Implementacja EED II dokonana – to dobra wiadomość dla konsumentów ciepła

Sabina Augustynowicz: Tytuł wspomnianego wywiadu brzmiał obiecująco: EED II będzie implementowana – czy i jakie zmiany czekają odbiorców ciepła? O czym dzisiaj dowiedzą się odbiorcy ciepła, w tym zarządzający budynkami mieszkaniowymi wielolokalowymi?¹

Kazimierz Dudziński: Są ważne i dobre wiadomości zarówno dla tych, którzy są właścicielami (użytkownikami) mieszkań w budynkach wielolokalowych, jak też zarządzających takimi budynkami. Zakończyła się, trwająca wiele miesięcy procedura legislacyjna i w dniu 20 kwietnia 2021 r. Sejm uchwalił Ustawę o zmianie ustawy o efektywności energetycznej i innych ustaw, która dokonuje także zasadniczych zmian w art. 45a ustawy Prawo energetyczne. Ustawa opublikowana została w dniu 7 maja 2021 r. (DzU 2021 poz. 868). Natomiast w dniu 9 grudnia w DzU z 2021 r. poz. 2273 opublikowane zostało Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska, które reguluje trzy istotne zagadnienia wskazane w ww. ustawie.

Zintegrowany system zdalnego odczytu HYDROLINK

Firma BMETERS Polska od lat bada, rozwija i na bieżąco doskonali system zdalnego odczytu i rozliczeń mediów. Obecnie produkowane nasze urządzenia są przystosowane do montażu modułów zdalnego odczytu, lub w standardzie wyposażone w zdalny odczyt. W trosce o maksymalną wygodę użytkowników wszystkie urządzenia BMETERS wyposażone w komunikację radiową są ze sobą w pełni kompatybilne co oznacza, że można je samodzielnie i w wygodny sposób odczytać za pomocą jednego zestawu inkasenckiego.

Przeznaczenie i elementy systemu

Zdalny odczyt wodomierzy, ciepłomierzy i podzielników kosztów ogrzewania montowany jest głównie w budynkach wielolokalowych. W skład systemu wchodzą:

• wodomierze: GSD8-I, GSD8-RFM, GMDM-I, WDE-K50 są przystosowane do zdalnego odczytu. Można je doposażyć w moduły radiowe WMBUS, przewodowe M-BUS, lub impulsowe. Wodomierze elektroniczne HYDRODIGIT mają w standardzie wbudowane moduły radiowe w standardzie WMBUS lub LoRaWAN.

• ciepłomierze: HYDROCAL M4 RADIO - kompaktowy mechaniczny, HYDROSONIS ULC T230, T330 – kompaktowy ultradźwiękowy, HYDROSONIS M3 - rozłączny ultradźwiękowy, HYDROSPLIT M3 - rozłączny mechaniczny, w zależności od zastosowanego modułu komunikacyjnego radiowego, lub przewodowego M-BUS mogą być podłączenie do sieci systemów bezprzewodowych, lub przewodowych automatyki budynkowej.

•  podzielniki kosztów ogrzewania Hydroclima 2 jest w standardzie wyposażony w komunikację radiową

Podstawowe zalety systemu HYDROLINK

• odczyt urządzeń pomiarowych jednym zestawem inkasenckim intuicyjnym w obsłudze,
• duży wybór narzędzi do odczytów – tablet, smartfon, laptop, notebook,
• niski koszt wdrożenia systemu HYDROLINK,
• krótki czas odczytu,
• bezkosztowe włączanie nowych obiektów do systemu HYDROLINK,
• możliwość bezkosztowego usuwania alarmów powstałych podczas eksploatacji,
• możliwość eksportu danych odczytowych do programów księgowo-rozliczeniowych,
• możliwość rozbudowy systemu o koncentratory danych, umożliwiające transmisję przez Internet lub infrastrukturę GSM/LTE,
• bezpośrednie komunikaty o próbach manipulacji przy urządzeniach (szeroka lista alarmów),
• archiwizacja i możliwość analizy zużycia wody lub ciepła z całego roku na komputerze.

Dowiedz się więcej o systemie >>

Architektura systemu HYDROLINK

W zależności od wymagań użytkowników można wyróżnić trzy główne struktury zintegrowanego systemu zdalnego odczytu HYDROLINK:

Walk-by – (odczyt inkasencki) – urządzenia wyposażone w moduły radiowe odczytywane bezpośrednio zestawem inkasenckim będącym w zasięgu transmisji radiowej tych urządzeń (np. sprzed budynku). Odczyt za pomocą notebooka, tabletu lub smartfonu z dedykowanym oprogramowaniem,

Walk-by z wykorzystaniem repeterów – system typu walk-by, w którym sygnał radiowy z liczników przedłużany jest za pomocą urządzeń stacjonarnych na większe odległości. Połączenie repeterów w grupy umożliwia stworzenie sieci i przekazanie sygnału na jeszcze dalsze odległości,

System stacjonarny z odczytem przez Internet – system w pełni zdalny oparty na współpracujących ze sobą koncentratorach, które odbierają, magazynują i transmitują dane z urządzeń końcowych. Dostęp do tych danych możliwy jest na kilka sposobów: z poziomu naszych programów do odczytu, przez Internet na dedykowanym portalu HYDROLINK-ONLINE, oraz wskazanym serwerze FTP lub wskazanym adresie e-mail. Koncentratory mogą przesyłać dane wykorzystując infrastrukturę sieci 3G/LTE lub sieci Wifi/LAN.

Rys.1
Wodomierze, ciepłomierze, podzielniki z komunikacją radiową oraz zestawy do odczytu oparte o sieć koncentratorów do automatycznego odczytu HYDROLINK ONLINE, oraz odbiorniki radiowe z notebookiem, smartfonem do samodzielnego odczytu.

Ważne dla użytkownika programu HYDROLINK:

1. Licencja na zakupiony program HYDROLINK jest bezterminowa
2. Program nie posiada limitu obsługiwanych urządzeń
3. Aktualizacja oprogramowania jest bezpłatna
4. Szkolenie z pełnej obsługi programu jest w cenie zakupionej licencji

Dane techniczne systemu HYDROLINK

• Częstotliwość pracy: 868 MHz;
• Zasilanie: bateria litowa,
• Zasięg: maksymalnie 350m w terenie otwartym, dla standardu LoRAWAN do 5 km;
• Obsługa standardów transmisji: WMBUS OMS, LoRaWAN.

Zobacz karty katalogowe systemu >>

Dane przesyłane drogą radiową

• Wodomierze – zużycie w litrach, historia 12 ostatnich miesięcy wskazań, informacja o próbach manipulacji (przyłożenie magnesu, demontaż modułu, przepływ wsteczny i maksymalny, brak przyrostu wskazań, ciągły przepływ, niski poziom baterii),

• Ciepłomierze – aktualne zużycie ciepła i chłodu, historia 12 ostatnich miesięcy wskazań ciepła i chłodu, przepływ całkowity, moc chwilowa, temperatury zasilania i powrotu,

• Podzielniki kosztów ogrzewania – jednostki za aktualny i 9 poprzednich okresów rozliczeniowych, średnia temperatura otoczenia za aktualny i poprzedni okres rozliczeniowy,
12 ostatnich miesięcy wskazań jednostek i śr. temp. otoczenia. Temperatura maksymalna wraz z datą wystąpienia, średnia temperatur grzejnika, statystyki temperaturowe – rejestracja czasu pracy podzielnika w różnych zakresach temperatur.

Oprogramowanie do odczytu

Dzięki naszym programom samodzielnie odczytasz media, skonfigurujesz urządzenia oraz rozliczysz wszystkie koszty na podstawie uzyskanych danych. Wszystkie programy współpracują ze sobą i są łatwe w obsłudze. Dzięki temu system opomiarowania i rozliczeń BMETERS zapewnia wygodę, samowystarczalność i kontrolę nad zarządzaną nieruchomością.

• Mogą zostać zainstalowane na Twoim urządzeniu przenośnym
• Możliwość odczytów online,
• Współpracują z programami rozliczeniowymi,
• Umożliwiają import i eksport danych do/z programów rozliczeniowych,
• Sygnalizują próby manipulacji urządzeniami pomiarowymi,
• Archiwizują historię odczytów,
• Pozwalają indywidualnie skonfigurować urządzenia.

Open metering system (OMS)

System zdalnego odczytu HYDROLINK jak i urządzenia w nim pracujące jest w pełni kompatybilny z popularnym w Europie standardem OMS (Open Metering System).

OMS, czyli otwarty system opomiarowania mediów jest jednolitym standardem komunikacji dla urządzeń pomiarowych wody, ciepła, energii i gazu i służącym do ich odczytu. W praktyce oznacza to, że urządzenia działające w tym standardzie komunikują się tym samym „językiem” niezależnie od producenta. Możliwy jest ich odczyt jednym odbiornikiem lub włączenie ich do jednego systemu odczytu danych przez Internet.

Działające w oparciu o standard OMS urządzenia pomiarowe zostały opracowane i stworzone z myślą o przyszłych kierunkach rozwoju europejskich sieci inteligentnych mierników energii, wody, ciepła i gazu. Oznacza to, że stanowią inwestycję na wiele lat.

LoRaWAN – nowy standard transmisji bezprzewodowej

Wodomierz cyfrowy Hydrodigit może być wyprodukowany w wersji do transmisji danych w standardzie LoRaWAN. Posiadamy w ofercie moduły LoRaWAN do wodomierzy przystosowanych do systemu zdalnego odczytu. Planowane jest udostępnienie portalu internetowego do odczytu urządzeń pracujących w sieci LoRaWAN.

LoRa to technologia radiowa LPWAN (Low Power Wide Area Network), która umożliwia transmisję danych na duże odległości przy niewielkim zużyciu energii, co pozwala na używanie małej baterii przez kilka lat i zapewnienie trwałej łączności. LoRa działa w wolnym paśmie 868 MHz i umożliwia transmisję do 5 km. Struktura sieci zapewnia istnienie przynajmniej bramy LoRa obejmującej szeroki obszar, zdolnej do zarządzania tysiącami punktów końcowych, zbieranie z nich danych i przesyłanie do chmury.

Firma Bmeters wybrała standard LoRaWAN jako obiecującą technologię do przesyłania danych odczytowych i od początku 2018 roku dołączyliśmy do LoRa Alliance (globalnego stowarzyszenia firm wspierających otwarty protokół LoRaWAN™ dla Internetu rzeczy IoT).

Sprawdź jak działa system >>

SA: Czy są to zmiany „kosmetyczne”, jak to miało miejsce w poprzednich latach, czy są istotne i takie na jakie czekali odbiorcy ciepła? Czy tym razem, zostały uwzględnione opinie i uwagi zgłaszane m.in. przez organizacje zarządców nieruchomości?

KD: Pierwszy projekt ustawy został opublikowany w sierpniu 2020 r.; był to projekt, który w zasadzie nie był implementacją dyrektywy w tej części, która dotyczy rozliczania kosztów ciepła w budynkach wielolokalowych. Do zgłaszania uwag do tego projektu, zostały zaproszone tylko dwie organizacje zarządców nieruchomości; ale w ramach konsultacji społecznych uwagi do tego projektu mogły składać także inne zainteresowane podmioty. Nasze Stowarzyszenie skorzystało z tej możliwości i przesłaliśmy wiele merytorycznych uwag (więcej na naszej stronie www.irkom.org.pl/aktualności). W listopadzie 2020 r. udostępniony został nowy, zupełnie inny projekt, o którym można było mówić, że implementuje główne postanowienia dyrektywy dotyczące tego zagadnienia. Uwzględnione zostały niektóre uwagi organizacji zarządców nieruchomości oraz większość naszych uwag i propozycji. Po zapoznaniu się z przepisami ustawy, w zakresie dotyczącym zmian w art. 45a można stwierdzić, że nie są to zmiany „kosmetyczne” lecz implementacja zasadniczych postanowień zawartych w art. 9a – 11a dyrektywy. Należy zauważyć, że implementacja dyrektywy nastąpiła z prawie rocznym opóźnieniem, ale warto podkreślić, że Ministerstwo Klimatu i Środowiska, które opracowało projekt tej ustawy, przygotowało dobre chociaż nie doskonałe przepisy.

SA: To może najpierw o tym, co jest dobre dla odbiorców – konsumentów ciepła.

KD: Przede wszystkim zapisany został obowiązek montażu urządzeń do rozliczania kosztów ogrzewania oraz kosztów przygotowania ciepłej wody we wszystkich lokalach w budynkach mieszkalnych wielolokalowych. Ustawa wymienia, że do tego celu mają być stosowane ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania oraz wodomierze ciepłej wody. Wszystkie te urządzenia mają posiadać funkcję zdalnego odczytu, co ma wielorakie, pozytywne znaczenie. Instalacja tych urządzeń została jednak uwarunkowana technicznymi możliwościami montażu oraz opłacalnością ich zastosowania. Kryteria te zostały określone w rozporządzeniu Ministra Klimatu i Środowiska (DzU z 9 grudnia 2021 r. poz. 2273). Tu warto przypomnieć, że podzielniki kosztów ogrzewania to powszechnie stosowane, tanie urządzenia i opłacalność ich stosowania nie powinna budzić żadnych wątpliwości. Czas zwrotu nakładów jest najniższy w stosunku do jakichkolwiek innych przedsięwzięć termomodernizacyjnych.

W ustawie zostało wyraźnie zapisane, że rozliczanie kosztów ogrzewania lokali powinno odbywać się na podstawie wskazań ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania. Natomiast rozliczanie na podstawie kubatury lub powierzchni lokali jest dopuszczalne – wyłącznie w przypadkach, gdy zastosowanie ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania jest technicznie niewykonalne lub nieopłacalne (art. 45a ust. 8). W stosunku do przepisów dotychczasowych jest to zmiana, którą Polska dorównuje wielu innym państwom UE, które wcześniej implementowały ww. dyrektywę. Przepisy regulują także wiele istotnych zasad dotyczących rozliczania kosztów ogrzewania, w tym m.in. zasady określania kosztów stałych zarówno przy ogrzewaniu lokali, jak też przy ustalaniu kosztów ciepłej wody. Przepisy te zostały doprecyzowane w rozporządzeniu co spowoduje, że koszty użytkownika lokalu będą bardziej odzwierciedlać opłatę za rzeczywiste zużycie ciepła.

SA: Kto i na jakiej podstawie ma oceniać, że zastosowanie ciepłomierzy jest niemożliwe?

KD: W znowelizowanej ustawie Prawo energetyczne (zob. wstęp wywiadu), w art. 54d zapisano m.in. że „Minister właściwy do spraw energii, określi, w drodze rozporządzenia: szczegółowe warunki ustalania technicznej możliwości i opłacalności stosowania urządzeń, o których mowa w art. 45a ust. 7 pkt 2”. W tym przepisie wymienione są urządzenia, o których mowa, tj. ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania, wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej.

Wykonując to polecenie (upoważnienie), Minister Klimatu i Środowiska, w dniu 7 grudnia 2021 r. wydał rozporządzenie, które reguluje trzy zagadnienia zapisane w ustawie, w tym m.in. określa: „szczegółowe warunki ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania w budynku wielolokalowym ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru zużycia ciepłej wody użytkowej służących do rozliczeń kosztów zakupu ciepła na przygotowanie ciepłej wody użytkowej, posiadających funkcję zdalnego odczytu”.

Warunki techniczne montażu urządzeń oraz opłacalność ich stosowania zostały określone odpowiednio do właściwych urządzeń. Wymagania ogólne w tym zakresie zostały zapisane w § 3 ust. 1 oraz ust. 2, a szczegółowo w § 4–§ 6 rozporządzenia.

Zadania w tym zakresie zostały przypisane właścicielowi lub zarządcy budynku w § 7 rozporządzenia. To zarządca budynku na podstawie analizy technicznej powinien wykazać, że istnieją warunki do montażu właściwych urządzeń. Natomiast na podstawie analizy ekonomicznej, przeprowadzonej dla okresu pięcioletniego (oraz spełnienia pozostałych wymagań dla właściwych urządzeń – zob. § 4 i § 5 rozporządzenia) powinien wykazać, że jest to opłacalne. W przypadku podzielników kosztów ogrzewania, opłacalność ich stosowania dla okresu pięcioletniego nie budzi żadnych wątpliwości. Z analiz wieloletniego funkcjonowania systemów rozliczeń kosztów ogrzewania przy stosowaniu podzielników kosztów wynika, że czas zwrotu nakładów jest istotnie krótszy niż pięć lat. Ta sytuacja może ulegać zmianie wobec zmian m.in. kosztów ciepła, ale także kosztów urządzeń, czy kosztów pracy itd. Natomiast odnośnie do ciepłomierzy lokalowych sprawa wygląda nieco inaczej z uwagi m.in. na koszt ciepłomierza oraz obowiązek legalizacji po pięciu latach lub wymiany na nowe.

Z literalnego brzmienia wskazanych przepisów może wynikać, że osłabiają one zapisane w ustawie wymaganie (przytoczony wyżej wątek): (...) rozliczanie na podstawie kubatury lub powierzchni lokali jest dopuszczalne wyłącznie w przypadkach, gdy zastosowanie ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania jest technicznie niewykonalne lub nieopłacalne (art. 45a ust. 8).

Przeczytaj poprzednią część wywiadu »

Należy jednak mieć na uwadze, że celem ustawy, poza formalną implementacją dyrektywy 2018/2002/UE, jest stworzenie prawnych warunków do racjonalnego korzystania z ciepła w budynkach wielolokalowych poprzez rozliczanie kosztów według zużycia ciepła w lokalach użytkowników. W znowelizowanych przepisach ustawy oraz w wydanym rozporządzeniu cel ten został osiągnięty; poza brakami, o których wspomniano w niniejszej rozmowie.

Należy mieć na uwadze, że w zdecydowanej większości budynków mieszkalnych wielolokalowych spełnione są warunki do montażu właściwych urządzeń. Wymagania w tym zakresie zostały określone w przepisach rozporządzenia o warunkach technicznych jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie (WT). Aktualnie w konsultacjach publicznych jest nowy projekt tego rozporządzenia.

SA: Powstaje pytanie: czy zarządca budynku (spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej) posiada kompetencje do dokonywania wymaganych analiz technicznych i ekonomicznych dla celów montażu urządzeń przeznaczonych do rozliczania kosztów ogrzewania oraz c.w.u?

KD: Z pewnością nie wszyscy takie kompetencje posiadają. Zadania w tym zakresie będą więc zlecać uprawnionym podmiotom. Rozporządzenia nie reguluje tego zagadnienia. Na etapie prac nad rozporządzeniem m.in. proponowaliśmy, aby te zadania wykonywały osoby uprawnione do wykonywania świadectw oceny energetycznej budynków. Zarządca budynku do wykonywania obowiązków w tym zakresie powinien podchodzić w sposób odpowiedzialny m.in. z uwagi na możliwość sankcji za nie stosowanie przepisów ustawy. Przepis art. 56 ust. 1 pkt 6a stanowi bowiem: „6a) będąc właścicielem lub zarządcą budynku wielolokalowego, o którym mowa w art. 45a ust. 6, narusza obowiązek wyposażenia lokali budynku wielolokalowego w przyrządy pomiarowe lub urządzenia umożliwiające rozliczanie kosztów ogrzewania według zużycia oraz kosztów ciepłej wody w takich lokalach budynku wielolokalowego lub nie stosuje rozliczania kosztów według zużycia albo odmawia wypełnienia obowiązków informacyjnych, o których mowa w art. 45a ust. 4a i art. 45c lub pobiera opłaty za wypełnienie tych obowiązków informacyjnych”.

SA: Jest wiele przepisów, dotyczących także budynków mieszkalnych, które nie zawsze są przestrzegane, jeśli nie są obwarowane sankcjami. Na przykład w sprawie rozliczania kosztów ogrzewania, niekiedy zarządzający budynkami przeprowadzali swoisty plebiscyt wśród mieszkańców, czy chcą stosować podzielniki kosztów, czy koszty ciepła rozliczać według powierzchni zajmowanych lokali. Jaka jest gwarancja, że to się zmieni?

KD: Dotychczasowe przepisy pozostawiały zarządcy budynku pełną swobodę odnośnie wyboru metody rozliczania kosztów ogrzewania, nie określając ich kryteriów czy wymagań. W tym zakresie nastąpiła zdecydowana zmiana. W ustawie zapisane zostało wymaganie dyrektywy, że za naruszenie obowiązku wyposażenia lokali odpowiednio w ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania lub wodomierze ciepłej wody oraz nie stosowanie rozliczania kosztów według zużycia będą stosowane sankcje. Do katalogu kar zapisanych w art. 56 ustawy Prawo energetyczne dopisane zostały odpowiednie kary za nie stosowanie wskazanych obowiązków.

SA: Czy jest szansa, że zgłaszane niekiedy przez użytkowników lokali skargi na rozliczanie kosztów ogrzewania według wskazań podzielników zostaną wyeliminowane?

KD: Z posiadanych przez nas informacji wynika, że uwagi i skargi użytkowników lokali dotyczyły najczęściej wysokości opłat za ogrzewanie ich lokali oraz rozpiętości tych opłat za lokale w tym samym budynku. Przepisy rozporządzenia (§ 7 i § 8) stwarzają warunki do poprawnego rozliczania kosztów ogrzewania lokali w budynku. Przede wszystkim zobowiązują właściciela lub zarządzającego budynkiem, aby przy stosowaniu podzielników kosztów ogrzewania było zapewnione wyznaczenie maksymalnego oraz minimalnego kosztu zmiennego zakupu ciepła od jego zużycia w lokalach w przeliczeniu na 1 m² powierzchni lokalu w budynku. Przepisy wskazują, jak to należy wykonać. Uniemożliwi to powstawanie nieuzasadnionych rozpiętości w opłatach za ogrzewanie lokali w danym budynku.

SA: Co ponadto te nowe przepisy oznaczają dla użytkownika lokalu oraz dla zarządzającego budynkiem?

KD: Użytkownik lokalu będzie miał lepsze warunki, aby świadomie gospodarować zużyciem ciepła na ogrzewanie swojego lokalu, poprzez możliwość otrzymywania od zarządcy budynku informacji o zużyciu w trakcie okresu rozliczeniowego. W nowym art. 45c zapisano bowiem, że właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego nieodpłatnie umożliwia raz w miesiącu uzyskanie informacji o zużyciu wszystkim użytkownikom lokali, jeżeli rozliczenie dokonywane jest na podstawie ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania.

Natomiast informacje o rozliczaniu kosztów ogrzewania, jakie zarządca budynku zobowiązany jest dostarczać co najmniej raz w roku użytkownikowi lokalu zostały znacznie poszerzone, co stanowi także nowe wyzwanie dla firm świadczących przedmiotowe usługi.

Dodatkowy przepis (art. 16) stanowi, że „Do dnia 1 stycznia 2027 r. właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego zastąpi ciepłomierze, podzielniki kosztów ogrzewania lub wodomierze do pomiaru ciepłej wody użytkowej zamontowane przed dniem wejścia w życie ustawy, urządzeniami posiadającymi funkcję zdalnego odczytu”.

SA: To rzeczywiście ważne przepisy, ale nakładające kolejne obowiązki na właściciela/zarządcę budynku. Uwagę zwraca nie tylko częstotliwość informacji o zużyciu czy o samym rozliczaniu kosztów ogrzewania. Przepis ww. stanowi, że to odpowiedzialne zadanie zarządca budynku ma wykonywać nieodpłatnie; czy tutaj nie ma pomyłki? Jeśli weźmiemy pod uwagę rozliczanie kosztów ogrzewania przy stosowaniu podzielników kosztów ogrzewania, to zarządca budynku nie posiada przecież odpowiednich narzędzi ani możliwości kadrowych/specjalistów, aby takie zadania wykonywać, na dodatek bezpłatnie. Jak to będzie więc wyglądać w praktyce, zwłaszcza wspólnot mieszkaniowych?

KD: To właśnie, jak wspomniałem na wstępie, jest jeden z przykładów, że uchwalone przepisy nie są doskonałe. Na rządowym etapie prac nad projektem tej ustawy zwracaliśmy uwagę autorom na ten ważny problem, podobnie jak na sprawę karalności zarządcy budynku w przypadku, kiedy narusza przepis o bezpłatnym przekazywaniu informacji użytkownikowi lokalu. Wskazywaliśmy, że dyrektywa mówi o nieodpłatności, ale zarazem drugie zdanie w tym samym przepisie dyrektywy (art. 11a ust. 2) brzmi: „Kosztami zlecenia tego zadania stronie trzeciej, takiej jak dostawca usług lub lokalny dostawca energii, obejmującego opomiarowanie, podział i rozliczanie rzeczywistego indywidualnego zużycia w takich budynkach, można obciążyć użytkowników końcowych w zakresie, w jakim wysokość tych kosztów jest uzasadniona”. W ustawie nie ma jednak odpowiedniego przepisu. Problem więc pozostaje – moim zdaniem, przepis ten powinien być nowelizowany.

SA: Czy pozostałe sprawy w zmienionych przepisach art. 45a ustawy Prawo energetyczne są korzystne dla użytkowników lokali oraz zarządców budynków?

KD: Są jeszcze przepisy pozostałe, nie zmienione tą ustawą, które przy tej nowelizacji należało jednak poprawić. O jednym przepisie muszę przypomnieć. Jest to ust. 11a, który reguluje zasady rozliczania kosztów ogrzewania w przypadkach, kiedy użytkownik lokalu nie udostępnia urządzeń do indywidualnego rozliczania kosztów lub dokonuje ingerencji w takie urządzenia w celu zafałszowania rozliczenia. Taki użytkownik lokalu ma być obciążony kosztami ogrzewania w wysokości nie wyższej niż iloczyn średniej wartości kosztów ogrzewania odniesionej do m² powierzchni budynku i lokalu lub m³ kubatury budynku i kubatury takiego lokalu. Od takiego użytkownika można też dochodzić odszkodowania. Nie zostało uwzględnione, że instalacja grzewcza w budynku to rodzaj naczyń połączonych i za jednego lokatora, który „kombinuje” zapłacą solidarnie pozostali mieszkańcy. Ten przepis jest powszechnie krytykowany przez wszystkich, od czasu jego uchwalenia w 2016 r. Okoliczności jego uchwalenia to przykład patologii w tworzeniu prawa (ze stenogramem posiedzenia właściwej Komisji można zapoznać się na stronie Sejmu).

Niestety, przepis ten nie został poprawiony. W ustawie są jeszcze inne niedoskonałości, ale o nich będą pewnie sygnalizować zarządcy budynków, po ich praktycznym stosowaniu. Dotyczy to także niektórych przepisów rozporządzenia.

SA: Jakie zmiany mogą nastąpić na rynku, po wprowadzeniu w życie nowych przepisów?

KD: Moim zdaniem będą to zmiany w wielu aspektach. Na przykład, jak się szacuje, do opomiarowania pozostało jeszcze ponad 3 mln mieszkań; zgodnie z ustawą powinno to nastąpić do 1 stycznia 2027 roku. Należy podkreślić, że wszystkie nowo instalowane urządzenia muszą posiadać funkcję zdalnego odczytu. Te natomiast, które takiej funkcji nie posiadają muszą być zastąpione takimi, które spełniają takie wymaganie. Ponadto, należy pamiętać, że są budynki, których stan techniczny aktualnie nie stwarza warunków do instalowania wspomnianych urządzeń i rozliczania kosztów ciepła według indywidualnego zużycia. Te budynki w ramach rządowego programu Długofalowa Strategia Renowacji, sukcesywnie będą spełniać warunki do instalowania urządzeń i rozliczania kosztów ciepła według indywidualnego zużycia. To duże wyzwanie także dla wszystkich zarządzających budynkami wielolokalowymi. Z uwagi na skalę tego zamierzenia, właściwe resorty powinny m.in. podjąć stosowną akcję promocyjną w tym zakresie. Nowe przepisy nakładają także zwiększone wymagania wobec firm świadczących usługi rozliczania kosztów ciepła; dotyczy to nie tylko samych urządzeń, które muszą posiadać funkcję zdalnego odczytu, ale także funkcji systemów rozliczeń np. spełniać warunki do co miesięcznego umożliwiania użytkownikowi lokalu uzyskiwania informacji o zużyciu. Dotyczy to także rozbudowanego zakresu informacji na rozliczeniu, zarówno dla budynku, jak też dla użytkownika lokalu. Takim wymaganiom mogą sprostać tylko firmy posiadające duży potencjał techniczny i osobowy, ale także działające w oparciu o specjalistyczne ośrodki badawcze. Dobrze się składa, że taki potencjał już funkcjonuje na polskim rynku.

SA: Co w nowym 2022 roku czeka więc zarządców budynków, na co powinni się przygotować?

KD: Opinia, jaką wyraziłem przed rokiem, w tym zakresie jest nadal aktualna: w budynkach, w których koszty ogrzewania rozliczane są według powierzchni a nie według zarejestrowanego zużycia, należy niezwłocznie instalować odpowiednio ciepłomierze lub podzielniki kosztów ogrzewania, posiadające funkcję zdalnego odczytu. Natomiast w tych przypadkach, w których są podzielniki elektroniczne bez tej funkcji lub podzielniki cieczowe, należy sukcesywnie przechodzić na urządzenia ze zdalnym odczytem; dotyczy to także wodomierzy ciepłej wody. Operacja ta – zgodnie ustawą oraz z przepisami § 11 rozporządzenia – powinna zostać zakończona do 1 stycznia 2027 r. Natomiast zgodnie z § 12, właściciel lub zarządca budynku powinien dostosować regulamin rozliczeń do nowych przepisów w terminie do 12 miesięcy od dnia wejścia w życie rozporządzenia.

SA: Jak nowe przepisy mogą wpłynąć na zachowania użytkowników lokali?

KD: Moim zdaniem nowe przepisy są zdecydowanie korzystne dla wszystkich osób użytkujących lokale w budynkach wielolokalowych. Stwarzają warunki do płacenia za ciepło niezbędne do uzyskania wymaganej temperatury w mieszkaniu i zarazem rzeczywiście zużyte, co nie ma miejsca w przypadku rozliczenia ryczałtowego, które wykorzystuje jedynie powierzchnię lub kubaturę mieszkań. Przy racjonalnym korzystaniu z ogrzewania użytkownik mieszkania, otrzymując informację o zużyciu w ciągu okresu rozliczeniowego może świadomie sterować zużyciem ciepła co przełoży się odpowiednio na koszty ogrzewania. Ma to szczególne znaczenie wobec istotnego, odczuwanego przez wszystkich „konsumentów ciepła”, znacznego wzrostu kosztów ogrzewania.

Koszty te będą okresowo wzrastać, ale racjonalnie korzystając z ciepła, w czym pomoże rozliczanie kosztów według indywidualnego zużycia, wszyscy będziemy mieć możliwość łagodzenia skutków tych podwyżek. Natomiast poprzez powszechne opomiarowanie budynków i mieszkań nowoczesnymi urządzeniami ze zdalnym odczytem, wkraczamy w nowy etap funkcjonowania systemów rozliczeń w Polsce.

SA: Dziękuję za rozmowę.

¹  [w:] „Administrator i Menedżer Nieruchomości” nr 6/2020 r., s. 32