Remonty balkonów – co trzeba wiedzieć

Żeby zniwelować tę przepaść, podejmuje się rozmaite działania. Oprócz powszechnego docieplania bloków czy wymiany stolarki otworowej niekiedy dokonuje się także modernizacji elewacji.

Jednym ze sposobów uatrakcyjnienia bryły budynku z jednej strony, a z drugiej – umożliwienia lokatorom pozyskania dodatkowej przestrzeni rekreacyjnej – jest przebudowa już istniejących czy dobudowa nowych balkonów lub loggii.

Dostawienie balkonu czy loggii wymaga dokładnej analizy konstrukcji budynku. Projekt musi być poprzedzony dokładnymi obliczeniami statycznymi, niezbędne jest także dopracowanie sposobu połączenia konstrukcji dostawianej z już istniejącą, by uniknąć m.in. mostków cieplnych. Można także modernizować istniejące balkony i loggie, nadając tym samym elewacji bardziej nowoczesny wygląd, a lokatorom – udostępniając dodatkową przestrzeń do wypoczynku.

Przeprowadzenie szeroko zakrojonej akcji rewitalizacyjnej wymagałoby niewątpliwie wsparcia programem rządowym, przewidującym jakąś formę finansowania. Tymczasem pomysł uruchomienia rządowego programu wsparcia rewitalizacji wielkiej płyty nie może liczyć na zbytni entuzjazm ze strony przedstawicieli resortu infrastruktury. Na co więc liczyć można?

Fundusze unijne a Krajowy Plan Rewitalizacji

Perspektywa finansowa 2014–2020 stwarza nowe możliwości korzystania z dotacji unijnych przez właścicieli nieruchomości. Projekty programów wśród beneficjentów funduszy wymieniają spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, jeśli będą one realizowały przedsięwzięcia na rzecz energooszczędności i zrównoważonego rozwoju. 

W dokumencie „Programowanie perspektywy finansowej 2014–2020” zwraca uwagę priorytet, który przewiduje dofinansowanie przedsięwzięć mających na celu poprawę stanu jakości środowiska miejskiego, rewitalizację miast, rekultywację i dekontaminację terenów poprzemysłowych (w tym – obszarów powojskowych), zmniejszenie zanieczyszczenia powietrza i propagowanie działań służących zmniejszeniu hałasu.

Autorzy tego dokumentu podkreślają, że budynki mieszkalne, komercyjne i publiczne odpowiadają za niemal 40% zużycia energii i mają w związku z tym największy potencjał w zakresie jej oszczędności. Art. 5 dyrektywy 2006/32/WE w sprawie efektywności końcowego wykorzystania energii i usług energetycznych stanowi bowiem: Rolą funduszy UE powinno być promowanie efektywności energetycznej poprzez wdrożenie najbardziej efektywnych energetycznie technologii. Jednym z kierunków takich działań może być m.in. kompleksowa termomodernizacja budynków użyteczności publicznej i mieszkaniowych skutkująca wykorzystaniem technologii odzysku ciepła i wysokimi parametrami termoizolacyjności.

Powyższe możliwości wsparcia finansowego na pewno są dużym ułatwieniem dla beneficjentów, zwłaszcza jeśli chcemy remontować balkony w budynku uznanym za zabytkowy. Możemy bowiem wówczas liczyć na dofinansowanie od władz samorządowych. We Wrocławiu na przykład ostatnio to mieszkańcy sami oddolnie decydowali, którą zabytkową kamienicę (i jej balkony) należy poddać renowacji. Nie tylko stanowi to szansę dla tych obiektów, lecz także skłania mieszkańców do zaangażowania w wygląd przestrzeni wspólnej.

Balkony to niełatwa pod względem prawnym część budynku. Z jednej strony są częścią poszczególnych mieszkań, a z drugiej – częścią nieruchomości wspólnej. Gdzie przebiega granica i kto w związku z tym powinien w ogóle starać się o sfinansowanie ich remontów?

Sąd Apelacyjny w Gdańsku uznał, że uchwała wspólnoty obejmująca remont balkonu nie może być ogólna. Uchwała musi dokładnie określić, jakie elementy podlegają remontowi na wspólny koszt. Zaniedbanie tego obowiązku jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością i narusza interesy właścicieli lokali, uzasadniając uchylenie uchwały.

W omawianej tu sprawie powodowie domagali się uchylenia uchwały o remoncie elewacji budynku m.in. dlatego, że nie określa ona precyzyjnie zakresu prac remontowych elewacji budynku, a szczególnie balkonów i loggii. Wspólnota mieszkaniowa w uchwale określiła, że remont balkonów będzie wykonany "w zakresie elementów konstrukcyjnych budynku". W ocenie sądu okręgowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powodowie złożyli więc apelację, a Sąd Apelacyjny w Gdańsku uznał, że jest ona zasadna. Zdaniem sądu trafny jest zarzut, że zaskarżona uchwała nie określa precyzyjnie zakresu remontu elewacji w części odnoszącej się do remontu balkonów i loggii, co doprowadziło do sporu, czy koszt położenia na nich (wymiany) kafli powinien obciążać wszystkich członków wspólnoty.

Przez brak precyzyjnego określenia zakresu remontu balkonów i loggii narusza ona zasady prawidłowego gospodarowania wspólną nieruchomością i interes powodów. Ponieważ uchwała dotyczy sfinansowania ze wspólnych środków kosztów remontu bliżej nieokreślonych części balkonów, jej prawna ocena musi być taka sama.

W myśl art. 14 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Przepisy ustawy nie określają bliżej, jakie elementy budynku należą do części wspólnych ogółu właścicieli lokali, art. 3 ust. 2 stanowi tylko, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Trafne jest stwierdzenie, że balkony (loggie) z wejściami do nich z poszczególnych lokali mają dwojaki charakter, bo są elementem elewacji budynku i są częściami budynku przynależnymi do właścicieli poszczególnych lokali. To jednak teza ogólna, która nie jest wystarczająca do powoływania się w uchwale o remoncie i sfinansowaniu jego kosztów bez sprecyzowania, jakie części balkonów mają być remontowane na koszt wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem zaskarżona uchwała o remoncie elewacji budynku z dociepleniem i remoncie balkonów wskazuje ogólnie, że wykonany ma być remont balkonów "w zakresie elementów konstrukcyjnych budynku".

Jeśli wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie balkonów czy loggii, to musi dokładnie określić w niej, jakie ich elementy podlegają remontowi na wspólny koszt. Brak takiego określenia jest sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością i narusza interesy właścicieli lokali, którzy nie są zainteresowani udziałem w kosztach remontu elementów balkonów nie wchodzących w skład części wspólnych nieruchomości. Określenie, jakie części balkonów należą do części wspólnych budynku, powinno być oparte na kryteriach obiektywnych.

Remonty i modernizacje nieruchomości odbywają się według harmonogramu ustalanego w trakcie rocznych zebrań wspólnot mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że wspólnota tworzy szczegółowy plan inwestycji i wydatków przewidzianych na kolejny rok, który muszą zatwierdzić jej członkowie. W osobnej uchwale wspólnota musi również określić zakres prac remontowych oraz wysokość poszczególnych wydatków.

Środki przeznaczone na modernizację nieruchomości pochodzą z budżetu, którym wspólnota mieszkaniowa dysponuje w ramach tzw. funduszu remontowego. Właściciele lokali wnoszą do niego opłaty proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości. Często środki z funduszu remontowego okazują się jednak niewystarczające i wspólnoty zmuszone są ubiegać się o kredyt bankowy.

Skala

Wyjaśnieniom tych kwestii poświęcamy tu wiele uwagi. Dlaczego? Ze względu na skalę zjawiska. Z szacunków wynika bowiem, że co roku w Polsce powinno być poddawanych renowacji… ok. 140 000 balkonów! To ogromna liczba. Warto zatem wiedzieć, jak je remontować – tak pod względem prawnym, jak technicznym – gdyż wszyscy zarządcy spotkają się z tym problemem niejednokrotnie.

Na co należy kłaść nacisk? Na odpowiednią hydroizolację i na systemowość rozwiązań, gdyż tylko sprawdzone systemy to gwarancja trwałości.

Dlaczego bowiem balkony niszczeją? Winna jest właśnie woda, która dostaje się pod płytki przez nieszczelne fugi. W naszym klimacie zamarza i rozmarza około stu razy w ciągu roku, zmieniając przy okazji swoją objętość i rozsadzając szczeliny. Prowadzi to do spękań, odpadania betonu czy samych płytek. Balkon wygląda brzydko, a odpadające od niego elementy mogą być niebezpieczne.

Z tego powodu tak ważne jest, by sprawdzić współczynnik rozszerzalności cieplnej. Niektóre płytki mają ten współczynnik dwa razy mniejszy niż beton, na którym są położone. Latem beton wydłuża się bardziej niż płytki, a to sprawia, że rozszczelniają się fugi. Przez te nieszczelności woda wpływa pod płytki.

Warto też zabezpieczyć beton przez skutkami jego naturalnego pękania w trakcie wiązania czy eksploatacji. Rysy te muszą zostać tak zabezpieczone, by woda nie wnikała w głąb konstrukcji i nie uszkadzała jej bardziej. To tzw. mostkowanie rys, rzecz niezbędna do utrzymania stałej jakości betonu na balkonie.

Inną istotną cechą płytek, które mają szanse posłużyć dłużej niż trzy do pięciu lat, jest ich odporność na nagrzewanie się. Zdarza się bowiem, że pod wpływem promieni słonecznych płytki, nagrzewając się bardziej niż beton, na którym są położone, zwiększają swą powierzchnię, a w efekcie – przestają się na nim mieścić. Mówimy tu o skali sił, która zrywa klej mocujący je do podłoża! Rzadko o tym myślimy na co dzień, a uwzględnienie tego w kalkulacjach to sposób na przeprowadzenie remontu balkonów w sposób sensowny, bo trwały.

Bezpieczniejszym rozwiązaniem może się okazać posadzka balkonowa z żywicy. Po pierwsze, materiał ten zachowuje się inaczej niż płytki ceramiczne – kurczy i rozszerza razem z betonem, więc nie grozi mu odkształcenie pod wpływem słońca. Tworzy jedną powierzchnię izolacyjną bez fug, przez które woda mogłaby wnikać wgłąb struktury betonu.

Co jeszcze może się okazać znaczące?
To, kiedy możemy pracować przy użyciu danego materiału. Czasem nie możemy czekać z naprawami na ciepłe dni. Wtedy sprawdzą się te materiały, które można aplikować nawet w temperaturze około zera stopni Celsjusza.

Uzbrojeni w taką wiedzę prawną i techniczną, możemy sprawdzać stan balkonów w budynkach powierzonych naszej opiece.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!