstawowym dokumentem prawnym odnoszącym się do obowiązku utrzymania tarasów, balkonów, loggii we właściwym stanie technicznym jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74 z 9.09.1999 r., poz. 836 z późn. zm.). Jego przepisy nakładają na zarządców i administratorów budynków mieszkalnych obowiązek przeprowadzania corocznych wiosennych kontroli okresowych, gdzie oceniany jest m.in. stan techniczny balustrad tarasów, loggii i balkonów (§ 5 pkt 2.1). Obowiązek ten wynika też z przepisów Prawa budowlanego (art. 61 i 62 pkt 1.1.a); ich lekceważenie usankcjonowane jest karą grzywny, ograniczenia albo pozbawienia wolności do roku (art. 91a). Wnioski i zalecenia pokontrolne muszą być ujęte w protokołach, a informacje w nich zawarte stanowią podstawę do sporządzenia zestawienia robót remontowych budynku, gdzie w zależności od potrzeb prowadzi się roboty konserwacyjne, naprawy bieżące bądź główne. Dopełniając wymagania zarządca powinien dbać o zachowanie prawidłowego odpływu wód opadowych z posadzek, a przy opadach śniegu o jego usuwanie z ich powierzchni.

Uszkodzenia

Źródła problemów

Tarasy, balkony i loggie należą do elementów budynku bezpośrednio narażonych na działanie różnorodnych szkodliwych wpływów zewnętrznych: środowiska atmosferycznego (wiatr, woda, wilgoć, promieniowanie UV), czynników mechanicznych, termicznych, chemicznych, biologicznych i środowiskowych. Ważny czynnik wpływający na ich stan techniczny stanowi też technologia wznoszenia budynku i błędy popełnione jeszcze na etapie opracowywania projektu. Elementami w ich konstrukcjach podlegającym wszelkim uszkodzeniom są płyty balkonowe (dla tarasów płyty stropowe) i balustrady. Najczęściej dochodzi w nich do uszkodzeń warstw otulających konstrukcję, nieprawidłowości w odprowadzeniu wód opadowych oraz braku zachowania wymagań izolacji przeciwwilgociowej i termicznej. To właśnie wilgoć i obecność mostków cieplnych jest przyczyną korozji płyt balkonowych i przemarzania stropów pod tarasami.

Wybrane usterki

Najbardziej podatne na uszkodzenia są płyty balkonowe/loggiowe. Szczególnie groźne jest zjawisko sukcesywnego zmniejszania się nośności płyty balkonowej na skutek korozji betonu i zbrojenia. Jej oddziaływanie prowadzi do zaistnienia powierzchniowych zarysowań, spękań i deformacji, a w konsekwencji do odspojeń i ubytków zmniejszających przekroje płyt. Na wpływy korozji podatne są również elementy wykończenia balkonów/loggii, takie jak: balustrady, obróbki blacharskie, odwodnienia i warstwy wykończeniowe (płytki i posadzki).

Znaczny odsetek uszkodzeń jest skutkiem błędów konstrukcyjnych i technologicznych powstałych w fazach projektowania i wykonawstwa. Niektóre z nich mogą ujawniać się po nieokreślonym okresie użytkowania. Do najczęściej popełnianych takich błędów zalicza się:

• przyjmowanie w obliczeniach zbyt małych przekrojów poprzecznych belek (głównych elementów konstrukcyjnych balkonów wspornikowych belkowo-płytowych),
• niedostateczne zakotwianie belek lub płyt w ścianie budynku,
• nieosiatkowanie dolnych stopek tregli,
• nieuwzględnianie nadmiernych obciążeń przy obliczeniach, co objawia się np. pęknięciami muru pod belką,
• nieodpowiednia wytrzymałość betonu i stali zbrojeniowej,
• błędne mocowanie marek stalowych mocowania balustrad,
• uszkodzenia zbrojenia i otuliny, niedostateczna grubość otuliny, nieregularny rozstaw prętów, które świadczą o fuszerkach,
• brak lub wadliwe wykonanie izolacji przeciwwilgociowej płyt balkonowych/loggiowych, brak uszczelnień miejsc zamocowania słupków balustrady, styków ze ścianą, brak obróbek blacharskich „boku" płyty (fuszerka!);
• złe rozwiązanie izolacji termicznej balkonu, odprowadzenia wody, niewłaściwe wykonanie łzawika, obróbek blacharskich,
• błędne mocowanie balustrady do płyty i ściany budynku.

Do najczęściej występujących uszkodzeń balkonów powodowanych procesami korozyjnymi uzupełnianych o uszkodzenia powstałe na skutek naprężeń mechanicznych i drgań (spękania, które umożliwiają penetrację wody i wilgoci w strukturze konstrukcji) należą:

• odkształcenia termiczno-skurczowe (spękania płytek balkonowych, fug, połączeń balustrady z płytą balkonową, cokołów oraz stref szczelin dylatacyjnych przy braku właściwych dla nich odstępów),
• podciekania wody i nawilgocenia spodu płyty balkonowej (brak okapników, bądź ich złe wyprofilowanie, brak izolacji przeciwwilgociowej, brak odwodnienia),
• zastoiska wodne i wysadziny mrozowe (skutek nie zachowania wymaganych spadków posadzek i obecność na nich nierówności),
• wykruszenia obrzeży płyty balkonowej oraz ubytki na jej spodzie (obecność wilgoci i wpływ korozji),
• sople solne widoczne na spodzie płyty balkonowej (uszkodzona warstwa posadzkowa, brak w niej izolacji przeciwwilgociowej),
• przemarzanie naroży płyty balkonowej na styku ściany/wieńca budynku (brak ocieplenia i obecność mostka termicznego),
• poziome rozwarstwienie żelbetowej lub ceglanej płyty balkonowej w następstwie penetracji wilgoci i działania mrozu,
• pęknięcia i zarysowania na górnej powierzchni płyty żelbetowej równolegle do krawędzi zamocowania (niedostateczna nośność na zginanie lub korozja prętów zbrojących),
• błędy montażowe umożliwiające infiltrację wody i lokalne zawilgacanie konstrukcji płyty (wadliwe osadzenie słupków balustrad powodujące spękania nawierzchni, wadliwe obróbki blacharskie i połączenia z płytą konstrukcyjną lub warstwą posadzkową, wadliwe wyprowadzenie izolacji przeciwwilgociowej płyty balkonu na ścianę zewnętrzną, złe umiejscowienie otworu odwadniającego uniemożliwiające skuteczne odprowadzenie wód opadowych),
• obecność wilgoci wewnątrz budynku w strefie przybalkonowej (złe wyłożenia izolacji wodochronnej i brak uszczelnienia na progu drzwi balkonowych).

Wiele uszkodzeń wynika też z niewłaściwej eksploatacji (np. obserwowane są przypadki bezmyślnego stawiania gorących naczyń bezpośrednio na płytach balkonowych, zwłaszcza w warunkach zimowych, co może powodować pęknięcia konstrukcji na skutek raptownie zachodzących w podłożu zmian liniowych).

Zapewnienie bezpieczeństwa eksploatacji tarasów, balkonów i loggii wymaga usunięcia przyczyn, a także zastosowania materiałów i technologii posiadających aprobaty techniczne (środki zapewniające konstrukcji ochronę konstrukcyjną, materiałowo-strukturalną i powierzchniową takie jak np.: systemowe izolacje przeciwwilgociowe, termiczne, antykorozyjne, urządzenia odwadniające itp.).

Regularne kontrole pozwalają zauważyć wszelkie uszkodzenia i mobilizują zarządców do podjęcia działań naprawczych minimalizujących dekapitalizację obiektu oraz maksymalizujących nie tylko jego żywotność, ale i wartość nieruchomości.

Przy okazji modernizacji elewacji…

O naprawach i remontach tarasów, balkonów i loggii warto pomyśleć także przy okazji modernizacji elewacji budynków, zwłaszcza tych wielkopłytowych. Przy ocieplaniu elewacji zawsze trzeba dostrzegać konieczność docieplania płyt balkonowych. Warto w miarę możliwości dostosować przedmiotowe elementy konstrukcyjne do współczesnych standardów i wymagań funkcjonalnych, np. dobudowując nowe elementy, takie jak: zewnętrzne piony windowe, nowe piony loggii czy wręcz dostawienie dotychczas nieistniejących balkonów.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!