Co nieco o podatkach od nieruchomości za naszą zachodnią granicą

Choć oficjalnie polski rząd zaprzecza, że zamierza wprowadzić na obszarze Polski zmiany zasad w naliczaniu podatku od nieruchomości przechodząc na jego formę katastru, to jednak należy brać na serio taką ewentualność, albowiem taki podatek jest normą w większości państw Unii Europejskiej.

Przykład Irlandii, która już wkrótce wprowadzi ten nowy system, pokazuje wielkość zobowiązań zgodną z oczekiwaniami „Wielkiej Trójki Europejskiej”, czyli władz Unii Europejskiej, Międzynarodowego Funduszu Walutowego i Europejskiego Banku Centralnego. Ich sugestie wobec Irlandii sprowadzają się do 0,5% wartości nieruchomości statystycznego gospodarstwa domowego, co daje kwotę około 625 euro na rok. Irlandzki minister finansów Michael Noonan tę kwotę uważa jednak za zawyżoną, ponieważ stanowiłaby zbyt duże obciążenie dla irlandzkich podatników. Jest on zdania, że powinna ona wynosić 200-400 euro rocznie od statystycznej nieruchomości (godzinowa stawka wynagrodzenia wykwalifikowanego robotnika 15-18 euro). Wprowadzenie nowego podatku w warunkach polskich dla większości właścicieli mieszkań i domów oznaczałoby nawet 50-krotny wzrost podatków.

Podatek katastralny ma długą i niekoniecznie chlubną historię. Niektóre amerykańskie stany opodatkowały nieruchomości podatkiem katastralnym już pod koniec XVIII wieku. W XIX wieku w USA ideę podatku od wartości ziemi rozpowszechnił Henry George, który uważał, że jednocześnie będzie można wyeliminować wszystkie inne podatki. Nowoczesny system katastru w Europie to połowa XIX wieku, kiedy powstały tego typu rejestry nieruchomości we Francji (1850 rok, choć jego początki sięgają epoki napoleońskiej), czy w Austro-Węgrzech (1881 rok). W tym czasie w Niemczech w różnych landach tworzono rozmaite uregulowania prawne dotyczące podatku gruntowego, które zostały ujednolicone dopiero w 1936 roku.

A jak przedstawiają się współcześnie obowiązujące rozwiązania w kilku wybranych krajach dotyczące podatku od nieruchomości wykorzystującego instytucję katastru?

Francja

Finansowanie lokalnych samorządów we Francji oparte jest m. in. na podatku od nieruchomości gruntowej (taxe foncière), który opłaca właściciel gruntu oraz na podatku mieszkaniowym (taxe d‘habitation) opłacanym przez zamieszkującego dom czy mieszkanie. Jeżeli właściciel nieruchomości mieszka w swoim domu, płaci oba podatki.

Choć ich poborcą jest państwo, to jednak pozyskiwane kwoty kierowane są do władz lokalnych, które mają prawo do ustalania taryf, których górny pułap jest ustawowo ograniczany. Zauważa się duże zróżnicowanie kwot obu płaconych podatków w zależności od regionu oraz od szacunkowej wartości nieruchomości.

Na początku każdego roku państwo wysyła do samorządów informację o podstawie maksymalnych taryf dla naliczania podatków katastralnych, a samorządy uchwalają własne stawki nieprzekraczające propozycji rządowych.

W 2010 roku średnia stawka podatku katastralnego we Francji wyniosła 33,42 proc. podstawy opodatkowania. Najwyższe stawki podatkowe występują w Mizoën – 86,03 proc. i w Fontanès-de-Sault – 85,67 proc., a najniższe w Neuilly-sur- Seine – 9,03 proc. i w Thiverval-Grignon – 9,45 proc. Dla porównania: w centrum biznesowym Paryża stawki te wynoszą 12,88 proc., w Lyonie – 25,38 proc., a w Marsylii – 37,65 proc. We Francji dodatkowo obowiązuje progresywny podatek od dużych majątków: 0,25 proc. od majątków o wartości od 1,3 do 3 mln euro oraz 0,5 proc. od majątków wartych powyżej 3 mln euro.

W 2010 roku czteroosobowa rodzina o średnich dochodach w Paryżu płaciła 444 euro podatku mieszkaniowego, a porównywalna rodzina w mocno zadłużonej Marsylii aż 1162 euro. Wobec osób starszych, niepełnosprawnych, studentów, oraz osób o niskich dochodach praktykowane są ulgi, a nawet zwolnienia podatkowe.

Oprócz powyższych podatków lokalne budżety zasilają także kwoty pochodzące z opłat za wywóz śmieci i sprzątanie ulic (oparte głównie na rodzaju ulicy). Gospodarstwa domowe płacą również za wodę i ścieki. Tu również stawki są bardzo zróżnicowane w zależności od regionu i są naliczane według wskazań wodomierzy. 

Włochy

Włosi również zobowiązani są płacić podatek od nieruchomości. Od 1992 r. był to tzw. podatek od nieruchomości komunalnych [Imposta Comunale surgli Immobili (ICI), od 2012 r. zastąpiony jednolitym podatkiem komunalnym od nieruchomości [Imposta Municipale Unica (IMU)], który wpłacany jest na konta lokalnych samorządów. Podatek ów opiera się o teoretyczną wartość wynajmu nieruchomości zgodną z lokalnym rejestrem gruntów. Jest on obligatoryjny dla właścicieli nieruchomości lub gruntów położonych we Włoszech, i to niezależnie od faktu czy je zamieszkują, czy też nie. Jego kwota oparta jest o tzw. dochód katastralny (Rendita Catastale) prowadzony dla wszystkich zarejestrowanych nieruchomości we Włoszech. Ustalona przed laty wartość „Rendite Catastale” w praktyce okazała się niedoszacowana, stąd ostatnio pod naciskiem włoskiego rządu władze lokalne próbują urealnić tę wartość. Obecnie podatek ten wynosi 0,4 – 0,7% oficjalnej (zaniżonej) wartości nieruchomości i ustalany jest przez lokalne władze w zależności od ilości nieruchomości, wielkości tych nieruchomości, ich lokalizacji i kategorii oraz... ilości dzieci pozostających na utrzymaniu, których wiek nie przekroczył 27 lat.

Najbardziej poszkodowani są właściciele domów i mieszkań w Rzymie, którzy za tzw. pierwszy dom (który w większości przypadków właścicieli jest też jedyną ich nieruchomością) płacą:

• jeżeli nie mają dzieci na utrzymaniu, - ponad 511 euro rocznie,
• z jednym dzieckiem – prawie 462 euro,
• z dwójką dzieci – nieco ponad 411 euro,
• z trójką dzieci – 361,5 euro
• i z czwórką dzieci – 311,5 euro.

Sytuacja nie wygląda lepiej w Mediolanie, gdzie średnia wysokość podatku IMU kształtuje się na poziomie 376,77 euro. Jednak w przypadku nieposiadania dzieci na utrzymaniu ów podatek wyniesie 476,77 euro. Rodzina z czwórką dzieci będzie musiała zapłacić tam 276,77 euro. Jedynym pocieszeniem może być to, że podatek może zostać zapłacony w dwóch ratach: pierwsza do 16 czerwca, a druga - do 16 grudnia.

Dla odmiany w regionie Calgiari średnia wartość podatku IMU liczonego dla właścicieli nieposiadających dzieci do lat 27 pozostających na utrzymaniu wynosi tylko 30,37 euro, a mających jedno i więcej – całkowicie zwalnia się z tego obowiązku podatkowego.

Anglia, Szkocja i Walia

W 1993 roku wprowadzony został podatek lokalny Council Tax, który zastąpił szalenie niepopularny podatek pogłówny Poll Tax. Council Tax jest lokalnym podatkiem od nieruchomości znajdujących się na terenie Wielkiej Brytanii, pobieranym przez władze lokalne, tzw. County Council. Z podatku tego finansowane są lokalne szkoły, biblioteki, policja, straż pożarna, wywóz śmieci itd. Najogólniej można powiedzieć, że im większa i bardziej wartościowa nieruchomość, tym wyższy podatek, jakkolwiek niektóre nieruchomości mogą być zwolnione z płacenia Council Tax. Podatek ten jest płacony przez mieszkańca, a nie właściciela nieruchomości, toteż wprowadzenie się do nowej nieruchomości równoznaczne jest z przejęciem na siebie obowiązku opłacania Council Tax i powinnością jak najszybszego skontaktowania się z lokalną komórką administracyjną władz terytorialnie odpowiedzialnych za pobór tego podatku.

Podatek Council Tax właściciel wnosi tylko wtedy, gdy:

• nieruchomość jest zarejestrowana jako HMO (House in multiple occupation), gdy mieszkające osoby płacą swoją część czynszu, ale nikt nie jest odpowiedzialny za całość (np. studenci wynajmujący prywatny dom),
• osoby zamieszkujące nieruchomość mają mniej niż 18 lat,
• osoby zamieszkujące nieruchomość oczekują na azyl i nie mają prawa do żadnej pomocy socjalnej,
• osoby zamieszkujące nieruchomość mieszkają na stale w innym miejscu, oraz
• gdy nieruchomość jest domem opieki.

Każdego roku w kwietniu władze lokalne rozsyłają rachunki za Council Tax. Mogą być one płacone w 10 ratach; czasami władze lokalne akceptują płatności cotygodniowe lub codwutygodniowe. Niektóre oferują nawet obniżki jeżeli cały rachunek jest zapłacony z góry.

Na terenie całej Wielkiej Brytanii władze lokalne posiadają listy wszystkich nieruchomości mieszkalnych zwane Valuation List. Wartość każdej nieruchomości jest szacowana na podstawie cen z kwietnia 1991, a następnie przyporządkowywana do odpowiedniej kategorii od A do H. Co roku różne wysokości Council Tax są przypisane poszczególnym kategoriom, proporcjonalnie do wartości nieruchomości.

Są cztery sposoby na ustalenie, do której kategorii należy dane mieszkanie:

• wgląd w kopie Valuation List – są one dostępne w siedzibach głównych władz lokalnych, względnie często w innych biurach (np. lokalnym oddziale The Valuation Office), bądź lokalnych bibliotekach publicznych. Za zrobienie kopii listy może być pobierana drobna opłata;
• kategorie nieruchomości są publikowane na stronach The Valuation Office Agency;
• przed otrzymaniem rachunku można zasięgnąć informacji w wydziale County Council odpowiedzialnym za Council Tax;
• osoba opłacająca Council Tax może sprawdzić kategorie nieruchomości widniejącą na ostatnim rachunku. Jeżeli w międzyczasie zastały wprowadzone jakieś zmiany, to wówczas urzędnik (tzw. Listing officer) ma obowiązek poinformować o nich płacącą osobę.

Zgodnie z jego ustaleniami nieruchomości angielskie podzielono na osiem grup w zależności od ich wartości przyjętej w 1991 roku. Do najniższego poziomu (kategorii A) zakwalifikowano nieruchomości o wartości 40 tys. brytyjskich funtów; płacony od tej nieruchomości podatek wynosi około 850 funtów rocznie. Najwyższy poziom wartości nieruchomości stanowią zakwalifikowane w kategorii H, których wartość przekracza 320 tys. funtów - płacony od tej nieruchomości podatek wynosi około 2550 funtów rocznie.

Niepokojąco dla władz lokalnych średni podatek od nieruchomości za rok 2011 wyniósł tylko 1200 funtów.

Niektóre nieruchomości mogą być zwolnione z opłacania Council Tax przez różne okresy. Zwolnieniu mogą podlegać następujące nieruchomości:

• zamieszkane tylko przez studentów (mogą to być akademiki lub prywatne nieruchomości)
• zamieszkane wyłącznie przez osoby poniżej 18 roku życia
• zamieszkane tylko przez osoby upośledzone umysłowo
• puste (niezamieszkane)
• niezamieszkane, gdy osoba normalnie mieszkająca tam przebywa w innym miejscu (np. szpitalu lub z bliskimi) gdyż wymaga opieki
• niezamieszkane, gdy osoba normalnie mieszkająca tam przebywa w innym miejscu gdyż opiekuje się inną osobą
• będące w trakcie znaczących napraw lub remontów
• przeznaczone do rozbiórki
• będące częścią zastawu hipotecznego przejęte przez pożyczkodawcę
• samodzielne mieszkania jeżeli mieszkające w nich osoby są na utrzymaniu właściciela głównej nieruchomości.

Belgia

Podatek katastralny nie jest obliczany od wartości nieruchomości, lecz oblicza się go jako procent z dochodu realnego, jaki hipotetycznie może dana nieruchomość zapewnić właścicielowi w ciągu roku. Obserwuje się duże zróżnicowanie stawek tego podatku uzależnione od lokalizacji, wielkości, rodzaju i stanu nieruchomości oraz od regionu. W bardzo drogim regionie (np. w pobliżu Brukseli) właściciel czteropokojowego mieszkania w bardzo dobrym stanie może nawet zapłacić 2000 euro na rok.

Podstawa opodatkowania co roku jest indeksowana. Podatek ten stanowi dochód władz samorządowych różnego szczebla, które co roku mogą go uchwalać w różnej wysokości. Na przykład w Brukseli w 2012 roku, łącznie podatek wynosi 39,2375 proc. podstawy opodatkowania, z czego 1,25 proc. otrzymuje region, 7,3625 proc. - departament, a 30,625 proc. - gmina. We Flandrii dla regionu przeznacza się 2,5 procent. Dla mieszkań socjalnych stawka jest obniżana i wynosi w Walonii i Brukseli – 0,8 proc., a we Flandrii – 1,6 proc. Obowiązują zniżki od tego podatku – m.in. dla inwalidów, niepełnosprawnych czy rodzin mających dzieci.

Niemcy

Niemieckie nieruchomości opodatkowane są lokalnym podatkiem gruntowym, zwanym Grundsteuer, który - tak jak w Wielkiej Brytanii - płacony zazwyczaj jest przez osoby zamieszkujące w nieruchomości. Podstawową stawką tego podatku jest kwota 0,35% wartości nieruchomości, zwiększana w zależności od lokalizacji nieruchomości i poziomu opodatkowania ustalonego przez władze gminne. Za apartament w dużym mieście kwota tego podatku może wynosić 150–300 euro rocznie w zależności od powierzchni i lokalizacji. Najemcy mieszkań płacą również opłaty na fundusz remontowy, wywóz śmieci, dostawę wody, oraz na konserwację systemów grzewczych i elektrycznych.

Szwecja

Domy i mieszkania w Szwecji należące do osób fizycznych opodatkowane są podatkiem o wysokości 0,5 – 1% szacunkowej wartości nieruchomości. Jej wycena dokonywana jest co 6 lat i stanowi około 75% rynkowej wartości nieruchomości. 

***

Na przykładach bogatych państw Europy widać, że podatek katastralny nie musi być finansowo dotkliwy dla społeczeństwa. W przypadku Polski realia są jednak inne. Tutaj społeczeństwo jest nadmiernie obłożone stawkami wielu podatków. I w tym należy upatrywać niebezpieczeństwa we wprowadzeniu nowego podatku katastralnego, gdyż równoczesna likwidacja niskiego podatku od nieruchomości nie zrekompensuje konieczności płacenia znacznie wyższego nominalnie podatku katastralnego. Aby ten podatek wprowadzić, najpierw należałoby mocno obniżyć inne podatki, co oznaczałoby głęboką reformę finansów publicznych. W związku z tym pozostaje pytanie: czy polskie władze decydujące o wprowadzeniu tej kategorii podatków będą miały siłę oprzeć się pokusie potraktowania społeczeństwa jak europejskich Krezusów?

Źródła: Irishtimes, Properties In Europe, Intrage, elmbridge.gov.uk

Chcesz być na bieżąco? Zapisz się do naszego newslettera!