Co nowego w Orzecznictwie? Wymiana okien w lokalu | Wspólnota ma prawo do wykonania drogiego remontu
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 147)
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 147), a w nim m.in. o wymianie okien w lokalu oraz o tym, czy wspólnota ma prawo do wykonania drogiego remontu.
Zobacz także
Redakcja news Nawet 5 tys. zł podatku od deszczówki
Gminy mogą wprowadzać opłatę za deszczówkę na mocy ustawy Prawo wodne od 2018 roku.
Gminy mogą wprowadzać opłatę za deszczówkę na mocy ustawy Prawo wodne od 2018 roku.
Redakcja news Czy przedsiębiorcy frankowicze będą musieli dopłacać podatek?
Osoby prowadzące działalność gospodarczą w miejscu zamieszkania mogą odliczać część wydatków na utrzymanie mieszkania lub domu, w tym część odsetek od kredytu hipotecznego.
Osoby prowadzące działalność gospodarczą w miejscu zamieszkania mogą odliczać część wydatków na utrzymanie mieszkania lub domu, w tym część odsetek od kredytu hipotecznego.
Czytaj całość »
Redakcja news Zmiana sposobu użytkowania lokalu ze względu na działalność gospodarczą
Należy pamiętać o kwestiach związanych ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i załatwieniu odpowiednich formalności.
Należy pamiętać o kwestiach związanych ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i załatwieniu odpowiednich formalności.
Czytaj całość »Wymiana okien w lokalu
Wymiana okien w lokalu należy do wyłącznej decyzji właściciela lokalu ale w przypadku gdy właściciel lokalu zamierza przy wymianie okien zmienić rozmiar otworu okiennego to na taką zmianę rozmiaru otworu okiennego potrzebuje zgody wspólnoty mieszkaniowej – wynika z uchwały Sądu Najwyższego.
W przedmiotowej sprawie najemcy niewydzielonego lokalu zarzucano naruszenie integralności wizualnej elewacji nieruchomości wspólnej poprzez zmniejszenie rozmiaru otworów okiennych (na wysokość dwóch cegieł) oraz wyglądu i koloru stolarki okiennej.
Na zmiany zgody nie wyraziła wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota zwróciła się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zgłaszając naruszenie prawa budowlanego. Organ ten nie dopatrzył się jednak nieprawidłowości i polecił wystąpienie na drogę sądową.
Sąd Rejonowy stwierdził, że pomimo faktycznie dokonanych zmian w postaci wymiany okien oraz wykonania podmurówki nie nastąpiła ingerencja w elementy konstrukcyjne budynku, a zatem jego zdaniem powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Ponadto zdaniem sądu I instancji powództwo oparte o treść art. 222 § 2 kodeksu cywilnego przysługuje wyłącznie właścicielowi rzeczy. Co więcej sąd stwierdził, że zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali zawierającym definicję nieruchomości wspólnej okno w lokalu nie stanowią nieruchomości wspólnej tylko część lokalu, a zatem wspólnota mieszkaniowa nie może w tej sprawie występować do sądu, co potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego (uchwała z 7.03.2008 r. III CZP 10/08, wyrok z 3.10.2002 III RN 153/01).
Sąd II instancji do którego trafiła apelacja stwierdził, że niezbędne do rozwiązania niniejszej sprawy jest rozstrzygnięcie, czy naruszenie dotyczy praw wynikających ze współwłasności części wspólnych czy też praw wynikających z prawa własności lokalu.
Powstała zatem wątpliwość, czy pomimo tego, że prace polegające na wymianie okien nie dotyczyły nieruchomości wspólnej wspólnocie mieszkaniowej nie służy jednak w rozpatrywanej sprawie roszczenie z art. 222 § 2 kodeksu cywilnego.
Sąd wysuwając niniejszy wniosek, wziął pod uwagę podniesioną w apelacji okoliczność, że elewacja budynku jest dobrem wspólnym, a jej zmiany mające negatywny wpływ na wygląd budynku nie są obojętne dla wspólnoty.
Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa może żądać przywrócenia do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej i może żądać tego nie tylko od właściciela ale i od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.11.2013 roku sygn.akt III CZP 65/13
Wspólnota ma prawo do wykonania drogiego remontu
Właściciel lokalu, który kupuje lokal w budynku 80-letnim w złym stanie technicznym powinien się liczyć z koniecznością znacznych nakładów na remonty.
Wspólnota mieszkaniowa kapitalnego remontu budynku nie musi przeprowadzań etapami lecz ma prawo wykonać cały konieczny remont w jednym czasie zaciągając na niego nawet wysoki kredyt, który będzie znacznym obciążeniem dla mieszkańców na następne kilkadziesiąt lat – wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku.
W przedmiotowej sprawie właściciele lokalu w pozwie skierowanym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej wnieśli o uchylenie trzech uchwał w sprawie zaciągnięcia kredytu bankowego, zmiany stawki opłat na fundusz remontowy oraz w sprawie wykonania robót remontowych w budynku. W ocenie powodów uchwały te naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i godzą w ich interesy.
Sąd Okręgowy w Olsztynie uchylił wszystkie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Sąd przypomniał, że podstawą roszczenia zgłoszonego przez powodów jest przepis art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
W ocenie Sądu zaskarżone uchwały, a w szczególności uchwała dotycząca zaciągnięcia kredytu bankowego, narusza standardy prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, warunkujące ochronę istotnych interesów nie tylko skarżących, ale i wszystkich właścicieli.
Wspólnota mieszkaniowa liczy zaledwie dwunastu właścicieli, natomiast zaciągniecie kredytu w kwocie 190 000 zł wraz z jego obsługą i odsetkami spowoduje przeciętne obciążenia każdego z właścicieli kwotą ponad 20 000 zł na okres co najmniej 20 lat.
Planowany zakres robót w postaci izolacji pionowej ścian fundamentowych budynku wraz z odprowadzeniem wód opadowych, remontu klatek schodowych, wymiany okien na klatkach schodowych, wymiany drzwi wejściowych do budynku, wymiany okienek piwnicznych od strony frontu budynku jest wprawdzie dość duży i niewątpliwie konieczny, ale w ocenie Sądu nie musi być wykonany jednorazowo.
Zdaniem Sądu wykonanie tych prac można rozłożyć na kilka lat, bez konieczności zaciągania tak wysokiego kredytu i przy znacznie mniejszym obciążeniu właścicieli.
Wspólnota mieszkaniowa od wyroku wniosła apelację, a Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał, że apelacja zasługuje na uwzględnienie. Jakkolwiek uchwała dotycząca zaciągnięcia kredytu w kwocie 190 000 zł na sfinansowanie robót remontowych może naruszać subiektywny interes właściciela, to nie jest to takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Budynek wspólnoty mieszkaniowej wymaga remontu. Zakres koniecznego remontu nieruchomości został ustalony przez wspólnotę wcześniej w uchwale przy czym uchwała ta nie została zaskarżona przez żadnego z jej członków, a zatem jest już prawomocna i powinna być realizowana przez wspólnotę mieszkaniową.
Żaden z członków wspólnoty, liczącej 12 lokali, nie kwestionował konieczności wykonania remontu budynku, który nie był remontowany od wielu lat i pozostaje w bardzo złym stanie technicznym. Skoro zaś powodowie zakupili lokale w przedmiotowym budynku i w nim zamieszkują, to powinni się liczyć z koniecznością nakładów na jego remonty, które są niezbędne w przypadku budynku liczącego przeszło 80 lat.
Nie można przy tym zgodzić się z sądem I instancji, że wykonanie robót remontowych etapami wiązałoby się z mniejszymi nakładami i wydatkowaniem mniejszej ilości środków. Taki sposób prowadzenia robót budowlanych raczej podnosi koszty remontu, poza tym nie jest możliwe technologiczne oddzielenie pewnych robót np. wykonanie ocieplenia i elewacji.
W celu realizacji swoich zadań, związanych z koniecznością przeprowadzenia remontu obejmującego między innymi docieplenie i wykonanie elewacji, remonty klatek schodowych, wymianę drzwi oraz okien na klatkach schodowych wspólnota mieszkaniowa musi skorzystać z kredytu bankowego, albowiem środki, którymi dysponuje z funduszu remontowego są niewystarczające na jego przeprowadzenie.
Natomiast oczekiwanie w dłuższej perspektywie czasu na zgromadzenie środków w celu przeprowadzenia remontu w istocie doprowadziłoby do dalszej degradacji budynku i w rezultacie wpłynęłoby na zwiększenie kosztów remontu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 30.10.2013 roku sygn. akt I ACa 482/13
