Udział wskaźnikiem kosztów?

Przede wszystkim należy zauważyć, że ustawodawca nie utożsamia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej z kosztami zarządu. W art. 14 koszty zarządu są wymienione i można je podzielić na koszty utrzymania (punkty 1–4) i wynagrodzenie zarządu lub zarządcy (punkt 5).

Podział taki jest logiczny – przecież wkład pracy zarządu lub zarządcy na rzecz konkretnego właściciela nie zależy od wielkości jego lokalu i z tego względu nie wydaje się uzasadnione, aby zasadę proporcjonalnego podziału kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 14 punkt 2, należało stosować także przy określaniu wynagrodzenia zarządu lub zarządcy.

Dodatkowo, pracodawcą zarządu lub zarządcy jest wspólnota mieszkaniowa i to ona wypłaca mu wynagrodzenie. Powinno więc być tak: zarząd lub zarządca negocjuje ze wspólnotą wysokość swojego wynagrodzenia, zaś wspólnota przez uchwałę decyduje o obciążeniu tym wynagrodzeniem poszczególnych swych członków.

Oczywiście, można tu stosować zasadę proporcjonalności w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej lub powierzchni lokali, ale równie dobre i logiczne jest podjęcie uchwały, w myśl której każdy właściciel lokalu płaci na zarząd lub zarządcę taką samą kwotą. Nie sądzę, aby jakikolwiek sąd zakwestionował poprawność takiego ustalenia.

Konkludując – koszty utrzymania nieruchomości wspólnej powinny być proporcjonalne do udziałów, ale niekoniecznie proporcja ta musi być stosowana w przypadku kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie oznacza to jednak, że koszty te muszą być proporcjonalne do wielkości lokalu lub udziału właściciela w nieruchomości wspólnej.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na zapis art. 3 ust. 7, w myśl którego powierzchnia pomieszczenia przynależnego nie musi mieć wpływu na wielkość udziału.

Właściciel lokalu o powierzchni 80 m², dysponujący piwnicą o powierzchni 20 m², może mieć taki sam udział (i w majestacie prawa ponosić takie same koszty utrzymania nieruchomości wspólnej), jak właściciel takiego samego lokalu, który jednak nie ma piwnicy.

Trudno uznać to za sprawiedliwe. Ustawodawca, co prawda, wskazuje na możliwość dokonania zmiany udziałów, ale wymaga to umowy, czyli jednomyślnej zgody wszystkich członków wspólnoty.

Często taką zgodę trudno będzie uzyskać, chociaż należy domniemywać, że w sytuacjach konfliktowych każdy sąd uzna za uzasadnioną zmianę udziałów w taki sposób, by powierzchnie piwnic przy określaniu udziałów zostały uwzględnione.

Oczywiście, właściciel lokalu o powierzchni 40 m² z piwnicą o powierzchni 30 m² nie będzie usatysfakcjonowany ponoszeniem takich samych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jak właściciel lokalu o powierzchni 70 m² z piwnicą o powierzchni 10 m², ale ocena będzie należała do sądu, dla którego zapewne zapis art. 3 ust. 3 będzie miał decydujące znaczenie.

Do bardziej skomplikowanej sytuacji powadzi analiza art. 3 ust. 6, w myśl którego może się zdarzyć, że wszyscy właściciele lokali w określonej nieruchomości będą mieć jednakowe udziały bez względu na powierzchnie posiadanych przez siebie lokali i pomieszczeń przynależnych.

Problem polega na tym, że – o ile w art. 3 ust. 7 ustawodawca wskazał drogę do skorygowania udziałów – o tyle nie przewidział takiej możliwości w przypadku, gdy przy wyodrębnianiu lokali udziały określono w tej samej wysokości. Zgodnie z art. 14 ust. 3 punkt 5a, wspólnota mieszkaniowa ma prawo na mocy uchwały zmienić przypisanym lokalom wysokość ich udziałów.

Skoro jednak ustawodawca w art. 3 ust. 6 uznał, że zgodne z prawem jest ustalenie udziałów w jednakowej wysokości, to trudno wskazać podstawę prawną takiej uchwały. Wątpliwości może mieć także sąd, który uchwałę korygującą udziały może zakwestionować.

Warto wskazać na jeszcze jeden problem. Jeśli już zgodzimy się z tym, że udział – jakkolwiek byłby określony – z wyjątkiem ustalonego na podstawie art. 3 ust. 6, jest stosunkiem powierzchni danego lokalu (z pomieszczeniami przynależnymi lub bez nich) do łącznej powierzchni wszystkich lokali (z uwzględnieniem – lub nie – powierzchni pomieszczeń przynależnych), to musi być on wyrażony ułamkiem zwykłym.

Niestety, często i bez logicznego uzasadnienia określa się go ułamkiem dziesiętnym, który niezwykle rzadko jest zgodny z udziałem faktycznym, natomiast niemal zawsze jest mniej lub bardziej dokładnym przybliżeniem. Najczęściej udział podaje się z dokładnością do 0,001.

Tak być nie powinno chociażby dlatego, że właściciele lokali będą ponosić przybliżone, a nie faktyczne koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co w oczywisty sposób narusza art. 12 ust. 2. Ponadto określenie udziałów w przybliżeniu skutkuje tym, że ich suma praktycznie nigdy nie jest równa 1, a więc jest możliwość stosowania w głosowaniu art. 23 ust. 2a, zapewne wbrew woli ustawodawcy.

Z powyższych rozważań wynika oczywisty wniosek. Brak precyzji i konsekwencji ustawodawcy może powodować poważne nieporozumienia w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali, a skoro sprawa dotyczy ponoszenia kosztów, to konflikty są nieuniknione.

Ustawa o własności lokali funkcjonuje już 20 lat i była – co prawda – zmieniana, ale zmiany te nigdy nie były konsultowane z zarządcami. Rzetelne konsultacje niewątpliwie spowodowałyby taką nowelizację, której efektem byłoby znaczne odciążenie sądów, zbyt często angażowanych do rozstrzygania sporów, które przecież są możliwe do uniknięcia. 

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!