Zmiana zarządu we wspólnocie

Bardzo częstym problemem w nowo powstających wspólnotach mieszkaniowych jest kwestia przejęcia zarządu nad nieruchomością wspólną od podmiotu zarządzającego ustanowionego przez dewelopera.

To ważne szczególnie wtedy, gdy dysponuje on nadal sporym udziałem w nieruchomości wspólnej z uwagi na pozostawanie w jego zasobach jeszcze niesprzedanych lokali.

Sposób zarządu w takich sytuacjach zazwyczaj ustanowiony jest jeszcze w akcie notarialnym przy umowie ustanawiającej własność lokalu, zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm., dalej jako UWL).

Członkowie powstającej wspólnoty mogą jednak dokonać zmiany sposobu zarządu na podstawie uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej u notariusza (art. 18 ust. 2a UWL).

Zmiana zarządu następuje z woli większości właścicieli lokali, co wynika z przepisów art. 22 ust. 2, art. 23 ust. 2 oraz art. 33 UWL. Ponadto uchwałą zaprotokołowaną przez notariusza można zmienić (lub rozwiązać) umowę zawartą wcześniej przez wszystkich właścicieli lokali.

W sytuacji takiej zmiany zarządu niezbędne będzie wybranie zarządu (art. 20 ust. 1 UWL). Niemniej jednak wyłącznie uchwała o zmianie zarządu wymaga podjęcia uchwały. Dlatego też uchwała o wyborze (nowego) zarządu nie będzie wymagała zaprotokołowania u notariusza.

Zwołanie i zmiany w porządku zebrania o odwołanie zarządu

Decyzję o zmianie sposobu zarządu można podjąć na zebraniu. Należy jednak pamiętać o wymogach wynikających z art. 22 ust. 2 oraz art. 32 UWL. Zgodnie z nimi właściciele lokali powinni być zawiadomieni o terminie i miejscu zebrania oraz o porządku obrad.

Warto odnieść się do wyroku SN, z dnia 11 stycznia 2007 r. (sygn. akt II CSK 370/06), zgodnie z którym „UWL nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je”.

Tylko gdy nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli WM miały wpływ na treść podjętych w trakcie zebrania uchwał, mogą być uznane za zasadną przyczynę ich unieważnienia.

Głosowanie nad uchwałą o zmianę sposobu zarządu

Jak wynika z art. 23 UWL, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Co więcej, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

UWL nie wskazuje momentu, do którego należy zbierać indywidualne głosy, ale zgodnie z orzeczeniem SA w Warszawie (wyrok z dnia 5 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1370/12), „podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd uchwała została podjęta z chwilą oddania głosów przez wymaganą większość liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 1 i 2 UWL)”.

Co więcej, nieprzedstawienie tekstu uchwały pod głosowanie pozostałych właścicieli nie ma wpływu na ocenę bytu prawnego uchwały.

Oczywiście, wydaje się słusznym, aby w sprawie tak ważkiej, jak zmiana sposobu wykonywania zarządu nad nieruchomością wspólną, każdy z właścicieli mógł zagłosować.

Ogranicza to czas zbierania głosów i może wpływać na usankcjonowanie woli właścicieli lokali na ich chęć zmiany dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Z oddawaniem głosów częściowo na zebraniu i częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania wiąże się również inne niebezpieczeństwo, gdy we wspólnocie jest właściciel dysponujący większością udziałów w nieruchomości wspólnej.

W takiej sytuacji, jak wskazał SA w Katowicach w wyroku z dnia 29 stycznia 2010 r. (sygn. akt V ACa 570/09), „(..) uchwała nie jest wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu i częściowo w drodze ich indywidualnego zbierania, a jedynie indywidualnego zebrania głosu od jednego tylko (większościowego) właściciela lokalu, co nijak nie może być uznane za głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów ani za przejaw mieszanej metody głosowania, o której mowa w art. 23 ust. 1 UWL, skoro od pozostałych właścicieli lokali głosy nie były zbierane, zaś na zebraniu wspólnoty nie oddawano głosów odnośnie do tej uchwały, o której wcześniejszym podjęciu właściciele zostali na zebraniu jedynie powiadomieni”.

Czy podważać ważność głosowania nad uchwałą?

Jeśli członkowie WM zostali „zablokowani” przez zakończenie zbierania głosów w chwili oddania głosów przez wymaganą większość, liczoną według wielkości udziałów, możliwe jest zwołanie zebrania na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL.

Jak podniósł SN w wyroku z dnia 11 stycznia 2007 r., „Określenie w zawiadomieniu porządku obrad nie oznacza, że zebranie nie może zająć się, rozpatrzyć i podjąć uchwały w sprawie nieobjętej zawiadomieniem”.

Udzielenie pełnomocnictwa

Jeśli właściciel lokalu nie mógł być obecny podczas zebrania, na którym miało dojść do głosowania nad zmianą sposobu zarządu nieruchomością wspólną, niezbędne jest udzielenie przez niego pisemnego pełnomocnictwa rodzajowego. To pełnomocnictwo do reprezentowania danej osoby do głosowania nad konkretną uchwałą, a stanowi o tym art. 95 § 2 kc.

Nie jest dopuszczalne udzielenie pełnomocnictwa zawierającego ogólny zapis, że pełnomocnik ma upoważnienie do podejmowania wszelkich uchwał danej WM lub wszystkich uchwał, jakie podejmowane będą na danym zebraniu właścicieli.

Konkludując – nawet w sytuacji istnienia sporów między zarządem wskazanym odgórnie członkowie WM mogą dokonać jego zmiany, o ile mają odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, także przy głosowaniu poprzez pełnomocników.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!