Koniec rękojmi dla nabywców lokali i wspólnot mieszkaniowych!
Z jakością budowanych mieszkań bywa różnie. Nowe budynki bardzo często obciążone są wadami, czasami poważnymi, uciążliwymi i drogimi w naprawach. Szczególnie drogie w naprawie bywają wady części wspólnych nieruchomości wielolokalowych. Dlatego tak ważne są możliwości uzyskiwania rekompensat od dewelopera za ich usuwanie.
Zobacz także
DomBest Legalizacja metodą statystyczną – czy można wymienić licznik tylko raz na 15 lat?
Dokumentem opisującym kwestie związane z kontrolą metrologiczną (tzw. legalizacją) przyrządów pomiarowych jest Rozporządzenie Ministra Przedsiębiorczości i Technologii w sprawie prawnej kontroli metrologicznej...
Dokumentem opisującym kwestie związane z kontrolą metrologiczną (tzw. legalizacją) przyrządów pomiarowych jest Rozporządzenie Ministra Przedsiębiorczości i Technologii w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych z dnia 22 marca 2019r. Zgodnie z powyższym rozporządzeniem, każdy wodomierz musi otrzymać tzw. legalizację pierwotną (realizowaną zwykle u producenta). Po pierwszych 5 latach urządzenia pomiarowe, takie jak wodomierze i ciepłomierze, muszą zostać zalegalizowanie ponownie...
Marta Chmielewska Roszczenia względem zlikwidowanego dewelopera
Z ciekawym zagadnieniem zwróciła się pewna wspólnota mieszkaniowa, która w momencie skierowania do dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi za wady, zorientowała się, że deweloper został skreślony z Krajowego...
Z ciekawym zagadnieniem zwróciła się pewna wspólnota mieszkaniowa, która w momencie skierowania do dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi za wady, zorientowała się, że deweloper został skreślony z Krajowego Rejestru Sądowego w wyniku przeprowadzonej i zakończonej likwidacji. Wady i usterki należy usunąć, natomiast podmiotu pierwotnie zobowiązanego nie ma. Zatem do kogo należy się zwrócić w celu realizacji rękojmi za wady budynku w sytuacji, gdy deweloper przestał istnieć?
Eugenia Śleszyńska Dylematy prawne dotyczące usługi kominiarskiej
Zlecający usługi kominiarskie, dotyczące przewodów kominowych w obiektach budowlanych często myli pojęcia i istotę zlecanej usługi. W tej sprawie może chodzić zarówno o usługę kominiarską, tj.: wykonywanie...
Zlecający usługi kominiarskie, dotyczące przewodów kominowych w obiektach budowlanych często myli pojęcia i istotę zlecanej usługi. W tej sprawie może chodzić zarówno o usługę kominiarską, tj.: wykonywanie usługi dotyczącej okresowych kontroli stanu technicznego przewodów kominowych, jak i wykonywanie usługi dotyczącej przeglądów i konserwacji przewodów kominowych.
Z jakością budowanych mieszkań bywa różnie. Nowe budynki bardzo często obciążone są wadami. Obok wad drobnych, naturalnych w skomplikowanym procesie budowlanym, pojawiają się również wady poważne, uciążliwe i drogie w naprawie. Szczególnie drogie w naprawie bywają wady części wspólnych nieruchomości wielolokalowych (np. dachów, fundamentów, ścian, garaży podziemnych itd.).
Mając na względzie, że wady nieruchomości są i będą zjawiskiem powszechnym, kluczowe są rozwiązania prawne mające za zadanie chronić nabywców przed ich skutkami. Ta ochrona powinna przejawiać się w możliwości sprawnego uzyskiwania rekompensat od deweloperów.
Dotychczas, w wypadku stwierdzenia wady fizycznej nieruchomości[2], nabywcy mogli kierować przeciwko deweloperowi przede wszystkim roszczenia o:
- naprawienie szkody lub
- roszczenia reklamacyjne z tytułu rękojmi za wady.
W praktyce procesowej często powoływano się na obie podstawy prawne.
Dotychczasowe podstawy roszczeń przeciwko deweloperom
Czym jest rękojmia?
Rękojmia za wady stanowi dział kodeksu cywilnego (art. 556 i kolejne) regulujący odpowiedzialność sprzedawcy za wady ukryte rzeczy. Nieruchomość również jest rzeczą. Reklamacja nieruchomości na poziomie przepisów nie różni się wobec tego zbyt wiele od chociażby reklamacji butów w sklepie obuwniczym.
Po stwierdzeniu wady, kupujący ma w stosunku do sprzedawcy cztery możliwości (będę odnosił do nieruchomości):
- zażądać usunięcia wady, a potocznie „naprawy”,
- zażądać wymiany rzeczy (przy nieruchomościach prawie niespotykane, więc nie będę się do wymiany odwoływał),
- złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny nieruchomości i zażądać zwrotu części ceny,
- złożyć oświadczenie o odstąpić od umowy zakupu nieruchomości i zażądać zwrotu pełnej ceny.
Dla szerszego omówienia instytucji rękojmi za wady, szczególnie w odniesieniu do nieruchomości odsyłam P.T. Czytelników na stronę: adamrusilowicz.pl/rekojmia-za-wady-nieruchomosci.
Dlaczego rękojmia jest szczególnie korzystna dla konsumenta?
Dlatego, że daje mu silną pozycję w stosunku do sprzedawcy, a w naszym wypadku dewelopera.
Po pierwsze, jeżeli wada ujawni się w przeciągu pierwszego roku, to domniemuje się, że za wadę odpowiada deweloper.
Innymi słowy, jeżeli już w toku eksploatacji nieruchomości, ale przed upływem roku, pojawi się jakaś wada, to nie konsument musi udowadniać odpowiedzialność dewelopera. To deweloper, jeżeli chce reklamacje odrzucić, jest prawnie zobligowany dowodzić, że za wadę nie odpowiada (a w praktyce wskazać inne przyczyny jej powstania).
Po drugie, przy żądaniu naprawy, wymiany albo obniżenia ceny o konkretną kwotę, sprzedawca ma 14 dni na odpowiedź, a jeżeli nie odpowie, uznaje się, że reklamacje uwzględnił zgodnie z żądaniem. To bardzo silne narzędzie, zarówno na etapie polubownym, jak i procesowym.
Po trzecie, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi jest odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka. Deweloper odpowiada za każdą wadę ukrytą, z którą (lub z której przyczyną) nieruchomość wydał. Nie ma znaczenia, czy o tej wadzie lub jej przyczynie wiedział w chwili zawierania umowy z nabywcą i czy ponosi winę za jej wystąpienie.
Rękojmia a roszczenia odszkodowawcze
Inną podstawą prawną, z której zwyczajowo korzysta się przy wadach nieruchomości jest art. 471 Kodeksu cywilnego. Z tego przepisu deweloper obowiązany jest do naprawienia szkody, jeżeli nie wykonał lub nienależycie wykonał zobowiązanie, chyba, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Przeniesienie własności nieruchomości z wadami, zazwyczaj jest nienależytym wykonaniem zobowiązania. Jednakże roszczenia odszkodowawcze w kilku aspektach są mniej korzystne dla nabywców niż rękojmia, a mianowicie:
- to na nabywcy zawsze spoczywa ciężar dowodu, że za wadę odpowiada deweloper (nienależycie wykonał zobowiązanie),
- deweloper nie odpowiada na zasadzie ryzyka a na zasadzie winy, co oznacza, że pomimo wystąpienia wady, może dowodzić, że nie powstała ona z jego winy a w konsekwencji nie ponosi odpowiedzialności odszkodowawczej,
- brak odpowiedzi przez dewelopera na roszczenie odszkodowawcze (zapłatę lub naprawę) w terminie 14 dni, albo nawet brak odpowiedzi w ogóle, nie oznacza, że deweloper uwzględnił żądania nabywcy,
- roszczenia odszkodowawcze nie przewidują odstąpienia od umowy z uwagi na wady istotne. W ramach roszczeń odszkodowawczych nie ma możliwości do zwrotu nieruchomości i odzyskania pełnej ceny.
