Podwieszane balkony i markizy – bez spełnienia formalności się nie obędzie

W czasach rozpędzonej koniunktury na rynku mieszkaniowym wielu właścicieli podejmuje działania, by zwiększyć wartość swojej nieruchomości. Balkony na rynku pierwotnym są standardem, inaczej ma się rzecz na rynku wtórnym, szczególnie w przypadku bloków z wielkiej płyty. Stąd wspólnoty czy spółdzielnie decydują się na dostawianie, najczęściej podczas termomodernizacji. Dzięki systematycznemu rozwojowi technologii, dziś balkony przyczepne można zainstalować nawet w ciągu jednego dnia. Możliwy jest wybór parametrów i wyglądu.

Pojedynczy balkon – czy to możliwe?

Jeśli dostawieniem balkonu zainteresowany jest tylko jeden z mieszkańców budynku wielorodzinnego, będzie to bardzo trudne, o ile nie niemożliwe do przeprowadzenia. Dostawienie pojedynczego balkonu w bloku jest ingerencją w elewację budynku, czego nie można dokonać bez zgody wspólnoty mieszkaniowej. Kolejny problem to utrzymanie finansowe balkonu. Naprawy powinny być przeprowadzane, chociaż w części z pieniędzy wspólnotowych. Jednak dlaczego pojedynczy balkon miałby być opłacany przez wszystkich.

Balkon przynajmniej częściowo przynależy do części wspólnej. Wynika to z przepisów „Ustawy o własności lokali” (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388 z późn. zm.). Zgodnie z nimi elewacja stanowi część nieruchomości wspólnej, a montaż balkonu stanowi ingerencję w elewację budynku, dlatego właściciel mieszkaniec, który chce podwiesić balkon (ale też przeprowadzić zabudowę już istniejącego balkonu) powinien wystąpić o zgodę wspólnoty.

Ponadto pod kątem prawa budowlanego montaż balkonu stanowi rozbudowę nieruchomości. Nie jest to przebudowa, ponieważ skutkuje zwiększeniem kubatury budynku. Do kubatury brutto wlicza się także kubaturę balkonów. Rozbudowa jest traktowana tak samo, jak budowa, a więc wymaga tych samych formalności. Zgodnie z prawem budowlanym budową jest także odbudowa, rozbudowa czy też nadbudowa obiektu budowlanego. Dostawienie balkonu traktuje się tak samo, jak „pełnoprawną” budowę.

W takiej sytuacji konieczny więc będzie projekt oraz zgłoszenie budowy lub uzyskanie pozwolenia na budowę. Najlepiej, by nie ryzykować samowoli budowlanej, na samym początku przymiarek do inwestycji wystąpić o warunki zabudowy.

Remont, ale kto za to zapłaci?

Balkony to powierzchnie, które z jednej strony klasyfikuje się jako przynależne do mieszkań, z drugiej jednak strony są one przymocowane do elewacji, a więc części wspólnej. Niejasność w tym zakresie potęguje również nieprecyzyjne orzecznictwo. Kwestia balkonów i ich przynależności czy to do mieszkań, czy to do części wspólnej nie została precyzyjnie określona w ustawie o własności lokali. Stąd często rodzą się nieporozumienia.

Sądy przyjęły w tym zakresie salomonowe rozwiązanie, które jednak nie rozwiewa wątpliwości i konfliktów. W 2017 roku Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że taras/balkon przynależy do mieszkania w tym zakresie, i w tej powierzchni, która jest wykorzystywana bezpośrednio przez właścicieli lokalu. Chodzi w szczególności o wierzchnią warstwę wykończeniową.

W tym właśnie zakresie właściciele odpowiadają za balkony i ich stan techniczny. Jeśli natomiast chodzi o te części balkonu, które są trwale połączone z budynkiem, które są elementem konstrukcji obiektu, za ich utrzymanie odpowiada wspólnota mieszkaniowa.

Markizy

Markizy, tak jak i podwieszane balkony, ingerują w elewację budynku, a więc cześć wspólną. Montaż będzie wymagać zgody wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli natomiast chodzi o prawo budowlane, sprawa jest niejasna i niedookreślona. By uniknąć nieporozumień warto zwrócić się z pytaniem do urzędu.

Teoretycznie montaż markizy nie wymaga pozwolenia na budowę. Zgodnie z z art. 29 ust 2 pkt 15 Prawa budowlanego „pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, na obiektach budowlanych”. Wg niektórych interpretacji, pod owe „urządzenia” można podciągnąć i markizę. Niewykluczone natomiast, że montaż trzeba będzie zgłosić. Jak mówią przepisy (art. 30 Prawa Budowlanego) zgłoszenia robót budowlanych wymagają te prace, które polegają na zamontowaniu  na obiektach budowlanych urządzeń o wysokości powyżej 3 m. Rozmiar markizy (z całą pewnością również i sposób zamontowania) przesądzi więc o formalnościach, które należy spełnić.

Źródło: RynekPierwotny.pl

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!