Wpływ pandemii COVID-19 na rynek zarządzania i najmu nieruchomości

Analizując doniesienia prasowe i wypowiedzi analityków i ekspertów trudno jednoznacznie ocenić wpływ COVID na rynek mieszkaniowy ogółem. Zdaniem doktora Jacka Furga – prezesa Centrum AMRON, ceny nieruchomości na rynku pierwotnym nie spadną podczas gdy przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich zauważają, że należy spodziewać się tąpnięcia jednak wolumen sprzedaży oraz ceny nie ulegną zmianie. Część analityków, m.in. PKO BP przewiduje, że spadek cen może sięgnąć ok 15%. Z perspektywy 2 miesięcy od rozpoczęcia procesu odmrażania gospodarki widać, że nadzieje na znaczną korektę cen nieruchomości wydają się być płonne.

Rynek mieszkaniowy

Sektor mieszkaniowy w omawianym kontekście należy rozpatrywać w dwóch kategoriach – obrotu nieruchomościami oraz rynku najmu. Do podstawowych czynników kształtujących te rynki zaliczyć można:

• podaż lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym,
• popyt efektywny na lokale mieszkalne (poparty zagwarantowanym finansowaniem),
• dostarczenie finansowania zewnętrznego przez sektor bankowy (kredyty hipoteczne),
• struktura własnościowa zasobu mieszkaniowego (w tym udział rynku najmu w całości zasobu).

Zakup oraz najem mieszkania można potraktować jako dobra substytucyjne – alternatywne formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez gospodarstwa domowe. Ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych i, tym samym, możliwości zakupu mieszkań przez część społeczeństwa w konsekwencji kieruje tę grupę na rynek najmu. Określone powyżej czynniki wpływające na rynek nieruchomości stanowią system naczyń połączonych i wpływają na siebie wzajemnie. Jakie czynniki mają obecnie istotny wpływ na kształtowanie się przyszłej sytuacji na rynku nieruchomości?

Największa (po 1889 roku) podaż lokali na rynku pierwotnym

Analiza danych Głównego Urzędu Statystycznego wskazuje, że w 2019 zanotowany rekordowy wolumen oddanych do użytkowania lokali i wyniósł 207 425 mieszkań. Na rys. 1 i w tab. 1 przedstawiono podsumowanie podaży lokali w poszczególnych latach na rynku pierwotnym po 1989 roku.

Zmniejszenie podaży kredytów hipotecznych

Zmiana polityki banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych wpływa istotnie na efektywny popyt na mieszkania. Do najważniejszych zmian zaliczyć należy przede wszystkim podwyższenie minimalnego wkładu własnego z 10% (plus dodatkowe ubezpieczenie kolejnych 10%) do poziomu 30, a niekiedy nawet 40%. Duże zmiany wprowadzono również w zakresie oceny zdolności kredytowej. Banki preferują stabilne formy zatrudnienia – umowę o pracę, najlepiej na czas nieokreślony. Część bardziej restrykcyjnych instytucji ogranicza lub wręcz nie bierze pod uwagę dochodów z działalności gospodarczej oraz umów cywilnoprawnych.

Największa od lat podaż lokali mieszkalnych przy jednoczesnym zmniejszeniu realnego popytu prowadzi do jednoznacznego wniosku – będzie taniej. Rzeczywistość rynkowa jest jednak bardziej złożona i wymaga bardziej wnikliwej analizy. Podaż nowych lokali mieszkalnych jest faktycznie na historycznych maksimach, jednak nie jest to ewenement a uwieńczenie widocznego od 10 lat trendu wzrostowego a obserwowana zmiana względem poprzedniego (2018) roku wynosi zaledwie 22 tysiące lokali, co w skali całej Polski nie jest wielkością spektakularną. Biorąc pod uwagę lukę mieszkaniową szacowaną od kilkuset do blisko 2 mln lokali wydaje się mało prawdopodobne, aby podaż mieszkań nie mogła zostać wchłonięta przez rynek.

Z nieoficjalnych doniesień doradców kredytowych wynika, że począwszy od początku czerwca banki rozpoczęły powrót do wcześniejszych, mniej restrykcyjnych wymagań przy udzielaniu kredytów hipotecznych, co tym samym powinno przełożyć się na zwiększenie efektywnego popytu na mieszkania w kolejnych miesiącach. Początkowa, stanowcza reakcja banków na pandemię miała charakter chwilowy a jej przyczyn można upatrywać w początkowej niepewnej przyszłości gospodarki oraz ograniczeń kadrowych związanych z lockdownem i obawy o niewydolność w przetwarzaniu spływających wniosków kredytowych.

Nieco odmienny przebieg pandemii mogliśmy obserwować na rynku najmu. W pierwszym etapie (połowa marca i kwiecień) widoczne było tąpnięcie – rynek najmu w praktyce stanął, co było spowodowane w znacznej mierze lockdownem i ograniczeniami w poruszaniu się oraz czynnikiem psychologicznym (obawa przed zakażeniem). Pod koniec maja, wraz z przywracaniem procesów gospodarczych i cofania obostrzeń, sytuacja stopniowo zaczęła wracać do normy.

W największych miastach kluczowe znaczenie dla dalszego rozwoju sytuacji będą mieć uczelnie wyższe oraz decyzja o powrocie od października do stacjonarnej formy prowadzenia zajęć, dzięki czemu studenci powrócą do wynajmowania zwolnionych aktualnie mieszkań. W ostatnich dniach rektor Uniwersytetu Jagiellońskiego zadeklarował, iż od października wykłady na uczelni będą odbywały się zdalnie, natomiast ćwiczenia w trybie zdalnym oraz stacjonarnym. Władze większości uczelni wstrzymują się jednak z ostateczną decyzją dotyczącą formy prowadzenia zajęć w przyszłym roku akademickim do końca wakacji oraz zapoznania się z aktualną sytuacją dotyczącą dynamiki zakażeń COVID-19. Na chwilę obecną nie ma jednak przesłanek, aby od października uczelnie masowo decydowały się na prowadzenie zajęć w trybie zdalnym, co mogłoby istotnie wpłynąć na popyt na lokale mieszkalne zgłaszany przez studentów.

Rynek nieruchomości komercyjnych

W pierwszej fazie odmrażania gospodarki na przełomie kwietnia i maja widoczny był wzrost zainteresowania handlem oraz usługami. Wbrew pierwotnym oczekiwaniom powrót społeczeństwa do kontynuowania dotychczasowego stylu życia – zakupów, spotkań ze znajomymi w restauracjach nie nastąpił lawinowo, lecz ma charakter stopniowy. Sektorami najbardziej dotkniętym przez COVID były turystyka, HoReCa oraz handel.

Wraz z rozpoczęciem wakacji zauważyć można istotną poprawę w turystyce oraz branży hotelarskiej spowodowane przede wszystkim ograniczonymi możliwościami wyjazdów zagranicznych, co skanalizowało ruch turystyczny na rynek krajowy. Branżami, które najlepiej poradziły sobie, by nie powiedzieć – zyskały, w okresie pandemii, były sklepy spożywcze oraz drogerie, jednakże wpływ pandemii nie jest jednoznacznie pozytywny. Wspomniane branże zanotowały co prawda istotny wzrost obrotów, jednocześnie odnotowano spadek zainteresowania krajową żywnością.

Pierwotnym pytaniem, jakie zadawali sobie eksperci, była głębokość recesji oraz szybkość powrotu gospodarki do stanu sprzed pandemii. Optymistyczny scenariusz zakładał odbicie gospodarcze w kształcie litery „V” tj. szybki i dynamiczny powrót do stanu równowagi, z czasem jednak zwolenników zyskiwał pogląd, zgodnie z którym odbicie miało mieć kształt litery „U”. Z perspektywy dwóch miesięcy widać, że powrót jest mniej spektakularny niż zakładano.

Kolejną istotną obserwacją jest niejednorodny wpływ pandemii na różne sektory gospodarki. W skali makro możemy mówić co prawda o spowolnieniu, jednak jego wpływ na poszczególne branże jest odmienny. Poniżej przedstawiono subiektywny wybór istotnych, zdaniem autora, czynników które będą w przyszłości kształtować rynek nieruchomości komercyjnych:

Powrót handlu poniżej oczekiwań – oczekiwania względem otwarcia galerii handlowych były bardzo wysokie, o czym świadczyły m.in. wzrosty cen akcji sieci odzieżowych czy obuwniczych na GPW, jednak obserwowana w maju frekwencja w sklepach nieco ostudziły optymizm inwestorów i przedsiębiorców.

Wzrost znaczenia e-commerce – zamknięcie sklepów stacjonarnych oprócz oczywistych negatywnych skutków w postaci zmniejszenia obrotów w handlu spowodowało zmianę kanałów dystrybucji towarów i wzrost udziału zakupów internetowych. Z badania z 18–19 marca przeprowadzonego przez ResearchGate&Grow na zlecenie BIK wynika, że po wprowadzeniu obostrzeń ok. 30% Polaków zwiększyło liczbę transakcji dokonywanych przez internet. Wiele wskazuje na to, że trend ten utrzyma się i udział transakcji zawieranych online będzie się powiększał, co wpłynie na funkcjonowanie m.in. galerii handlowych.

Przemeblowanie galerii handlowych – pomimo otwarcia galerii handlowych część sklepów nadal pozostaje zamknięta z powodu likwidacji sklepów lub świadomej decyzji biznesowej najemców. Wizyta w galeriach mogła okazać się zaskakująca dla części klientów, którzy zorientowali się, że część marek nie wróciła po pandemicznej przerwie. Ciekawym studium przypadku podsumowującym zarówno wzrost znaczenia e-commerce przy jednoczesnym spadku znaczenia sklepów stacjonarnych jest największa polska sieć odzieżowa – LPP, która zdecydowała się nie otwierać sklepów po wznowieniu działalności galerii oraz przystąpieniu do renegocjacji umów najmu w właścicielami obiektów handlowych. Zarząd spółki planuje wypowiedzenie 29,5% ogólnej powierzchni handlowej. Spółka zanotowała 43% spadek sprzedaży spowodowany COVID-19 w sklepach stacjonarnych, natomiast wzrost sprzedaży internetowej wyniósł 381% w maju.

Aktualnie obserwujemy sezonowy spadek zainteresowania handlem oraz przesunięcie konsumpcji do branży turystycznej i hotelarskiej. Istotnym czynnikiem wpływającym na przyszły kształt gospodarki oraz rynku nieruchomości będzie mieć potencjalny wzrost zakażeń przewidywany na jesień tego roku. Według zapowiedzi ministra Łukasza Szumowskiego powtórny lockdown – zamknięcie sklepów oraz ograniczenia w przemieszczaniu się nie jest możliwy ze względu na destrukcyjny wpływ na gospodarkę co pozwala wierzyć, że skutki nawrotu pandemii nie będą tak dotkliwe jak w marcu 2020.

Czy rynek najmu obroni się w dłuższej perspektywie?

Wpływ pandemii COVID-19 na gospodarkę oraz związany z nią lockdown był bardzo dotkliwy dla gospodarki natomiast jego oddziaływanie było różne w poszczególnych segmentach branży nieruchomości. Na moment oddawania niniejszego artykułu do druku (lipiec 2020) relatywnie najmniejszy wpływ odnotowano dla działalności deweloperskiej, w której pomimo ograniczeń w prowadzeniu działalności budowy nie stanęły a na chwilę obecną ceny nowych mieszkań nie zaczęły spadać – zaobserwowano zahamowanie cen. Po przejściowych trudnościach krajowa branża hotelarsko-turystyczna wydaje się odrabiać straty, z zastrzeżeniem, że hotele nadal odczuwają spadek gości zagranicznych.

Na chwilę obecną nie do końca widoczny jest wpływ pandemii na rynek najmu. W początkowej fazie (marzec–kwiecień) był jednoznacznie negatywny z uwagi na przejściowy zakaz prowadzenia działalności związanej z zakwaterowaniem (najem krótkoterminowy) oraz lawinowy wzrost wniosków najemców o obniżenie czynszu ze względu na pogorszenie sytuacji zawodowej najemców, co wpłynęło na wysokość osiąganych czynszów najmu oraz rentowność inwestycji. W dłuższej perspektywie na rynek najmu będzie wpływać przede wszystkim podaż kredytów hipotecznych jako alternatywna forma realizacji potrzeb mieszkaniowych oraz decyzje uczelni wyższych w kwestii trybu prowadzenia zajęć co może mieć istotny wpływ na powrót (lub nie) studentów po wakacyjnej przerwie.

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!