Co jest remontem, a co konserwacją wg PB?

W sprawie rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku z 15 marca 2023 r. (sygn. akt II SA/Gd 689/22) właścicielka mieszkania złożyła do PINB wniosek o kontrolę w mieszkaniu sąsiada w związku w remontem, który wykonywał prace polegającego m.in. na usunięciu ścianek działowych i ich wymianie na nowe, wymianie pieca gazowego na nowy wraz z grzejnikami, usunięciu pieca kaflowego, ociepleniu poddasza. Inwestor argumentował, że wykonane roboty budowlane polegające na remoncie mieszkania nie dotyczyły przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych budynku, a ponadto, że uzyskał decyzję starosty, że prace nie wymagają ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.

Inspektor budowlany nie rozstrzyga sporów właścicielskich

Najpierw powiatowy, a następnie wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego odrzucili odwołanie właścicielki mieszkania o kontrolę prac wykonanych przez inwestora. Urzędnicy uznali, że nie są uprawnieni do rozstrzygania sporów pomiędzy współwłaścicielami, co do zarządu nieruchomością wspólną, wysokości udziałów w tej nieruchomości czy też wymaganych zgód z tego tytułu. Spory w tych kwestiach rozstrzygają sądy na podstawie przepisów KC.

Właścicielka mieszkania złożyła skargę na decyzję wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Podkreśliła, że inwestor wykonał nowe przyłącze gazowe, którego instalacja przebiega przez części wspólne oraz pomieszczenia stanowiące wyłączną własność skarżącej, czego organy nadzoru budowlanego nie uwzględniły. Inwestor natomiast wdarł się do jej piwnicy, co spowodowało zakłócenie działania części linii wodociągowej. Skarżąca stwierdziła, że nie upoważniła inwestora do przeprowadzania prac.

Brak podstaw do podjęcia decyzji

WSA w Gdańsku oddalił skargę. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że organ nadzoru budowlanego ocenia, czy zaistniał stan niezgodny z prawem w efekcie działań inwestora. Jeżeli okaże się, że nie ma możliwości doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem organ nadzoru budowlanego wydaje jedną z decyzji z art. 51 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, czyli nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź też doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Jeżeli okaże się, że jest możliwe doprowadzenie prowadzonych, bądź już wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, a nie zaistniał przypadek istotnego odstępstwa od projektu budowlanego albo warunków pozwolenia na budowę, wówczas urząd nadzoru, zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 2 PB nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, które mają doprowadzić obiekt do stanu zgodnego z prawem. Istnieje też trzecia możliwość, gdy organ nadzoru budowlanego uzna, że inwestor działa w granicach obowiązujących przepisów. Wówczas wydaje rozstrzygnięcie o braku podstaw do podjęcia decyzji na podstawie art. 50 i art. 51 PB. Tak było  w omawianej sprawie. Definicję remontu zawiera art. 3 pkt 8 PB, zgodnie z którym jest to wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Skarżąca nie kwestionuje, że roboty budowlane objęły jedynie mieszkanie inwestora, ale zarzuca, że demontaż pieca kaflowego i montaż pieca gazowego nie jest remontem. Sąd nie podzielił tego stanowiska, ponieważ w orzecznictwie podkreśla się, że istota remontu polega na odtworzeniu stanu pierwotnego, czyli odtworzeniu czegoś, co kiedyś było, ale nie ma tego w chwili rozpoczęcia remontu. Natomiast roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego stanowią bieżącą konserwację (orzekł tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 460/06). Bieżącą konserwacją są roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, co jest warunkiem koniecznym przy kwalifikowaniu robót budowlanych jako remont. Sąd zakwalifikował rozbiórkę pieca kaflowego i montaż gazowego z systemem ogrzewania jako remont.

To nie było przekroczenie czynności zwykłego zarządu

W sprawie zarzutu skargi dotyczącego braku zgody skarżącej na prowadzenie robót budowlanych w budynku, w którym posiada ona 1/3 udziału przy 2/3 należących do inwestora i jego żony sąd podkreślił, że nie każde wykorzystanie części nieruchomości wspólnej na potrzeby przeprowadzanej inwestycji budowlanej należy kwalifikować jako czynność wykraczającą poza zwykły zarząd rzeczą. Jeżeli planowane roboty budowlane mają zmierzać do zachowania należytego stanu nieruchomości (budynku), to ich kwalifikacja prawna powinna być oceniana właśnie przez pryzmat czynności zwykłego zarządu (art. 201 KC) lub czynności zachowawczych (art. 209 KC).

Wymiana podłóg, okładzin ścian, ocieplenie w części budynku nie stanowi przekroczenia granic zwykłego zarządu. W ocenie sądu wykonanie inwestycji nie naruszyło interesu skarżącej jako współwłaścicielki obiektu, skoro remont miał na celu zachowanie należytego stanu nieruchomości. Inwestorzy nie mają prawnego obowiązku konsultowania prac remontowych w należącym do nich mieszkaniu, a także w częściach wspólnych budynku z pozostałymi współwłaścicielami skoro całość, poza mieszkaniami, stanowi część wspólną – uznał sąd.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 15 marca 2023 r. (sygn. akt II SA/Gd 689/22)