"Kredyt na start" pod znakiem zapytania
Zasadniczym mankamentem polskich programów mieszkaniowych jest to, że nie wpisują się one w długoterminową strategią mieszkaniową państwa, fot. Pixabay
Od momentu ogłoszenia pomysłu nowego programu mieszkaniowego „Kredyt na start” (KnS) nie słabną głosy krytyki. Co więcej, owa dezaprobata może spowodować, że KnS w ogóle nie ujrzy światła dziennego.
Obawa o tego typu rozstrzygnięcie w końcu zajrzała w oczy inwestorom giełdowym, którzy od 27 maja pozbywają się akcji liderów deweloperki mieszkaniowej z zapałem. W efekcie indeks WIG-Nieruchomości w przeciągu niespełna trzech sesji zanurkował o ponad 5 proc., głównie za sprawą głębokiej przeceny walorów kilku branżowych tuzów. Tak gwałtowane tąpnięcie jednego z najsilniejszych od lat wskaźników koniunktury warszawskiej giełdy raczej przeczy tezie o wypadku przy pracy.
Polityczne intencje to za mało
Zasadniczym mankamentem polskich programów mieszkaniowych jest to, że nie wpisują się one w długoterminową strategią mieszkaniową państwa, a są jedynie obietnicami wyborczymi w wyścigu po władzę.
W niedawnej ankiecie zamieszczonej w portalu Gazeta.next respondenci wyrazili swoją zdecydowaną dezaprobatę dla rządowej inicjatywy. Aż 84% uczestników ankiety stwierdziło, że wdrożenie programu „Kredyt na start” nie jest dobrym pomysłem.
Winowajcy wzrostów cen mieszkań
Za kształtowanie cen odpowiadają przede wszystkim relacje popytowo-podażowe. A z tymi na rynku nieruchomości w roku ubiegłym, a zwłaszcza w jego pierwszych dwóch-trzech kwartałach na rynku pierwotnym nie było dobrze.
Ze statystyk serwisu BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że od stycznia do września 2023 roku na siedmiu głównych rynkach kraju deweloperzy sprzedali o 40 proc. więcej mieszkań niż wprowadzili do oferty. Czyli przebudzony po okresie zapaści z roku 2022 popyt nie doczekał się odpowiedzi strony podażowej, której deweloperzy nie byli w stanie odbudować w kilka tygodni. Zadecydował więc dość niefortunny timing ogłoszenia pomysłu BK2%. W efekcie ceny nowych mieszkań poszybowały w głównych krajowych metropoliach w tempie dwucyfrowym. Jednak wzrosty nominalne to jedno, a realne – drugie.
Wg danych Eurostatu ceny mieszkań już w całej Polsce, w minionym roku, realnie nie tylko nie zanotowały zwyżki, ale wręcz spadły o blisko 2 proc., i to drugi rok z rzędu. To z kolei może właśnie inflację stawiać na najwyższym stopniu podium czynników kreujących mieszkaniową drożyznę ubiegłego roku.
W tej sytuacji nietrudno było przewidzieć rozwój wypadków na rynku mieszkaniowym, gdy do całego spektrum licytacji obietnic wyborczych windujących transfery socjalne, płace minimalne i inne perspektywy dobrobytu rodaków dołączył BK 2%, a następnie Kredyt 0%, obecnie wciąż jeszcze procedowany pod hasłem Kredytu na start.
Czy scenariusz się powtórzy?
Obecnie sytuacja na rynku mieszkaniowym różni się od tej sprzed roku, czyli z okresu tuż przez wejściem w życie programu BK 2%. Widać postępującą stabilizację, a rynek pierwotny powraca do normalności pod względem relacji popytowo-podażowych. Oferta mieszkań deweloperskich powoli pnie się w górę, a stawki mkw. nowych mieszkań dość wyraźnie spowalniają trend wzrostowy. Na obecnym etapie zaawansowania prac nad ustawą nie widać też windowania aktywności popytowej na pierwotnym rynku mieszkaniowym, poza dość przewidywalnym ożywieniem w statystykach rezerwacji lokali deweloperskich.
Deweloperzy natomiast podkręcają swoją aktywność inwestycyjną, co skutkuje przewagą mieszkań wprowadzanych do oferty względem lokali sprzedanych. Samo w sobie raczej nie zapowiada to korekty cenowej, jednak na wyraźniejsze spowolnienie wzrostów w cennikach deweloperskich w odniesieniu do ub. roku, jak najbardziej można było liczyć.
Sytuacja się zmienia jak w kalejdoskopie
Budujący mieszkania mogli czuć się dość komfortowo, przynajmniej teoretycznie wiedząc, na czym stoją. Wydawało się, że będą w stanie dostosować podaż mieszkań oraz strukturę oferty do oczekiwanego popytu, który do końca 2027 roku miał być stymulowany programem dopłat.
Kilka dni temu pojawił się temat możliwości wprowadzenia do programu limitów stawek mkw. mieszkań. Obecnie pojawiła się kwestia kolejnej partii koalicyjnej z jednoznaczną deklaracją na „nie” dla dopłat. W konsekwencji zwiastunem nadciągającej destabilizacji rynku nieruchomości, kolejnej po tym co zaserwował BK 2%, są od bardzo dawna niewidziane tąpnięcia kursów branżowych tuzów deweloperki mieszkaniowej na GPW.
Ewentualne odwołanie programu KnS może mieć bardzo poważne konsekwencje nie tylko dla pierwotnego segmentu mieszkaniówki, znacznie wykraczające poza wyprzedaż akcji deweloperów. Przede wszystkim załamaniu może ulec popyt na nowe mieszkania przypominający co najmniej regres sprzed dwóch lat wywołany wzrostem stóp procentowych NBP.
Byłby to efekt nie tylko anulowania tysięcy rezerwacji przez niedoszłych beneficjentów KnS, lecz także powszechnego oczekiwania na spadek cen nowych lokali czy wręcz na pęknięcie rzekomej bańki spekulacyjnej. Przy przewidywanych jeszcze przed końcem br. kolejnych wzrostach kosztów deweloperów, była by to dla nich zdecydowanie niepożądana sytuacja, w pierwszym rzędzie zmuszająca do mocnego ograniczenia we wprowadzaniu na rynek nowych inwestycji. A stąd już prosta droga do hamowania koniunktury w mieszkaniówce.
Źródło: Jarosław Jędrzyński, RynekPierwotny.pl
