Komisja Rewizyjna we wspólnocie mieszkaniowej
W naszej wspólnocie powstał konflikt po tym, jak grupa właścicieli lokali złożyła wniosek o powołanie Komisji Rewizyjnej. Przeciwnicy tego pomysłu uważają, że nie można takiej komisji powołać, gdyż jej członkami byliby wyłącznie członkowie wspólnoty, a to dawałoby niektórym właścicielom inne uprawnienia niż pozostałym. Natomiast gdyby w skład komisji miały wchodzić osoby spoza wspólnoty, mogłoby to naruszać zapisy ustawy o ochronie danych osobowych.
Jakie są więc podstawy formalne istnienia Komisji Rewizyjnej we wspólnocie mieszkaniowej?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej
Zobacz także
Andrzej Rajkiewicz Świadectwa charakterystyki energetycznej a zarządzanie nieruchomościami
Na pytania zarządców i pośredników w obrocie nieruchomościami odpowiada Andrzej Rajkiewicz z Narodowej Agencji Poszanowania Energii.
Na pytania zarządców i pośredników w obrocie nieruchomościami odpowiada Andrzej Rajkiewicz z Narodowej Agencji Poszanowania Energii.
Piotr Żołądkowski Zarządzanie zadaniami w czasie
W 2019 r. ukazał się raport z wyników badań pt. „Bezpieczeństwo pracy w Polsce”, który wskazuje, iż ilość obowiązków, przepracowanie i obłożenie pracą w 47 proc. wpływa na naszą efektywność zawodową. Czynnik...
W 2019 r. ukazał się raport z wyników badań pt. „Bezpieczeństwo pracy w Polsce”, który wskazuje, iż ilość obowiązków, przepracowanie i obłożenie pracą w 47 proc. wpływa na naszą efektywność zawodową. Czynnik ten wprost przekłada się na wysoki poziom stresu, a ten z kolei jest zasadniczym powodem, który wpływa na wypalenie zawodowe.
Czytaj całość »
Grzegorz Abramek Rozliczanie eksploatacji kotłowni
Czytelniczka zwróciła się do redakcji z pytaniem dotyczącym dostarczania ciepła wspólnotom, których członkowie są również współwłaścicielami kotłowni.
Czytelniczka zwróciła się do redakcji z pytaniem dotyczącym dostarczania ciepła wspólnotom, których członkowie są również współwłaścicielami kotłowni.
Czytaj całość »Problem w zasadzie rozstrzyga ustawa o własności lokali, która nie przewiduje powoływania przez wspólnotę innych struktur niż zarząd. Gdyby więc została powołana Komisja Rewizyjna, to nie mogłaby mieć żadnych nadzwyczajnych kompetencji.
Warto także zauważyć, że zgodnie z art. 29 ust. 3 uwl każdy właściciel ma prawo kontrolować zarząd, więc nie wydaje się celowe, aby tworzyć organ, który miałby dokładnie takie kompetencje jak każdy członek wspólnoty.
Wydaje się jednak, że intencją wnioskodawców był wybór kilkuosobowej grupy właścicieli, do których mieliby oni zaufanie i byli przekonani o ich wiedzy dotyczącej zarówno ustawy o własności lokali, jak i kwestii finansowych i technicznych.
Zapewne błędem było, ale tylko formalnym, użycie nazwy Komisja Rewizyjna, gdyż kojarzy się ona z organem mającym nadzwyczajne uprawnienia. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota wybrała ze swojego grona przedstawicieli, którzy na bieżąco monitorowaliby pracę zarządu i cyklicznie przedstawiali informacje ogółowi właścicieli. Jeśli taka była intencja wnioskodawców, to przeciwnicy utworzenia Komisji Rewizyjnej, po uzyskaniu od nich wyjaśnień, nie powinni się sprzeciwiać.
Oczywiście ze względu na ustawę o ochronie danych osobowych, członkowie Komisji powinni się rekrutować wyłącznie z grona członków wspólnoty.
Sytuacja byłaby diametralnie odmienna, gdyby wspólnota, korzystając z możliwości, jakie daje jej art. 18 ust. 1 uwl, postanowiła inaczej niż w ustawie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Wtedy byłoby możliwe takie określenie relacji w łonie wspólnoty, by Komisja Rewizyjna miała faktycznie szczególne uprawnienia, których nie mieliby wszyscy członkowie wspólnoty.
Gdyby wspólnota wprowadziła takie zasady umową w formie aktu notarialnego, Komisja Rewizyjna uzyskałaby podstawy do działania, chociaż wydaje się mało prawdopodobne, by wszyscy członkowie wspólnoty zgodzili się na utratę praw, które daje im ustawa o własności lokali.
Faktem jest, że niewielu członków wspólnot posiada wystarczającą wiedzę, by kontrolować pracę zarządu, i z tego względu, szczególnie we wspólnocie liczącej kilkudziesięciu lub więcej właścicieli lokali, jest zasadne, by zarząd kontrolowali ci, którzy mają niezbędną wiedzę, a także czas i ochotę, by w sprawy wspólnoty się angażować.
Jeżeli pozostali członkowie wspólnoty dzięki powołaniu komisji nie będą nękać zarządu częstymi wizytami i domagać się wyjaśnień w sprawach, których nie potrafią prawidłowo ocenić, to zarząd również powinien głosować za utworzeniem takiego organu. Jednak należy pamiętać, że bez względu na to, jak zostanie on nazwany, jego członkowie nie będą mieli nadzwyczajnych uprawnień, a pozostali członkowie wspólnoty nie utracą swoich praw do kontroli zarządu.
Na marginesie : dostaję czasem listy podpisane „ prezes wspólnoty " lub „ przewodniczący zarządu wspólnoty ". Podejrzewam, że jest to próba zaspokojenia niespełnionych ambicji, ponieważ tytuły te nie znaczą dokładnie nic. Ani prezes, ani przewodniczący nie są „władzą" i nie mogą w imieniu wspólnoty występować, tym bardziej że w myśl art. 21 ust. 2 oświadczenie woli w imieniu wspólnoty przy wieloosobowym zarządzie musi być podpisane przez co najmniej dwóch członków zarządu wspólnoty.
Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, by zarząd wspólnoty funkcjonował na podstawie swojego regulaminu, który może zakładać, że poszczególni członkowie zarządu będą nazywani prezesami, sekretarzami czy przewodniczącymi, oczywiście pod warunkiem, że nie będą mieli ponadustawowych kompetencji. To samo dotyczy Komisji Rewizyjnej.
Odpowiadał Janusz Gdański
